Przepisy dają znikome możliwości reagowania na problem najmu krótkoterminowego samorządom, więc miasta polskie, ale także z całej Europy, domagają się uregulowania w prawie unijnym kontroli tego rodzaju najmu turystycznego. W rozmowach z Komisją Europejską uczestniczą m.in. władze Krakowa.
Najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym, ale według ekspertów osoby wynajmujące lokale w ten sposób nie działają w sferze całkowicie nieregulowanej. Zastosowanie w tym przypadku znajdą przede wszystkim zasady ogólne najmu zawarte w Kodeksie cywilnym. Szczegółowe przepisy mające na celu utrzymanie porządku w lokalach mieszkalnych, zawarte są natomiast między innymi w ustawie o własności lokali oraz w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Kontrola prawie żadna
Jak nam mówi Mariusz Palian z kancelarii CHMIELNIAK ADWOKACI, wskazane przepisy nie dają jednak rzeczywiście prawie żadnej kontroli samorządom miejskim, pozostawiając właścicieli niemal samych sobie. - Pewien wyjątek stanowi sankcja w postaci przymusowej sprzedaży lokalu, w sytuacji gdy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym - podkreśla.
Obserwacja rynku najmu krótkoterminowego prowadzi do wniosku, że dany lokal nie jest oferowany do wynajęcia jednorazowo, a właściciel czyni sobie z tego procederu stałe źródło dochodu. Mariusz Palian podkreśla, że zgodnie z prawem przedsiębiorców, jeżeli przychód należny z tytułu prowadzonej działalności przekroczył w danym miesiącu 50 proc. kwoty minimalnego wynagrodzenia, działalność ta staje się działalnością gospodarczą ze wszystkimi konsekwencjami z tym związanymi.
Jeżeli więc właściciel mieszkania z tytułu najmu krótkoterminowego uzyska przychód w wysokości 1300 złotych, to staje się przedsiębiorcą prowadzącym usługi hotelarskie. Zgodnie bowiem z ustawą usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, usługami hotelarskimi są m.in. krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych. - Jednocześnie należy podkreślić, że samorząd gminny posiada kompetencje w zakresie nadzoru nad świadczeniem usług hotelarskich krótkotrwałych w innych obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie na podstawie przepisów wyżej wymienionej ustawy – mówi Mariusz Palian.
Spotkanie miast z wiceszefową KE
Sojusz miast zabiegających o interwencję legislacyjną Unii Europejskiej w celu przeciwdziałania negatywnym konsekwencjom turystycznego najmu krótkoterminowego zrzesza 22 miasta. W marcu tego roku podpisały się one pod apelem do unijnych instytucji, aby stworzyć nowe jednolite regulacje, na podstawie których platformy oferujące turystyczny najem krótkoterminowy miałyby obowiązek m.in. udostępniać miastom dane dotyczące wynajmu.
Podczas o spotkania online, Margrethe Vestager wiceprzewodnicząca Komisji Europejskiej, wysłuchała postulatów 11 metropolii, m.in. Amsterdamu, Pragi, Paryża, Brukseli, Berlina, Florencji i Porto. Prezydent Krakowa Jacek Majchrowski mówił, że zmiana uregulowań na poziomie unijnym powinna wpłynąć na poprawę relacji pomiędzy mieszkańcami a gośćmi odwiedzającymi miasta, wzajemnie zwiększając poczucie ich komfortu. - Mam też nadzieję, że wprowadzone rozwiązania stanowić będą ochronę legalnie działających przedsiębiorców przed nieuczciwą konkurencją – dodał.
W oświadczeniu prasowym miasta europejskie podkreślają, że wpływ tego zjawiska na ceny i podaż tanich mieszkań, szczególnie w centrach miast, jest niepokojący. Ich zdaniem mieszkańcy coraz częściej wyrażają obawy dotyczące uciążliwości takich jak hałas, zagrożenie dla zdrowia, a nawet powolny zanik sklepów ogólnospożywczych.
Samorządom trudno skontrolować dochód
Problem sprowadza się jednak do ustalenia, że wynajmujący osiągnął wspomniany przychód 1300 złotych w danym miesiącu, ponieważ władza samorządowa nie posiada co do zasady uprawnienia do skontrolowania wysokości przychodu, a tym bardziej jego źródła. - W konsekwencji konieczna staje się współpraca z innymi organami, które mogą ustalić, że dana osoba prowadzi de facto niezarejestrowaną działalność gospodarczą tj. np. z Zakładem Ubezpieczeń Społecznych czy też organami skarbowymi – mówi Mariusz Palian.
