Profil idealnego najemcy to dla części wynajmujących: kobieta, bez zwierząt i dzieci, która pięć dni w tygodniu spędza w pracy – oczywiście nie zdalnej, a na weekendy i wakacje wyjeżdża do domu rodzinnego. Mieszkania używa tylko do przechowywania rzeczy, przelewania czynszu i – okazjonalnie – do spania. Ale samotnego. W internecie pojawiają się ostatnio screeny ogłoszeń, w których wynajmujący zaznaczają, że w mieszkaniu zakazuje się goszczenia mężczyzn na noc. Czasem bardziej inkluzywnie podkreśla się, że nocy nie można spędzać również w innym towarzystwie.
Adres „do eksmisji” za 500 zł? Umowa najmu okazjonalnego nie taka bezpieczna>>
Poszukiwana dobra kobieta – bardziej do różańca, niż do tańca
Są też właściciele mocno zatroskani o rachunki, co dziwi zwłaszcza, gdy kwoty za media i tak są doliczane do czynszu – wtedy w umowach pojawiają się zapisy, że myć można się do 22.00, a pranie dozwolone jest raz w tygodniu. A że ufać, znaczy sprawdzać – część wynajmujących stara się to wyegzekwować, zabierając najemcy węża od pralki. Pojawiają się klauzule przewidujące ponoszenie opłat za organizowanie w mieszkaniu hałaśliwych spotkań.
Można przyjmować gości – nawet mężczyzn
Nieruchomość to dobry sposób, by ochronić swoje oszczędności przed skutkami inflacji. A gdy mieszkanie się wynajmie, to również źródło dochodu pasywnego, co jednak wiąże się z pewnym ryzykiem. W próbach zabezpieczenia się przed nieuczciwością najemcy nie można posuwać się za daleko i wykraczać tym poza naturę stosunku prawnego. Umowę najmu regulują przepisy 659-679 kodeksu cywilnego oraz ustawa o ochronie lokatorów. Jak wynika z k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Sprawdź w LEX: Czy w przypadku najmu mieszkania opodatkowaniu ryczałtem podlegają tylko wpływy z tytułu czynszu, czy również wpływy za media? >
- Moim zdaniem klauzule, które wkraczają w prywatność i próbują regulować tryb życia najemcy są nieważne – mówiła serwisowi Prawo.pl adwokat Joanna Parafianowicz. Nie wiadomo, jak właściciel miałby sprawdzać, czy ktoś przyjmuje gości wieczorami. Wynajmując mieszkanie należy pogodzić się z tym, że mieszkanie ma służyć do mieszkania, a to obejmuje również przyjmowanie gości lub mycie się o dowolnych godzinach, a nie w czasie, który akurat właściciel uważa za stosowny
WZÓR DOKUMENTU: Umowa najmu mieszkania >
Wieczorny prysznic dozwolony
Tego samego zdania jest Andrzej Zorski, adwokat, wspólnik w kancelarii PZ Adwokaci. Podkreśla, że nie można w umowie zakazać przyjmowania gości.
- Bardzo zauważalny jest trend ogromnej jednostronności umów najmu na korzyść wynajmujących - w szczególności w odniesieniu do mieszkań wynajmowanych studentom "na pokoje". Właściciele mieszkań korzystają z braku doświadczenia tych młodych ludzi i braku alternatyw dla nich w tej cenie, oczywiście jeżeli z jakichś powodów nie chcą korzystać z akademików – tłumaczył.
Dodaje, że najem długoterminowy, w odróżnieniu od np. AirBnB, polega przede wszystkim na udostępnieniu lokalu na mniej więcej takich zasadach, na jakich mógłby w danym czasie korzystać z niego właściciel i z tym należy się liczyć, oddając komuś lokal w posiadanie. Umowa ma więc za zadanie zaspokoić podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Choć nie ma wprost przepisów zabraniających np. ustanowienia zakazu kąpieli po 22:00 czy prania rzeczy raz w tygodniu, to nie można zgodzić się z twierdzeniem, że takie działanie nie przekraczałoby granic swobody umów i nie stanowiłoby jednocześnie klauzulę niedozwoloną.
Czytaj w LEX: Najem okazjonalny - komentarz praktyczny >>
Kara umowna za hałaśliwą imprezę - tak, ale nie przesadnie wysoka
Wątpliwości budzą też wysokie kary umowne, które grożą za urządzanie imprez w mieszkaniu – choć w tym wypadku kwestia nie jest tak jednoznaczna, jak zakaz przyprowadzania gości.
