Małżonkowie wynajmują jedno mieszkanie długoterminowo w ramach zawierania umów najmu na czas nieokreślony. Rozliczają się obecnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stawce 8,5 proc. w skali roku, przelewając miesięczne zaliczki na konto właściwego urzędu skarbowego i składając zeznanie roczne PIT-28. Najem ten nie stanowi podstawowego źródła dochodów podatnika i jego żony.
Małżonkowie zamierzają nabyć kolejne mieszkanie w miejscowości nadmorskiej, z którego mogliby korzystać w okresie letnim oraz okazjonalnie udostępniać mieszkanie rodzinie i znajomym. Poza okresem, w którym mieszkanie będzie użytkowane w celach prywatnych, rozważają oddanie go firmie, która zapewnia profesjonalną obsługę najmu krótkoterminowego. Zgodnie z umową będzie ona zobowiązana także do utrzymania lokalu oraz jego wyposażenia w należytym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym. Przychody z najmu obu mieszkań nie będą przekraczały 100 tys. złotych rocznie. Podatnicy zapytali fiskusa czy najem drugiego mieszkania mogą rozliczać w formie ryczałtu z 8,5 proc. stawką.
Nie będzie odsetek od PIT zapłaconego w maju >>
Fiskus spyta sąsiada, kto zajmuje się dzieckiem >>
Czasowe użytkowanie mieszkania uprawnia do ulgi w PIT >>
Kryteria ciągłości i zorganizowania
Dyrektor KIS uznał jednak, że ich stanowisko jest nieprawidłowe i nie będą mogli skorzystać z ryczałtu. Stwierdził, że każde działanie spełniające wskazane w ustawie o PIT przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów tej ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają zatem obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a nie subiektywne przekonanie podatnika.
Zobacz procedurę w LEX: Opodatkowanie przychodów z najmu >
Podkreślił, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Kwalifikacja przychodów przesądza o podatku
Zdaniem dyrektora KIS, co do zasady kwalifikacja przychodów nie jest ograniczona liczbą wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartej umowy najmu, a także ewentualnym powiązaniem funkcjonalnym wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej. Stwierdził, że uzyskiwane przez małżonków przychody z najmu mieszkania, którego zakup planują, ze względu na sposób jego wykonywania, stanowić będą przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT >
Najem okazjonalny czy działalność gospodarcza
Prowadzony najem nie będzie najmem okazjonalnym mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem lecz będzie realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Dyrektor KIS stwierdził, że opisany we wniosku najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na zysk. Zakres świadczonych usług wskazuje, że nie mogą być one prowadzone inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. O profesjonalizmie świadczy planowane zawarcie przez małżonków umowy z firmą zapewniającą profesjonalną obsługę najmu krótkoterminowego, która będzie ustalać ceny i prowadzić wszystkie czynności związane z wynajmem. Natomiast o zorganizowanym sposobie działania świadczy prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Aktywność małżonków koncentruje się na działaniach zmierzających do utrzymania źródła przychodu. Nie mają one charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one zaplanowanych i przemyślanych działań i czynności podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły. Wzajemne rozliczenia polegające na tym, że płatności za usługi firmy będą rozliczane przez samą firmę przy wypłacie należnej części czynszu najmu właścicielom, a także fakt że będzie to rozliczenie w miesięcznych okresach rozliczeniowych świadczy o planowanym przez małżonków charakterze działań oraz ich realizacji w sposób ciągły.
Zobacz procedurę w LEX: Działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT >
Dyrektor KIS stwierdził, że opisany we wniosku najem spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zaliczyć zatem do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Tak uzyskiwane przychody nie mogą być zakwalifikowane do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Czytaj w LEX: Najem a działalność gospodarcza >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