Jak wyjaśnia, organy samorządowe chcąc uzyskać nadzór nad danym lokalem, musiałyby w pierwszej kolejności zweryfikować, czy wynajmujący posiada status przedsiębiorcy, a w przypadku niepotwierdzenia tej informacji zawiadomić właściwe organy, licząc na przeprowadzenie kontroli. - Cała procedura choć możliwa do przeprowadzenia wymaga zaangażowania wielu osób i czasu. Stąd też powracające apele o uregulowanie tej kwestii odgórnie - dodaje.
Czytaj też: Profesjonalny najem krótkoterminowy bez prawa do ryczałtu w PIT
Korzystnie dla wynajmujących lokale prywatnie
Obecny stan prawny pozostaje korzystny dla wynajmujących swe lokale okazjonalnie - osób, które rzeczywiście nie prowadzą działalności gospodarczej. Na braku automatycznego nadzoru najwięcej tracą organy samorządowe, a zyskują nieuczciwi wynajmujący prowadzący niezarejestrowaną działalność gospodarczą, osiągając w ten sposób nielegalne benefity i omijając przepisy dotyczące usług hotelarskich. Zjawisko wspomaga nieuczciwą konkurencję na rynku turystycznym.
Zobacz też w LEX: Jak opodatkować dochody z najmu krótkotrwałego?
Według posłanki Wandy Nowickiej, biała księga regulacji systemu promocji turystycznej z 2019 r. nie przyniosła tutaj istotniejszych propozycji zmian. Tymczasem zarówno wspólnotom mieszkaniowym, jak i gminom brak jest narzędzi umożliwiających prowadzenie polityki w obszarze najmu krótkoterminowego. Brak jest też obserwowalnej aktywności w tej płaszczyźnie organów nadzoru budowlanego, mimo że dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektów – napisała w interpelacji do ministra rozwoju.
Zobacz też Białą Księgę regulacji systemu promocji turystycznej na stronie Związku Miast Polskich>>
W innej interpelacji do ministra cyfryzacji grupa posłów podkreśla, że w ramach projektu „Otwarte Dane Plus”, który rozpoczął się już w 2017 r. miała powstać centralna baza wszystkich obiektów świadczących usługi hotelarskie, w tym także innych obiektów niż hotele, pensjonaty i hostele. Zdaniem parlamentarzystów funkcjonowanie tzw. nierejestrowanego najmu krótkoterminowego wypiera rejestrowe punkty noclegowe w danym regionie (hotele, pensjonaty, hostele).
Wzrost cen mieszkań
Jak pisze w interpelacji do ministra rozwoju posłanka Agnieszka Dziemianowicz-Bąk, około 30 proc. mieszkań na rynku pierwotnym ma być kupowanych w celu inwestycji w najem krótkoterminowy, co powoduje m.in. kłopoty z zaspokojeniem podstawowej potrzeby życiowej Polaków, jaką jest posiadanie własnego mieszkania.
Wiceminister Andrzej Gut-Mostowy, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju odpowiedział, że rząd zajmuje się tematem, w przygotowaniu jest „Biała księga regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”, która ma regulować szczególnie kwestię krótkoterminowego wynajmu mieszkań turystom.
Ministerstwo uczestnicy także w projekcie „Otwarte Dane Plus”, którego efektem ma być system stanowiący wsparcie urzędów administracji publicznej w zakresie realizacji zadań określonych w ustawie o usługach hotelarskich. System „polegać będzie m. in. na udostępnieniu na stronie internetowej danych dotyczących skategoryzowanych przez poszczególnych marszałków województw obiektów hotelarskich oraz danych dotyczących innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, wpisanych do ewidencji w gminie przez wójta (burmistrza, prezydenta)”.
- Aby był on jednak skuteczny, najpierw dany lokal musi zostać do niego wpisany. To z kolei będzie możliwe pod warunkiem uznania wynajmującego za przedsiębiorcę prowadzącego usługi hotelarskie co prowadzi nas do kryterium dochodowego i koło się zamyka – podkreśla Mariusz Palian.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
