Odpowiedź:
Za remont należy uznać wszystkie roboty budowlane w istniejącym obiekcie budowlanym, które jednocześnie mają na celu odtworzenie stanu pierwotnego, nie zaś bieżącą konserwację. Konserwacją jest bowiem wszystko to, co prowadzi do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie techniczno-użytkowym.

Różnice między remontem a konserwacją

Innymi słowy w wyniku remontu nie mogą powstać nowe elementy, remont zaś staje się modernizacją wtedy, gdy razem z odtworzeniem stanu poprzedniego przeprowadzane jest unowocześnienie obiektu budowlanego. Malowanie ścian jeśli nie polega na odtworzeniu stanu pierwotnego obiektu budowlanego nie jest remontem, a konserwacją. 

Tak samo wymiana płytek, o ile nie przywraca stanu pierwotnego obiektu budowlanego także jest konserwacją. Podobnie rzecz ma się z rozebraniem bądź wzniesieniem ścianek działowych, które o ile nie łączą się z przywróceniem stanu poprzedniego obiektu budowlanego stanowią konserwację. 

Wykonanie konserwacji nie wiąże się z koniecznością uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ani dokonaniem zgłoszenia.

W kwestii remontu zaś istnieją trzy procedury:

  1. Remont obiektów budowlanych nie wiąże się z koniecznością dokonania zgłoszenia tylko wtedy, gdy budowa tych obiektów nie wymaga pozwolenia na budowę (np. remont wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie wymaga zgłoszenia, bo sama budowa tego obiektu nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę);
  2. Remont obiektów budowlanych wiąże się z koniecznością dokonania zgłoszenia, jeśli na budowę tych obiektów konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. remont budynku wielorodzinnego będzie mógł się odbyć na podstawie zgłoszenia, bo budowa budynku wielorodzinnego wiąże się z koniecznością uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę);
  3. Roboty budowlane (w tym remont) wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymagają pozwolenia na budowę a roboty budowlane wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają dokonania zgłoszenia.

Sprawdź w LEX: Wznowienie budowy - krok po kroku >

 

Remont budynku - Definicja 

Zgodnie z brzmieniem art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane - dalej pr. bud., przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

 


 

Analiza definicji ustawowej sprowadza się do stwierdzenia, że:

  1. Aby można było mówić o remoncie obiekt remontowany musi fizycznie istnieć;
  2. Prace mają polegać na odtworzeniu stanu poprzedniego;
  3. Prace nie mogą doprowadzić do zniszczenia remontowanej substancji i ponownego odtworzenia (wtedy będzie to odbudowa);
  4. Prace nie mogą polegać na bieżącej konserwacji, która z kolei polega wykonaniu prac niezbędnych do utrzymania substancji budowlanej w odpowiednim stanie technicznym i użytkowym.

Konserwacja budynku - Definicja 

W ten sposób definicję konserwacji rozumie także judykatura, np. NSA w wyroku z dnia 5 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 704/05 stwierdził wprost: bieżąca konserwacją w rozumieniu art. 3 pkt 8 pr. bud. jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót niepolegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu jego utrzymanie w dobrym stanie, zabezpieczenie przed szybkim zużyciem albo zniszczeniem”. 

Sprawdź w LEX: Czy zgłoszenia wymaga remont budynku handlowo-usługowego? >

Ponadto należy podkreślić pogląd M. Janiszewskiej-Michalskiej, że o ile przy remoncie dochodzi do odtworzenia zniszczonej struktury obiektu budowlanego, o tyle przy bieżącej konserwacji struktura obiektu budowlanego ulega odnowieniu, odświeżeniu

Inwestor wymienił w zapytaniu trzy rodzaje prac budowlanych: malowanie ścian, likwidację ścianek działowych i wymianę płytek.

Wszystkie te prace, o ile nie wiążą się z przywróceniem stanu poprzedniego, a mają na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie techniczno-użytkowym (malowanie ścian – bo farba jest wyblakła, nie spełnia swojej funkcji, wymiana płytek, bo istniejące miejscami popękały, fugi się rozchodzą, likwidacja ścianek przyczyni się np. do lepszej wentylacji) należy zakwalifikować jako konserwację, która nie wiąże się z koniecznością uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ani też dokonaniem zgłoszenia.

Sprawdź w LEX: Czy remont dachu może być realizowany na podstawie zgłoszenia? >

Przykładowo więc konserwacją będą roboty budowlane polegające na: wymianie posadzek, płytek, malowaniu ścian, wymianie drzwi i okien (bez zmiany ich wielkości)- o ile wszystkie te prace nie łączą się z odtworzeniem stanu pierwotnego obiektu budowlanego - tak też NSA z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06). Prace polegające np. na dociepleniu budynku także nie będą remontem, a przebudową, dobudowanie ganku to z kolei rozbudowa (zmiana parametrów charakterystycznych). 

Gdyby jednak planowane roboty budowlane w istocie przywracały stan poprzedni obiektu budowlanego, koniecznie, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 3 ust. 1 pkt 2a pr. bud. prace tego rodzaju należy zgłosić, jeśli na wybudowanie remontowanego obiektu konieczne jest pozwolenie na budowę.