W lex deweloper zmiana goni zmianę. W ostatnich czterech miesiącach Sejm uchwalił aż trzy nowelizacje tej ustawy. Jest jeszcze projekt jednej, czwartej zmiany, ale w tej kadencji Sejm nie zdąży się już nią raczej zająć. Najnowsza nowela z czwartku 17 sierpnia naprawia tylko jeden z błędów. Usuwa obowiązujący od 12 maja br. wymóg minimalnej liczby stanowisk postojowych. Eksperci uważają, że uchwalone zmiany nie są wystarczające. Zapomniano m.in. o wydłużeniu okresu ważności lex deweloper, który skraca ustawa czekająca na wejście w życie.
Czytaj też: W lex deweloper karuzela sprzecznych zmian
Znika jedna tylko z barier, co z innymi?
Zmianę do ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli lex deweloper, doklejono do ustawy o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego.
Nowela przywraca przepisy obowiązujące przed 12 maja. Dzięki temu minimalna liczba miejsc parkingowych na lokal będzie obowiązkowym elementem uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. - Różnica będzie więc taka, że rada gminy, podejmując uchwałę nie będzie związana minimalną ustawową liczbą miejsc parkingowych, lecz liczba miejsc będzie pozostawiona do uznania rady - tłumaczy dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z GKR Legal.
Uchwalone przepisy eksperci chwalą. - Abstrahując od stylu w jakim te przepisy zostały przeprocedowane, trzeba przyznać, że zmiana w lex deweloper polegająca na usunięciu wprowadzonego w tym roku limitu 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie była pożądana przez branżę nieruchomości - mówi Joanna Maj, radczyni prawna w Pracowni Prawa Gospodarczego – Drogoń, Sośniak-Jagielińska, Radcy Prawni.
Wtórują jej inni prawnicy. Zmiana pozwoli wrócić do racjonalnego określania, ile miejsc do parkowania potrzebuje konkretna inwestycja. Z pewnością też część inwestycji mieszkaniowych stanie się bardziej albo w ogóle opłacalna i możliwa do zrealizowania - ocenia dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
Zobacz w LEX: Projekty ustaw z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
W opinii Krzysztofa Grabowskiego, adwokata w Kancelarii Prawnej Zając i Wspólnicy, przede wszystkim to samorządy powinny określać współczynnik parkingowy. - Pozwoli to dostosować politykę urbanistyczną do lokalnych warunków, a także nie zwiększać kosztów inwestycji w miejscach, gdzie wybudowanie większej ilości miejsc parkingowych narzucałaby jedynie ustawa, a nie byłoby takich rzeczywistych potrzeb - zauważa.
Zobacz w LEX: Projekty rozporządzeń z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
Uchwalone rozwiązania nie rozwiązują jednak wszystkich problemów dotyczących miejsc postojowych. - Nie widzę w tej nocnej nowelizacji rewolucji parkingowej a raczej naprawę popełnionego kilka miesięcy wcześniej błędu. A podstawowy problem, czyli praktyczne stosowanie par. 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, będzie nadal aktualny - twierdzi dr Martyna Sługocka.
I przypomina, że wspomniany przepis reguluje, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczba ta powinna być dostosowana do wymogów miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy. - Prowadząc sprawy na terenie całego kraju widzę, że ta stosowna i dostosowana liczba jest różnie interpretowana - raz decyduje projektant, raz organ, a raz w opisie inwestycji czytam, że w ogóle nie potrzebuje miejsc dla samochodów, bo wszyscy mieszkańcy będą eko - podkreśla.
Czytaj też w LEX: Co się zmieni w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? >
Krótkiego terminu nie wydłużono
Nowela zmienia nie tylko przepisy dotyczące współczynnika miejsc parkingowych, ale też inne uregulowania w lex deweloper. Zmiany są jednak chaotyczne. Przede wszystkim brakuje terminu wydłużenia obowiązywania tej ustawy. Czekająca na wejście w życie nowela ustawy o planowaniu skraca termin do 1 stycznie 2026 roku.
- Rozszerza także parytet dla funkcji usługowej i handlowej w ten sposób, że uchylono jego dolną granicę. Oznacza to, że takie funkcje będzie można realizować w ramach inwestycji lex deweloper pod warunkiem, że nie będą stanowiły więcej niż 20 proc. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) , wcześniej musiały się mieścić pomiędzy 5 a 20 proc. PUM - mówi Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
Wrzutka objęła także nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nie zdążyła jeszcze wejść w życie). Nowe przepisy przewidują, że zabudowę śródmiejską będzie można określać także w uchwałach lex deweloper.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla gmin >
Mec. Maciej Górski przypomina również, że nie zostały uchwalone wszystkie zmiany, o których wcześniej mówiono. - W ciągu ostatnich kilku tygodniu zmiany do lex deweloper były procedowane w ramach projektu ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych, a także w ramach dużej nowelizacji prawa budowlanego. Miały one dotyczyć także m.in. zwiększenia parytetu funkcji usługowej i handlowej do 40 proc. (aby umożliwić realizację projektów typu mixed-use), a także wydłużenia obowiązywania ustawy do końca 2030 roku (obecnie, po skróceniu przez nowelę ustawy o planowaniu , lex deweloper będzie obowiązywać jedynie do 1 stycznie 2026 roku). Te zmiany niestety nie znalazły się w nowelizacji z 17 sierpnia - wyjaśnia.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.