- Można się zgodzić z nakładaniem kar umownych za organizowanie imprezę, które są nadmiernie uciążliwe dla sąsiadów i powodują tzw. immisje sąsiedzkie, ponieważ naruszają one prawo własności pozostałych mieszkańców – mówił mec. Zorski. - Kary umowne przeciwko konsumentowi zawsze muszą być ustalane bardzo szczegółowo i nie mogą być nadmierne - pamiętajmy, że sformułowanie "kara umowna" potocznie może kojarzyć się z jakąś sankcją, natomiast kodeks cywilny jasno mówi, że to po prostu zryczałtowana forma odszkodowania - tłumaczył. Ma za zadanie ułatwić wierzycielowi wykazanie wysokości szkody, a nie kogoś karać. Prawo cywilne nie posługuje się raczej pojęciem sankcji czy innych dolegliwości, które miałyby po prostu zniechęcić przed przestrzeganiem zapisów umownych. Według prawnika absurdalne są także ewentualne zapisy dotyczące utrzymania porządku, bo nie jest to relacja rodzic - dziecko, tylko umowa cywilnoprawna. Najemca ma obowiązek dbać o meble, ściany itp., ale zwykły nieporządek nie zmienia przecież na trwałe substancji mieszkania.
Czytaj też w LEX: Wybrańczyk Daniela, Czy prawo powinno zajmować się zjawiskiem gniazdownictwa? (prolegomena) >
Nie ma wizyt bez zapowiedzi
Iwo Fisz, radca prawny w kancelarii Sienkiewicz i Zamroch zaznacza, że właściciel nie ma prawa do niezapowiedzianych wizyt po to, by np. sprawdzić, czy w mieszkaniu jest posprzątane. Art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że właściciel musi ustalić swoją wizytę z najemcą. Inne zasady dotyczą przypadków awarii.
- Choć kontrolowanie, co się dzieje z mieszkaniem, nie jest złe, najemca powinien móc swobodnie korzystać z najmowanego lokalu. Szczególnie niepożądane jest, gdy właściciel przychodzi sprawdzić, co się dzieje w lokalu lub z kim najemca spędza czas. Często robią tak osoby, które nie zajmują się profesjonalnie wynajmem mieszkań, a traktują to jako dodatkowe źródło dochodu - wskazuje prawnik. Wskazuje zresztą, że najemca powinien pomyśleć o co najmniej jednej własnej wkładce do zamka i kluczach, co zabezpieczyłoby jego prywatność, również przed niezapowiedzianymi wizytami właściciela.
WZÓR DOKUMENTU: Umowa najmu okazjonalnego >
Kustosz muzeum PRL
Problematyczne bywają również sytuacje, gdy właściciel traktuje wynajmowany lokal jako magazyn rzeczy, których nie chce trzymać w domu, a szkoda mu je wyrzucić. Mieszkanie w graciarni warto przemyśleć nie tylko ze względu na komfort i poczucie estetyki. Prawnik wskazuje, że najmując lokal, należy dokładnie określić w dokumentach jej wyposażenie. - Chociaż w wielu przypadkach może chodzić o typowe przedmioty, jak przeciętnej jakości stół czy telewizor, to jednak ich ewentualna utrata lub uszkodzenie może prowadzić do konfliktów między właścicielem a najemcą. Wyobraźmy sobie sytuację włamania do wynajmowanego lokalu i kradzieży sprzętów. Właściciel oczekiwać będzie odszkodowania, bazując na założeniu, że sprzęty zostały mu oddane w stanie przydatnym do umówionego użytku. Dlatego tak ważne jest sporządzenie dokładnej inwentaryzacji lokalu i jego wyposażenia na początku najmu, wskazując rodzaj i stan każdego istotnego elementu - podkreśla.
Tłumaczy również, że podobnie rzecz ma się z kluczami, kodami czy kartami dostępowymi. - Najemca powinien dokładnie wiedzieć, ile i jakich kluczy czy kodów dostępowych otrzymał. Precyzja w tym aspekcie jest kluczowa w sytuacjach nieuprawnionego dostępu do lokalu. Przy ewentualnych problemach z ubezpieczycielem, choćby w sytuacji włamania, takie dokumenty mogą być niezbędne. Ubezpieczyciel może bowiem zakwestionować swoją odpowiedzialność w przypadku niejasności co do rodzaju i stanu wyposażenia, liczby lub rodzaju zabezpieczeń lokalu czy przekazanych kluczy, co może wpłynąć na wypłatę odszkodowania - dodaje.
