Podział gruntów rolnych również może spowodować naliczenie opłaty adiacenckiej. Jednak, aby do tego doszło muszą zostać spełnione wszystkie warunki przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Opłata adiacencka tylko w wyjątkowych przypadkach

Analizując problem obowiązku możliwości nałożenia przez właściwy organ obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej trzeba pamiętać, że ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899) stanowi, że co do zasady jej przepisy odnoszące się do podziału nieruchomości – a w tym do opłaty adiacenckiej – nie znajdują zastosowania do gruntów rolnych. Jednak bliższa analiza przepisów oraz praktyki ich stosowania pokazuje, że sprawa wcale nie jest prosta i oczywista.

Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów o podziale nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jednak za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2).

Wystarczy więc, przykładowo, że dla nieruchomości rolnej ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a opłata adiacencka przy podziale będzie mogła zostać naliczona. Podobnie dzieje się w przypadku, gdy w planie miejscowym nieruchomość została przeznaczona również na inne cele niż rolne i leśnie. Do tego należy jeszcze uwzględnić, niestety zdarzające się w praktyce, błędy w katastrach nieruchomości, które nieprawidłowo identyfikują przeznaczone danych gruntów. Dlatego dzieląc nieruchomość rolną zawsze warto przeanalizować to zagadnienie pod kątem ewentualnej konieczności wniesienia omawianej opłaty. Od czego więc zależy jej dokładna wysokość?

Czytaj też: Ograniczenia w obrocie ziemią rolną da się ominąć>>

Podział gruntów a opłata adiacencka

Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

WZORY DOKUMENTÓW:

Natomiast stosownie do wskazanego przepisu wysokości opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Jej wysokość nie może być wyższa, niż 30 procent różnicy wartości nieruchomości. Opłatę adiacencką ustala się w postępowaniu, które może zostać zainicjowane w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ponadto opłatę adiacencką można ustalić już w tym dniu, jednak tylko wówczas, gdy obowiązywała w nim uchwała rady gminy dotycząca opłaty adiacenckiej (art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Czytaj też: Uproszczony tryb scalenia i podziału nieruchomości. Aspekty administracyjne, cywilne i podatkowe >>>

Czytaj też: Sprzedaż gruntów rolnych a podatek od czynności cywilnoprawnych >>>

W związku z tym – na gruncie wskazanego tu przepisu – opłata adiacencka może zostać naliczona, gdy jednocześnie zostaną spełnione następujące warunki: dojdzie do podziału nieruchomości (na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego); wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podział; brak upływu trzyletniego terminu; podjęcie przez radę gminy uchwały w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Czytaj w LEX: Renta planistyczna i opłata adiacencka w świetle najnowszego orzecznictwa >>>

Czytaj w LEX: Opłata adiacencka jako źródło dochodów gmin >>>

Aby ustalić, czy po podziale doszło do wzrostu wartości nieruchomości należy ustalić, jaka była wartość danej nieruchomości przed podziałem oraz jaka jest łączna wartość działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Znaczenie mają tu ceny właściwe na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami).

 

 

„Rodzaj” gruntu nie ma znaczenia

Art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami posługuje się terminem „nieruchomość”, bez jego jakiegokolwiek bliższego dookreślenia, np. „nieruchomość rolna”. Jednocześnie prawodawca nie zdefiniował w tej ustawie terminu „nieruchomość”, ale zamieścił definicję legalną „nieruchomości gruntowej” (art. 4 pkt 1) oraz „działki gruntu” (art. 4 pkt 3). Według tych definicji przez nieruchomość gruntową rozumie się grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Natomiast za działkę gruntu ustawodawca uznał niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

 

Podatek rolny. Komentarz

Leonard Etel, Bogumił Pahl, Mariusz Popławski

Sprawdź  

Z systemowego punktu widzenia definicje te – a zwłaszcza pierwsza z nich – ściśle korespondują z art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Sprawdź też: Cywilnoprawne pojęcie gospodarstwa rolnego - LINIA ORZECZNICZA w LEX >>>

Różnica pomiędzy pojęciem nieruchomości z Kodeksu cywilnego, a nieruchomości gruntowej z ustawy o gospodarce nieruchomościami sprowadza się do tego, że w pierwszym z tych aktów ustawodawca wprost wskazał, że jedna nieruchomość może składać się z więcej niż jednej działki gruntu. W związku z tym w orzecznictwie słusznie przyjmuje się, że – na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami – pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu, a pierwsze z nich należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, która z kolei w istocie jest zbieżna do omawianej powyżej definicji nieruchomości gruntowej z interesującej nas ustawy (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12, LEX nr 1480869; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 598/14, LEX nr 1550295; wyrok WSA w Łodzi z 15.01.2015 r., II SA/Łd 737/14, LEX nr 1635103).

Dlatego przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości mają zastosowanie także do gruntów rolnych. Ustawodawca nie wyłączył je z kategorii nieruchomości, których podział może spowodować naliczenie tejże opłaty. Nie ma także wątpliwości, że mające zastosowanie w tego rodzaju sprawach pojęcie nieruchomości obejmuje także nieruchomości rolne. Na gruncie więc naliczania opłaty adiacenckiej są one traktowane tak samo, jak wszystkie inne nieruchomości gruntowe. 

Autor: Konrad Dyda, prawnik oraz doktorant z zakresu prawa, właściciel polsko-włoskiej firmy Centrum Usług Prawnych i Biznesowych - Centro Servizi Legali e Commerciali, prezes zarządu w spółce Med&Lex - Klinka Wsparcia Personelu i Jednostek Ochrony Zdrowia oraz w Fundacji Praw Medyka oraz autor Legal Alertu.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.