Pod adresem "do eksmisji" byłemu najemcy zamieszkać będzie trudno, zwłaszcza gdy kupił oświadczenie

Kupienie sobie oświadczenia o możliwości zamieszkania pod określonym adresem, potrzebnego do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, nie nastręcza żadnego problemu. Gorzej, gdy faktycznie trzeba będzie z tego adresu skorzystać - takie oświadczenie nie daje na ogół żadnych uprawnień do tego, by się pod wskazany w nim adres przeprowadzić.

Najem okazjonalny zdefiniowany jest w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Prawa i obowiązki stron umowy najmu okazjonalnego są właściwie analogiczne, jak w przypadku klasycznej umowy najmu – kluczową różnicą jest to, że do umowy dołącza się oświadczenie najemcy lokalu złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Akt ten, zaopatrzony w klauzulę wykonalności, jest podstawą przeprowadzenia eksmisji z lokalu.

Czytaj: Adres „do eksmisji” za 500 zł? Umowa najmu okazjonalnego nie taka bezpieczna>>

Czytaj w LEX: Najem okazjonalny - komentarz praktyczny >>

Ochrona iluzoryczna

Eksmisja ta z założenia nie będzie eksmisją na bruk, bo najemca musi wskazać adres lokalu, do którego się wyprowadzi i dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Z założenia umowa najmu okazjonalnego miała być lekarstwem na problemy z gminnym zasobem mieszkaniowym i czasem oczekiwania na wykonanie eksmisji niepłacącego lokatora.

Czytaj w LEX: Eksmisja z lokalu mieszkalnego i użytkowego >>

Co jednak, gdy ktoś chce wynająć lokal, a nie ma za bardzo alternatywy, jeżeli chodzi o miejsce, gdzie mógłby wyprowadzić się, gdyby coś poszło nie tak? Ano problem najwyraźniej został uznany za niszę na rynku i pojawiły się firmy, które odpowiedni dokument wystawią za niewielką (lub większą) opłatą. Z tym, że oczywiście podaje to w wątpliwość całą instytucję, a konkretnie uderza w poczucie bezpieczeństwa, jakie nowa konstrukcja miała dawać obu stronom umowy. Po jej rozwiązaniu wynajmujący może mieć problem z eksmisją lokatora, z kolei najemca na ogół nie będzie miał gdzie się wyprowadzić, bo oświadczenie, które kupił, nie da mu żadnego konkretnego uprawnienia.

Czytaj w LEX: Ochrona praw lokatorów – wypowiadanie umów najmu lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) >>

Wynajmujący o utracie prawa do zamieszkania raczej się nie dowie

- O możliwości wprowadzenia się najemcy, a w zasadzie - w tym momencie - zazwyczaj już byłego najemcy, do tego innego lokalu decyduje stosunek prawny między najemcą a właścicielem/innym uprawnionym do tego lokalu - mówi Prawo.pl radca prawny Iwo Fisz z kancelarii S&Z. - Wynajmujący nie jest zazwyczaj stroną takiej umowy - wskazuje.

Dodaje, że w razie utraty możliwości zamieszkania w innym lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela/innego uprawnionego o zgodzie na zamieszkanie pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Problemem jest jednak to, że wynajmujący może nie wiedzieć o tym, że najemca taką możliwość utracił.

Decyduje umowa z "wystawcą" oświadczenia

O tym, czy - po wypowiedzeniu umowy - były już najemca będzie mógł wprowadzić się pod adres wskazany w oświadczeniu, decyduje stosunek prawny między najemcą a właścicielem/innym uprawnionym do innego lokalu. Jak tłumaczy mec. Iwo Fisz, w umowach i regulaminach, które spotyka się w praktyce, często konkretnych zapisów nie ma, nie określają one elementów istotnych dla osoby, która miałaby mieszkać w lokalu, którego adres wskazany jest w dokumencie - np. stanu tego lokalu, jego wyposażenia czy zapewnienia mediów.

Umowa najmu okazjonalnego - WZÓR dokumentu w LEX >>

- Z punktu widzenia najemcy, któremu wypowiedziano umowę najmu okazjonalnego, może wyglądać to tak, że on musi poddać się egzekucji z aktu notarialnego w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu (co oznacza stosunkowo szybkie rozpoczęcie egzekucji tego obowiązku), a sam - o ile nie ma analogicznie silnego instrumentu w ręku przeciwko właścicielowi/uprawnionemu do innego lokalu - to w przypadku odmowy umożliwienia mu zamieszkania, musi wytoczyć przeciwko właścicielowi/uprawnionemu do innego lokalu powództwo - wskazuje mec. Fisz. Dodaje, że można też zażądać zabezpieczenia roszczenia, czy to w pozwie, czy też przed jego złożeniem.

- Nawet jeśli umowa zostanie finalnie oceniona jako dająca najemcy prawo do zamieszkania w innym lokalu, to jego sytuacja do czasu wykonania wyroku przeciwko właścicielowi/uprawnionemu do innego lokalu może nie być miła - zwłaszcza, jeśli nie złoży on wniosku o zabezpieczenie roszczenia, wniosek taki nie zostanie rozpoznany lub zostanie on oddalony - konstatuje mec. Fisz.