Potrzebne do zawarcia umowy oświadczenie łatwo kupić w internecie – kosztuje ok. 400 – 500 zł. Podaje to pod wątpliwość cały sens instytucji najmu okazjonalnego, bo w razie sporu pomiędzy stronami umowy może być to problematyczne dla ich obu.

Czytaj: Niedozwolone klauzule w umowach najmu - Prawo.pl>>

 

Odpowiedź na rzeczywiste potrzeby

Najem okazjonalny zdefiniowany jest w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Prawa i obowiązki stron umowy najmu okazjonalnego są właściwie analogiczne, jak w przypadku klasycznej umowy najmu – kluczową różnicą jest to, że do umowy dołącza się oświadczenie najemcy lokalu złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Akt ten, zaopatrzony w klauzulę wykonalności, jest podstawą przeprowadzenia eksmisji z lokalu. Eksmisja ta z założenia nie będzie eksmisją na bruk, bo najemca musi wskazać adres lokalu, do którego się wyprowadzi i dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Sprawdź w LEX: Czy można sprzedać mieszkanie, które stanowi miejsce do egzekucji w trybie najmu okazjonalnego? >

I to właśnie ten ostatni dokument można kupić w internecie, co samo w sobie jest odpowiedzią na realną potrzebę rynkową – warunek zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest elementem bardzo wielu ofert, bo wynajmujący w ten sposób chcą się zabezpieczyć na wypadek problemów. Z kolei zwłaszcza w dobie kryzysu mieszkaniowego, nie każdy potencjalny najemca – choćby i kryształowo uczciwy – ma na wyciągnięcie ręki inną nieruchomość, do której może się wyprowadzić. Problem w tym, że kupiony dokument, stawia pod znakiem zapytania sensowność całej instytucji najmu okazjonalnego.

Czytaj komentarz praktyczny: Najem okazjonalny >

Jednak eksmisja na bruk?

- Jeśli najemca zawierając umowę najmu okazjonalnego „kupuje” sobie od właściciela innej nieruchomości jego oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu bez realnej możliwości przeprowadzki, to można to traktować co najmniej jako wprowadzenie w błąd wynajmującego – mówi Prawo.pl Piotr Jarzyński prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Podkreśla, ze wynajmujący powinni szczegółowo zweryfikować zarówno oświadczenia najemcy jak i właściciela lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wynajmujący może także oczekiwać od najemcy, że ten umożliwi mu rozmowę z właścicielem lokalu, do którego miałby się wyprowadzić.

- Najemca podając nieprawdziwy adres lub przedkładając oświadczenie osoby trzeciej o możliwości wyprowadzenia się do jej lokalu, które nie może być zrealizowane, naraża się na eksmisję komorniczą na bruk. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela – podkreśla prawnik.

Czytaj w LEX: Eksmisja. Procedura sądowa >

 

Umowa najmu lokalu handlowego [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook

Maciej Boryczko

Sprawdź  

Niebezpieczne dla obu stron

Radca prawny Iwo Fisz z kancelarii S&Z również przestrzega przed korzystaniem z usług podmiotów, które odpłatnie oferują składanie oświadczeń o wyrażeniu zgody na zamieszkanie, nie zapewniając przy tym najemcy możliwości zamieszkania w lokalu.

- Na takiej sytuacji mogą tracić obie strony umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może być pozbawiony ochrony jego majątku, którą miała zapewniać możliwość zamieszkania najemcy w innym lokalu. Ryzykuje on opóźnieniem możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Najemca zaś ryzykuje, że zapłacona przez niego kwota w żaden sposób nie gwarantuje mu możliwości zamieszkania, gdy zajdzie taka konieczność – podkreśla.

Wskazuje, że takie podmioty często pobierają opłatę za samo złożenie oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie, jednak przyznając sobie bardzo szerokie prawo do wycofania się z tej zgody, a także nie określając przy tym warunków zamieszkania czy stanu lokalu.

- Spotyka się wręcz sytuacje, w których oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie są składane bez tytułu do lokalu – np. posługując się umową najmu, która już wygasła – podkreśla. Wskazuje, że umowy z takimi podmiotami często mogą zawierać niedozwolone postanowienia umowne. - Nawet jeśli taki zapis w umowie czy regulaminie nie wiązałby konsumenta (najemcy), to zawarcie takiej umowy jest obarczone ryzykiem. Z punktu widzenia wynajmującego, warto zatem nie ograniczać się do tego, co przewidział ustawodawca dla umowy najmu okazjonalnego, ale pomyśleć też o dodatkowych zabezpieczeniach w umowie. Najemca powinien natomiast upewnić się, że kwota, którą uiszcza, rzeczywiście zagwarantuje mu możliwość zamieszkania w innym lokalu – podkreśla mec. Iwo Fisz.

Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego >

O utracie lub zmianie „adresu do wyprowadzki” trzeba powiadamiać

Przepisy (art. 19a ust. 3 ustawy o prawach lokatorów) nakładają na najemcę obowiązek powiadamiania wynajmującego o tym, że utracił możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu. - Musi to zrobić w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela innej nieruchomości pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli nie wykona tego obowiązku to właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia – tłumaczy Piotr Jarzyński.

Czytaj w LEX: Ochrona praw lokatorów – wypowiadanie umów najmu lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) >

W praktyce jednak trudno wyobrazić sobie sytuację, w której wynajmujący dowie się, że najemca takie prawo utracił i będzie miał szansę skorzystać z tego uprawnienia. Z kolei brak lokalu, do którego najemca wyprowadzi się w razie eksmisji, może sprawić, że ochrona, którą ma zapewniać najem okazjonalny, jest iluzoryczna – bo postępowanie egzekucyjne i tak będzie ciągnąć się latami.

Zobacz wzory dokumentów w LEX:

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.