Zgodnie z Kodeksem cywilnym najemca odpowiada za takie skutki używania lokalu, które przekraczają konsekwencje normalnego korzystania z niego. Z drugiej jednak strony przepisy prawa obligują najemcę np. do naprawy ścian i podłóg wynajmowanego lokalu. Słusznie wiele osób postrzega możliwość wynajmowania mieszkania jako dobry sposób na zabezpieczenie miesięcznego dochodu. Jednak nie zawsze relacje pomiędzy wynajmując a najemcą układają się bezproblemowo. Trudności pojawiają się zwłaszcza wówczas, gdy trzeba rozliczyć koszty napraw związanych z używaniem domu lub mieszkania. Trzeba pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie zamykają zagadnienia, a niezbędne jest sięgnięcie po szczegółowe regulacje. Zgodnie z nimi większość drobnym remontów obciąża najemcę.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Wyrok w sprawie o zwrot kaucji przy umowie najmu >
- Umowa podnajmu lokalu użytkowego >
- Wyrok w sprawie dotyczącej zwrotu zadatku >
- Wyrok o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości >
Jakie szkody można potrącić z kaucji
Wynajmujący pobrał od najemcy kaucję tytułem zabezpieczeń ewentualnych roszczeń, w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Przy zakończeniu umowy najmu, spisano protokół odbioru lokalu, w którym spisano zauważone usterki. Wśród zastrzeżeń znalazł się zapis m.in. o pobrudzonych ścianach od podłogi do wysokości ok. 40 cm - czyli tam gdzie użytkownicy opierali swoje nogi za biurkiem, oraz powbijane gwoździe i kołki w ścianach na obrazki czy resztki taśmy klejącej, którymi były mocowane do ścian arkusze z mapami i wykresami. Najemca także korzystał z własnych foteli na kółkach, od których zrobiły się rysy i przetarcia na lakierze parkietu.
- Czy tego rodzaju uchybienia można potraktować jako wynik prawidłowego użytkowania lokalu?
- Czy też zgodnie z twierdzeniem wynajmującego, można było przewidzieć następstwa tych działań i stosownie się zabezpieczyć - stosując choćby maty lub spytać wynajmującego o pozwolenie na wykonanie odwiertów lub montaż tablic korkowych do powieszenia własnych materiałów?
- Czy, aby uniknąć w przyszłości sporu co do kosztów przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, wynajmujący powinien pierw wezwać byłego najemcę do naprawy tych szkód?
- Czy też z racji tego, że najemca nie poczuwał się do obowiązku naprawy w momencie zdawania lokalu, wynajmujący może zlecić naprawę wybranej firmie budowlanej, odliczając koszt tych prac z kaucji?
- Jak należy rozpatrywać stwierdzenie zawarte w umowie najmu, pochodzące z art. 675 k.c. o "braku odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania"?
Co to znaczy „prawidłowo używać rzecz”?
Zgodnie z art. 675 par. 1 kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Przepis ten odnosi się również do najmu nieruchomości – w tym lokalu mieszkalnego. Zresztą w praktyce to właśnie w przypadku wynajmowania lokali mieszkalnych – domów lub mieszkań – najczęściej pojawiają się pytania o to, które z pojawiających się zniszczeń stanowią wynik normalnego zużycia rzeczy, a które przekraczają ten zakres.
Czytaj też: Umowa najmu - komentarz praktyczny >>>
W doktrynie i w orzecznictwie najczęściej przyjmuje się, że chodzi tu o takie zużycie rzeczy, które jest wynikiem jest zwyczajnego używania, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz celem umowy najmu. Jeżeli więc lokal mieszkalny oraz wszystkie znajdujące się w nim sprzęty były używane zgodnie z ich przeznaczeniem, to nie można być mowy o odpowiedzialności najemcy za ich zużycie. Oznacza to, że ustalenie czy dana rzecz była „prawidłowo używana”, z czym zawsze wiąże się jej zużycie, możliwe jest tylko w odniesieniu do realiów konkretnego przypadku.
Warto pamiętać, że do najmu lokali mieszkalnych stosuje się także ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2022 r., poz. 172). Zgodnie z jej art. 6b ust. 2 najemcę obciąża naprawa i konserwacja m.in.:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
- okien i drzwi;
- malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów;
- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Poza tym – według wskazanej powyżej ustawy – przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c). Natomiast po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw (art. 6e ust. 1).
Czytaj też: Najemca jako strona w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości - linia orzecznicza >>>
Najemca musi dbać o lokal
W kontekście tych regulacji właściwie jasne jest, że najemca odpowiada za zabrudzenia ścian wynikające z opierania o nie swoich nóg, np. w czasie siedzenia przy biurku. W końcu ściany mieszkania bądź domu nie są przeznaczone do podpierania nóg. W podobny sposób należy oceniać porysowanie parkietu bądź konieczność napraw tynków naruszonych poprzez umieszczanie na ścianie obrazów czy zawieszanie na nich innych materiałów za pomocą taśm przylepnych. Przepisy ustawy jednoznacznie stanowią, że na najemcy ciąży obowiązek malowania ścian oraz napraw uszkodzonych tynków i ścian.
Dlatego wynajmujący ma prawo żądać od najemców dokonania stosownych napraw. Ewentualnie może wykonać je na własny koszt, a następnie zażądać zwrotu poniesionych wydatków. Trzeba przy tym jednak pamiętać, że zawsze chodzi tu o doprowadzenie lokalu do takiego stanu w jakim znajdował się on przed oddaniem go w najem danemu najemcy. Odpowiada on za przywrócenie lokalu do stanu w jakim go otrzymał. Tym samym wynajmujący nie ma prawa obciążać najemcę kosztami remontu, który prowadziłby do ulepszeń nieruchomości.
Czytaj też: Dopuszczalność skargi kasacyjnej w sprawach o nakazanie wydania nieruchomości lub o eksmisję >>
Wszelkie formalności związane z rozliczaniem najmu najlepiej załatwić jeszcze przed przekazaniem lokalu kolejnemu najemcy. Pozwoli to uniknąć sporu o to, kto odpowiada za dane zniszczenia. Dlatego koniecznie należy co najmniej sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym jasno będzie opisany stan lokalu po poprzednim najemcy. Nie zmienia to faktu, że ewentualne egzekwowanie należności za remont nie wstrzymuje właściciela lokalu w możliwości wynajęcia go innym lokatorom.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.