Tam, gdzie nie ma miejscowego planu niezbędne są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu albo o lokalizacji inwestycji celu publicznego. I jedna, i druga służą jednemu celowi, jakim jest określenie warunków zabudowy dla inwestycji projektowanych na terenie nieobjętym planem miejscowym. Zasadniczą różnicą, determinującą, czy zostanie wydana decyzja lokalizacyjna, czy warunki  -  jest rodzaj inwestycji, o której zlokalizowanie ubiega się inwestor.

Czytaj też: Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach

Kiedy decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego 

Na podstawie decyzji lokalizacyjnej lokalizuje się wyłącznie inwestycje celu publicznego, a na podstawie warunków zabudowy  – wszystkie pozostałe. W myśl art. 2 pkt 5 upzp przez inwestycję celu publicznego należy rozumieć działania o znaczeniu:

  • lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym),
  • krajowym (obejmującym również inwestycje międzynarodowe i ponadregionalne),
  • metropolitalnym (obejmującym obszar metropolitalny) bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła ich finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomości. 

By w pełni zrozumieć zatem, jakie inwestycje celu publicznego określa ustawodawca, należy skorzystać z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: ugn). Art. 6 ugn wymienia katalog celów publicznych, nie jest on jednak zamknięty. W pkt  10 art. 6 wskazuje, że istnieją także inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach. Przykładowo, celem publicznym będą działania związane z budową dróg publicznych, kolei, lotnisk, portów, sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, farmy wiatrowej, czy stacji bazowej telefonii komórkowej.

 

Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz

Arkadiusz Despot-Mładanowicz, Tomasz Filipowicz

Sprawdź  

Inwestycja publiczna? Ale buduje też  prywatna firma

W wyroku z dnia 21 lutego .2018 r. WSA w Krakowie ( sygnatura akt II SA/Kr 1552/17).wskazuje, że dla ustalenia, czy zamierzenie budowlane wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, bez znaczenia pozostaje to, czy inwestorem jest podmiot prywatny, czy też publiczny. Nie ma także znaczenia okoliczność, iż inwestor, w realizacji inwestycji upatruje możliwości osiągnięcia zysku. O tym bowiem, czy mamy do czynienia z inwestycją celu publicznego w istocie decyduje to, czy inwestycja ta jest działaniem o znaczeniu lokalnym lub ponadlokalnym i stanowi realizację celów, o których mowa w art. 6 ugn. Jeżeli zatem inwestor zamierza wybudować inwestycję realizującą cel wymieniony w art. 6 ugn, na terenie nieobjętym planem miejscowym – musi ubiegać się o decyzję lokalizacyjną. Bez znaczenia w tym wypadku pozostaje, kto jest inwestorem, a także, czy projektowana inwestycja nakierowana jest na osiągnięcie zysku.

Wąski katalog przesłanek 

Każdy, kto ubiegał się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, mógł zauważyć, że najbardziej skomplikowaną częścią postępowania jest przeprowadzenie analizy urbanistycznej, w oparciu, o  którą wyznacza się podstawowe parametry i funkcje zabudowy przy wykorzystaniu  zasady dobrego sąsiedztwa. W postępowaniu o lokalizację inwestycji celu publicznego, nie bada się projektowanej inwestycji pod kątem kontynuacji parametrów zabudowy oraz innych elementów wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, a więc niepotrzebne jest przeprowadzenie analizy urbanistycznej. Przesłanka, która musi zostać spełniona do wydania zarówno dwz, jak i decyzji lokalizacyjnej, została wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp – obydwie decyzje można wydać, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Związany charakter

Art. 64 upzp reguluje zasady odnośnie odpowiedniego stosowania przepisów postępowania w przedmiocie lokalizacji inwestycji celu publicznego do postępowania dotyczącego warunków zabudowy. Można więc powiedzieć, że obydwa postępowania są pod wieloma kątami do siebie zbliżone, jednak procedura przewidziana dla warunków zabudowy jest nieco bardziej skomplikowana i rozszerzona, w porównaniu do decyzji lokalizacyjnej.

Z powodu związanego charakteru decyzji lokalizacyjnej organ nie może z łatwością odmówić jej wydania.  W myśl art. 56 upzp nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że ustawodawca w kwestii wydania decyzji lokalizacyjnej nie pozostawia organom administracji uznania – jeżeli żaden przepis nie zabrania lokalizacji danej inwestycji w określonym miejscu, organ ma obowiązek wydać decyzję lokalizacyjną, nawet jeżeli sprzeciwiają się temu inne strony postępowania.

Jak słusznie wskazał NSA w wyroku z 24 marca 2022 r. (sygnatura akt II OSK 990/21): stosownie do art. 56 upzp, nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Organ właściwy do wydania rozstrzygnięcia nie jest więc uprawniony do analizowania, czy lokalizacja inwestycji w miejscu wskazanym przez inwestora jest zasadna czy też nie. Brak możliwości takiej analizy zachodzi również wtedy, jeśli inna lokalizacja inwestycji byłaby korzystniejsza z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, przez które ma przebiegać. 

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.