Nie ma jednoznacznej odpowiedzi w prawie budowlanym, jakie formalności obowiązują w wypadku stawiania lub burzenia ścian. Każdy prawnik na tak postawione pytanie odpowiedziałby: to zależy.
Kiedy remont, a kiedy przebudowa, czyli jak to ustalić
Dużo zależy od tego, czy planuje się remont czy przebudowę. Nie jest to jedno i to samo, a ścianka ściance nierówna.
Art. 3 prawa budowlanego zawiera definicje obu pojęć. Przebudową są więc roboty budowlane zmieniające parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego (w tym wypadku części budynku - mieszkania), z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji.
W przypadku remontu z kolei chodzi o roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego (nie będące bieżącą konserwacją).
Co to oznacza, w praktyce tłumaczy architekt Mariola Berdysz. - Zmiana usytuowania ścianek działowych w obrębie lokalu będzie traktowana jako remont, a dzielenie i łączenie lokali jako przebudowa. W pierwszym wypadku na ogół nie obowiązują formalności - mówi Mariola Berdysz.
Potwierdza to orzecznictwo sądowe. - Stanowisko sądów w tym zakresie jest ugruntowane. Dominuje pogląd, że prace budowlane, które nie ingerują w konstrukcję budynku nie stanowią przebudowy, lecz jedynie bieżącą konserwację. Co wynika m.in. z wyroku NSA ze stycznia 2015 (sygn. akt II OSK 627/2012). Zgodnie z nim, roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu nie można zakwalifikować jako przebudowy. Natomiast inny wyrok NSA z 12 stycznia 2007 r. (sygn. akt. II OSK 460/06.) mówi, że wyburzenie ścian działowych, niebędących ścianami nośnymi, nie wymaga ani zgłoszenia, ani uzyskiwania pozwolenia na budowę, gdyż stanowi jedynie bieżącą konserwację - twierdzi Michał Gliński radca prawny i wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy.
Czasami jednak remont wymaga prostych formalności budowlanych, tj. zgłoszenia do starosty. Chodzi o przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne, ale tylko w mieszkaniu. Na przebudowę przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych w budynków trzeba już mieć pozwolenie na budowę. Ponadto pozwolenie na budowę jest obowiązkowe w razie jakichkolwiek robót budowlanych, w tym także remont w mieszkaniu w budynku wpisanym do rejestru zabytków. Zgłoszenia wymagają również wszystkie roboty budowlane przeprowadzane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
Dlaczego nie zawsze wolno łączyć salonu z kuchnią
Dzielenie lokalu większego na mniejsze wymaga zachowania minimalnej powierzchni lokalu – 25 mkw. W wypadku, gdy planuje się wyburzyć ścianę pomiędzy kuchnią a salonem, bardzo ważne są warunki techniczne, czyli rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. O czym nie wolno zapominać.
Czytaj też:
GUNB: Projekt budowlany może być na starych zasadach>>
Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze
- W mieszkaniach jednopokojowych kuchnia może mieć tylko w kuchenkę elektryczną. Ponadto okap nad kuchnią musi być podłączony do odrębnego przewodu. Prawo zabrania podłączania do jednego przewodu pomieszczeń wymagających wentylacji, ale mających różne funkcj - przede wszystkim dotyczy to kuchni i łazienki oraz toalety. Przy wydzielaniu odrębnego wc koniecznie trzeba w nim zamontować umywalkę - wyjaśnia Mariola Berdysz.
Niektóre prace wymagają zgody ze strony spółdzielni czy też wspólnoty mieszkaniowej oraz poinformowania odpowiednich urzędów. W szczególności gdy ingerują w części wspólne czy konstrukcje budynku.
- Konieczność uzyskania zgody spółdzielni mieszkaniowej lub jej brak, zależy od rodzaju prawa, jakie przysługuje zainteresowanym względem lokalu. W przypadku dysponowania prawem własności – zgoda spółdzielni nie jest wymagana do wyburzenia ściany działowej, dopóki ta znajduje się wewnątrz lokalu i nie należy do części wspólnej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest to kwestia sporna, ponieważ prawnym właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia. TK wskazywał jednak kilkukrotnie, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu funkcjonuje analogicznie do prawa własności i nie powinno być nadmiernie ograniczane - mówi mec. Gliński.
Zgoda spółdzielni oraz wspólnoty każdorazowo jest wymagana, jeżeli ingerencja ma dotyczyć części wspólnych budynku. Należy jednak pamiętać, że wspólnota, czy spółdzielnia może być stroną postępowania „budowlanego”, ze względu na definicję obszaru oddziaływania obiektu.
Nadzór budowlany zawsze może skontrolować
Przed pochopnymi decyzjami ostrzega Marusz Okuń, rzeczoznawca budowlany oraz członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. - Wielu właścicieli mieszkań uważa niesłusznie, że we własnej nieruchomości mogą przeprowadzić roboty budowlane, jakie im tylko przyjdą im do głowy. Obowiązujące prawo budowlane stanowi całkiem coś innego, a konsekwencją samowolnych prac bywa często zlecenia na koszt właściciela wykonania ekspertyzy, a niekiedy w przypadku wykonania robót niezgodnie z warunkami technicznymi, przywrócenie do stanu poprzedniego – podkreśla Mariusz Okuń. - Podczas swojej długoletniej praktyki jako rzeczoznawca budowlany wielokrotnie wykonywałem ekspertyzy również na zlecenie powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego, co jest bardzo częstą praktyką w zakresie oceny robót budowlanych wykonanych w mieszkaniu zawierającej ocenę prawidłowości ich wykonania, z uwzględnieniem ich zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dodaje Mariusz Okuń
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.