Remont został zdefiniowany w art. 3 pkt 8 prawa budowlanego jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
W doktrynie wskazuje się, że roboty (czynności) remontowe muszą być wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym i powinny polegać na odtworzeniu (także z użyciem innych niż pierwotnie wyrobów) stanu pierwotnego (nie stanowiąc bieżącej konserwacji), bez zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu (co stanowiłoby przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego), w tym bez zmiany charakterystycznych parametrów, jak np. powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość (gdyż zmiana w tym zakresie prowadzi do rozbudowy lub nadbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego) (zob. W. Piątek w: red. A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz, Wolters Kluwer 2016, s. 65-66, uw. 13).
Przykładowo remont będzie stanowić wymiana okien w istniejących otworach, wymiana dachu czy wymiana słupów lub przewodów na części linii elektroenergetycznej.
Czytaj w LEX: Remont a ulepszenie - różnice podatkowe na przykładach >>>
Odbudowa to nie remont
W orzecznictwie wskazuje się jednoznacznie, że prace polegające na odbudowie obiektu budowlanego stanowią budowę a nie remont. Przykładowo rozbiórka dotychczasowych ścian i budowa nowych ścian budynku przesądza o tym, że nie można mówić o remoncie a o odbudowie, przebudowie lub rozbudowie.
Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2021 r. (II OSK 2353/18, LEX nr 3197444) za remont nie mogą być uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i wzniesieniu obiektu nowego, nawet w tym samym miejscu i odpowiadającego gabarytami pierwotnemu, a nawet z wykorzystaniem tych samych materiałów.
Rozebranie obiektu budowlanego wyklucza potraktowanie całości robót jako remontu, bowiem byłby to remont czegoś, co nie istnieje, bowiem zostało wcześniej rozebrane. To odtworzenie zatem, które obejmuje rozebranie i następnie "odtworzenie właściwe", wiąże się z pojęciem odbudowy. Natomiast to, że ustawodawca w definicji remontu nie uzależnia rozumienia tego pojęcia od stopnia zniszczenia obiektu budowlanego (budynku), wymagającego podjęcia określonego zakresu robót budowlanych, nie oznacza, że można dowolnie interpretować to co jest remontem i odbudową obiektu budowlanego.
Naprawa lub wymiana wszystkich lub prawie wszystkich elementów budynku w praktyce oznaczająca jego rozbiórkę w znacznej części lub w całości i ponowne wzniesienie obiektu przy zastosowaniu nowych i innych wyrobów budowlanych niż użyto w stanie pierwotnym, nie może być rozumiana jako remont, gdyż wtedy zbędne by było takie pojęcie jak odbudowa (zob. wyroki NSA: z 7 września 2017 r., II OSK 23/16; z 20 października 2011 r., II OSK 1483/10; z 19 kwietnia 2011 r., II OSK 693/10; z 20 kwietnia 2012 r., II OSK 281/11).
Dla ustalenia czy miała miejsce odbudowa, czy też remont obiektu kluczowe znaczenie będzie zatem miało nie ustalenie czy inwestor użył nowych materiałów budowlanych, lecz ustalenie czy doszło do całkowitego, względnie prawie całkowitego rozebrania obiektu istniejącego niweczącego jego istnienie, a następnie budowy obiektu od nowa.
Bieżąca konserwacja obiektu budowlanego
Przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont (zob. np. wyrok WSA w Bydgoszczy z 25.02.2020 r., II SA/Bd 941/19, LEX nr 2973873).
Przykładowo bieżącą konserwacją będzie pomalowanie ścian budynku czy uszczelnienie dachu bez wymiany jego pokrycia.
Sprawdź w LEX: Remont a odbudowa obiektu budowlanego - Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego >>>
Wymagane formalności
Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 2 prawa budowlanego remont budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę - w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Innego rodzaju remonty zostały mocą art. 29 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz dokonania zgłoszenia. Bieżąca konserwacja nie wymaga zgłoszenia ani uzyskania pozwolenia na budowę.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)
Autorka: dr Martyna Sługocka, prawnik, autorka Legal Alert-u.
Czytaj też: Kwalifikacja prawnorzeczowa balkonu >>>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.