Organy podatkowe od lat wskazują, że o tym, czy najem prowadzony przez podatnika kwalifikuje się do źródeł przychodu z najmu czy z pozarolniczej działalności gospodarczej, nie świadczy fakt zarejestrowania przez podatnika działalności gospodarczej, jednakże okoliczność posiadania przez najem cech charakterystycznych dla najmu prywatnego lub działalności gospodarczej.

Najem prywatny nie został zdefiniowany w ustawach podatkowych. Jednak zgodnie ze stanowiskami organów podatkowych wśród cech charakteryzujących najem prywatny wymienić należy okazjonalność, brak zorganizowania i osobistego zaangażowania podatnika, brak ciągłości w prowadzeniu najmu, czy brak podejmowania profesjonalnych działań zmierzających np. do pozyskania klientów.

W przypadku najmu prywatnego podatnik nie powinien również korzystać z usług profesjonalnych podmiotów zajmujących się marketingiem, pozyskiwaniem klientów czy obsługą najmu.

Czytaj w LEX: Najem prywatny w PIT krok po kroku >

Najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej

Artykuł 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definiuje pozarolniczą działalność gospodarczą, jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

W interpretacji indywidualnej z 15 kwietnia 2020 r., nr 0115-KDIT1.4011.57.2020.2.KK, dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że działalność gospodarcza to taka, która:

  • jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
  • wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;
  • prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

Czytaj w LEX: Najem a działalność gospodarcza >

 


Profesjonalny najem krótkoterminowy

Przywołana powyżej interpretacja indywidualna dotyczy sytuacji podatnika, który planuje zakup lokalu mieszkalnego w nadmorskiej miejscowości w celu ulokowania posiadanego kapitału, a także w celach wypoczynkowych. Poza okresem, w którym podatnik lub jego rodzina korzystaliby z mieszkania, podatnik chciałby je wynająć za pośrednictwem firmy, która zajmuje się profesjonalną obsługą najmu krótkoterminowego.

Zobacz procedurę w LEX: Opodatkowanie przychodów z najmu >

Podatnik próbował wykazać, że taki sposób wynajem mieszkania nie może zostać uznany za prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem nie jest on prowadzony w celach zarobkowych, a wynagrodzenie uzyskane z najmu przeznaczane będzie w większości na utrzymanie mieszkania. Podatnik wskazał, że skorzystanie z usług profesjonalnej firmy zapewniającej obsługę najmu krótkoterminowego umożliwi utrzymanie mieszkania w odpowiednim stanie (jeden z obowiązków firmy), a także zapewni obsługę najmu krótkoterminowego, który zdaniem podatnika ma charakter okazjonalny (mieszkanie wynajmowane będzie tylko w okresie, w którym nie będzie korzystał z niego podatnik lub jego rodzina).

Czytaj w LEX:  Najem i dzierżawa lokali mieszkalnych przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej >

Z takim stanowiskiem nie zgodził się organ podatkowy, który wskazał, że pomimo iż będzie to najem krótkoterminowy, to będzie on prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i profesjonalny. Za taką kwalifikacją przemawia w szczególności zawarcie przez podatnika umowy z firmą zajmującą się profesjonalną obsługą najmu krótkoterminowego. W ramach zawartej umowy podatnik będzie się rozliczał z firmą w miesięcznych okresach rozliczeniowych, ustalonych z góry w umowie. Organ podatkowy podkreślił, że działania podejmowane przez podatnika w ramach opisanego stanu faktycznego nie mają charakteru przypadkowego, incydentalnego, a są z góry zaplanowanym działaniem nastawionym na osiągnięcie zysku.

Zobacz również:
NSA: Spieniężenie udziału we współwłasności nieruchomości bez PIT >>
Przy uwłaszczeniu wynajmujący mieszkanie jest przedsiębiorcą, nawet gdy o tym nie wie >>

Podsumowanie

Jak więc wynika z przytoczonej interpretacji indywidualnej, najem krótkoterminowy prowadzony - zdaniem podatnika - okazjonalnie, tj. jedynie w okresach, w których podatnik lub jego rodzina nie korzysta z mieszkania, nie zawsze będzie stanowił najem prywatny. Jeżeli bowiem najem krótkoterminowy będzie prowadzony w sposób profesjonalny, zorganizowany  i ciągły, a za taki należy uznać najem obsługiwany przez zewnętrzną firmę zajmującą się profesjonalną obsługą najmu krótkoterminowego, to przychód z tego najmu powinno się zaliczyć do źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Aneta Skowron, aplikant adwokacki z zespołu podatek dochodowy w Kancelarii GWW