Najbardziej grząskie - kaucja i rozliczenie ciepła
Mecenas Fisz wskazuje, że konieczne jest bardzo dokładne uregulowanie zasad rozliczania mediów - Typowym problemem, który często występuje w umowach najmu, jest brak jasno określonych zasad rozliczenia kosztów zużycia mediów. W szczególności dotyczy to ogrzewania, które nie jest rozliczane w sposób prosty miesiąc do miesiąca. Takie trudności w rozliczeniach dotyczą nie tylko indywidualnych najemców, ale także większych podmiotów, które dzierżawią nieruchomości, w tym grunty i budynki, na potrzeby swojej działalności. Jeśli koszty związane z ogrzewaniem są naliczane na podstawie rocznych rozliczeń, stają się one trudne do przewidzenia dla tych podmiotów, co może prowadzić do nieoczekiwanych i nieplanowanych wydatków w budżecie - podkreśla.
Częstym problemem jest zwrot kaucji, bywa nawet, że właściciel traktuje ją jako źródło dodatkowego dochodu, uznając, że student i tak się o nią nie upomni albo szukając pretekstu do jej zatrzymania np. uznając, że niewielka rysa na kuchennym blacie to powód, by zatrzymać równowartość dwumiesięcznego czynszu. - Warto nagrać mieszkanie przed wprowadzeniem i po wyprowadzce, pozwoli to udokumentować stan lokalu i jego wyposażenia przed wprowadzeniem się do mieszkania i przy wyprowadzce - podkreśla. Nagranie takie stanowi cenne uzupełnienie protokołu sporządzonego przez wynajmującego i najemcę oraz dokumentacji zdjęciowej - podkreśla.
WZÓR DOKUMENTU: Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas określony, z zastrzeżeniem warunku wpłacenia kaucji >
Umowa na czas określony, problem z wypowiedzeniem
Najemca powinien również zwrócić uwagę na zapisy umowy najmu dotyczące wypowiedzenia, zwłaszcza zawierając umowę na czas określony. Część takich umów zawiera zapis przyznający stronom możliwość rozwiązania najmu za wypowiedzeniem. Jest to jednak zapis problematyczny.
- W art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego zawarto ogólną regułę, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie - mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony objętej przepisami ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego można ją wypowiedzieć jedynie z przyczyn wymienionych w tej ustawie. Przykładowo nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator m.in. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
- Przepisy ww. ustawy można zastosować nawet jeśli określonej w niej przypadki wypowiedzenia umowy nie zostały wprost skopiowane do umowy najmu - wskazuje. Co ciekawe, dopuszcza się przyznanie najemcy lokalu uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony w wypadkach wskazanych w umowie jeśli podlega ona ww. ustawie o ochronie praw lokatorów. Jeśli postanowienia umowy najmu na czas oznaczony nie spełniają ww. wymagań z art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego albo z ww. ustawy o ochronie praw lokatorów co do możliwości jest wypowiedzenia, to mogą zostać uznane za nieważne. W skrajnych przypadkach również cała umowa najmu z ww. powodów może być uznana za nieważną - podkreśla Piotr Jarzyński.
Sprawdź w LEX: Jak rozliczyć najem mieszkania, które stanowi współwłasność rodzeństwa? >
Wykładnia przepisu nie musi być jednak niekorzystna dla osoby korzystającej z ogólnego zapisu o możliwości wypowiedzenia umowy. - Jeżeli umowa najmu przewiduje możliwość wypowiedzenia jej, to każda ze stron może to uczynić. Kodeks cywilny nie ogranicza możliwości wypowiedzenia umowy np. do ważnych przypadków, lecz jedynie wskazuje, że może to nastąpić w wypadkach określonych w umowie - wskazuje sędzia Tomasz Partyk, orzekający w Sądzie Okręgowym w Krakowie. - Na tym tle można zastanowić się nad przypadkiem, w którym umowa nie określa szczegółowych wypadków, w których strony mogą ją wypowiedzieć, lecz jedynie ogólnie przewiduje, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem wskazanego w umowie terminu. W takiej sytuacji, w moim przekonaniu, co do zasady każda ze stron umowy może wypowiedzieć umowę - podkreśla. Dodaje, że analogiczny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21.01.2015 r., IV CSK 208/14. Spotykany niekiedy pogląd przeciwny jest moim zdaniem niesłuszny, ponieważ bazuje wyłącznie na literalnym odczytywaniu wskazanego przepisu, z pominięciem jego celu i funkcji w kontekście ogólnych zasad prawa cywilnego. Warto jednak zwrócić uwagę, że istnieje istotny wyjątek, jeżeli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego służącemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. - W takim bowiem przypadku jedynie najemca może wypowiedzieć umowę w sposób nieskrępowany. Wynajmujący natomiast będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu w przypadkach określonych w art. 11 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Art. 673 par. 3 k.c. nie pozbawia bowiem najemcy będącego lokatorem szczególnej ochrony prawnej wynikającej ze wskazanej ustawy - tłumaczy sędzia Tomasz Partyk.
Czytaj w LEX: Ochrona praw lokatorów – wypowiadanie umów najmu lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.