Jak ustaliło Prawo.pl Ministerstwo Rozwoju pracuje nad nowym pakietem, który ma poprawić sytuację mieszkaniową Polaków. Ma się on składać z trzech sztandarowych rozwiązań. Po pierwsze, resort planuje uregulować ustawowo społeczne agencje najmu – mają pośredniczyć w wynajmie mieszkań prywatnych, gwarantując wynajmującym stały dochód, ale za to lokatorom - niższy czynsz.  Po drugie, ma zostać wprowadzona ulga w PIT na urządzenie się, czyli kwota, którą nabywcy pierwszego mieszkania lub domu będą mogli odliczyć od dochodu. Wysokość limitu odliczeń i długość ulgi wciąż jest ustalana z Ministerstwem Finansów, ale z naszych informacji wynika, że rozważane widełki są duże - od 4,6 do 12 tys. złotych. Po trzecie, rząd chce, by samorządy, które zdecydują się oddać swoje grunty pod inwestycje mieszkaniowe, dostawały w nich lokale. Czy te propozycje zadziałają? - Niestety, bardzo trudno tu o jednoznacznie optymistyczne prognozy – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 


Społeczne agencje najmu – jak to działa

Społeczne agencje najmu, w skrócie SAN, funkcjonują od 30 lat w Belgii i Wielkiej Brytanii. W Polsce "raczkują" dwie, jedna w Warszawie prowadzona przez Fundację Habitat for Humanity Poland, a druga w Poznaniu prowadzona przez miejską spółkę Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych. Na czym polega SAN? – Społeczna agencja działa jak pośrednik, ale nie w celu uzyskania zysku, tylko udzielania pomocy – tłumaczy Katarzyna Przybylska z Fundacji Habitat for Humanity Poland. – Lokatorom pomagamy pozyskać tańsze lokum i oferujemy dodatkowe wsparcie, a właścicielowi gwarantujemy, że otrzyma czynsz przez cały okres trwania umowy, nawet gdy lokator nie będzie płacił. Bierzemy tez na siebie pozostałe obowiązki, np. drobne bieżące naprawy. W zamian za takie gwarancje jednak oczekujemy obniżenia czynszu o 10-20 proc.  – tłumaczy. Przykładowo, jeśli cena rynkowa kawalerki wynosi 1500 zł, my wynajmujemy ją za 1200 złotych.

Zobacz w LEX: Inwestycje budowlane w czasie epidemii >

W Poznaniu uczestnicy programu, którym miasto wynajęło mieszkania na wolnym rynku płaci maksymalnie 40 proc. kwoty, która trafia do kieszeni prywatnego właściciela. Jest to nie więcej niż 480 zł, bo do programu trafiają tylko mieszkania wynajmowane za 1200 zł miesięcznie. Różnicę dopłaca miasto. Do tego najemcy ponoszą koszty mediów. Tyle, że Poznań z powodu braku przepisów musiał wstrzymać rozwój projektu pod nazwą Miejskie Biuro Najmu. Po pierwsze, nie może z lokatorami zawierać umów na czas określony bez ich zgody - zawarcie jej na czas nieokreślony niesie duże ryzyko. Po drugie, musi stosować zasady czynszu obowiązujące jak dla mieszkań komunalnych. To może się zmienić. Ministerstwo Rozwoju pracuje nad projektem w sprawie SAN. - Covid-19 pokazał, że możemy mieć problemy na rynku najmu i może dojść do jego destabilizacji, dlatego potrzebujemy społecznych agencji najmu, które prowadzą wynajem mieszkań osób fizycznych - mówi Robert Nowicki, wiceminister rozwoju. - Będą one podpisywać umowę z właścicielem na dłuży czas, co da mu bezpieczną i stabilną perspektywę otrzymywania wynagrodzenia z tytułu czynszu. Dzięki temu będzie też można zejść z kosztami i obniżyć stawki czynszu dla ostatecznego podnajemcy.  Zdaniem Katarzyny Przybylskiej warto uregulować takie rozwiązanie, bo stanowi ono odpowiedź na część problemów mieszkaniowych społeczeństwa. 

Czytaj w LEX: Tarcza antykryzysowa 2.0 w budownictwie: czy inne obiekty będą tak samo uprzywilejowane, jak zamierzenia budowlane związane z przeciwdziałaniem COVID-19? >

 


Kto sfinansuje działanie SAN

Nowe rozwiązanie najlepiej powinno sprawdzić się wszędzie tam, gdzie ludzie potrzebują mieszkań, ale są w tzw. luce czynszowej. Mają za wysokie dochody na mieszkanie komunalne, ale za niskie na wynajęcie na prywatnym rynku, spłacanie rat kredytu, czy w ogóle nie mają zdolności kredytowej. Szacuje się, że takie osoby stanowią 40 proc. społeczeństwa – tłumaczy Katarzyna Przybylska. Dodaje jednak, że ważne jest aby takie społeczne agencje działały we współpracy z samorządem i miały zapewnione finansowanie. - Jeśli SAN mają działać bez opłat, muszą mieć finansowanie. Zatrudniamy pracowników, specjalistów do spraw najmu społecznego, którzy z jednej strony dbają o mieszkanie, pilnują terminowości opłat i udzielają pomocy w razie awarii, ale również wspierają lokatorów w ich codziennych problemach (pomagają załatwiać sprawy w urzędach czy wspierają w poszukiwaniu pracy). Przed epidemią nie mieliśmy większych problemów, bo stale monitorujemy, czy wpływają opłaty – prowadzimy prewencję zadłużenia. Jak tylko widzimy, że ktoś nie wpłaca należności, od razu dzwonimy, ustalamy dlaczego i szukamy sposobu wyjścia z tej sytuacji. Działamy szybciej niż urzędnik, bo nie blokują nas przepisy i procedury. Nawet, gdy pęknie wężyk, ktoś wsiada w samochód i jedzie go naprawić – mówi Katarzyna Przybylska. Tyle, że przed epidemią warszawska SAN nie miała kłopotów z najemcami, a teraz pojawili się tacy, którzy już mają zaległości.

Inaczej na SAN patrzy Jarosław Jędrzyński, bo jego zdaniem trudno znaleźć wynajmujących, którzy zgodzą się na drastyczne obniżki czynszów najmu w zamian za gwarancję ich wypłaty w długim terminie. - Założenia są bardzo ambitne, a cele szlachetne i godne pochwały, niestety raczej nierealne w realizacji na powszechną skalę, w warunkach rynku komercyjnego. Na dziś idea SAN ma wciąż raczej wymiar teoretyczny i eksperymentalny, bez większych widoków na upowszechnienie – uważa. Co więcej, póki co, ekspert nie widzi też dobrych stron ulgi w PIT.

Popularność ulgi w PIT zależy od szczegółów

Z ustaleń Prawo.pl wynika, że Ministerstwo Rozwoju prowadzi rozmowy z Ministerstwem Finansów o szczegółach ulgi w PIT na urządzenie się. Kwota, którą nabywcy pierwszego mieszkania lub domu będą mogli odliczyć od dochodu ma być powiązana z liczbą osób w gospodarstwie domowym. Z naszych informacji wynika, że rozważane są widełki od 4,6 do 12,6 tys. zł, a długość ulgi od 3 do 5 lat.
- Podobno mają być to kwoty 5000 zł na osobę, więc w mojej ocenie to relatywnie za mało, by istotnie miało wpłynąć na pobudzenie rynku – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Sama idea jest jak najbardziej słuszna, jednak jeśli nie chcemy obserwować wstrzymywania procesów inwestycyjnych, poziom tego wsparcia powinien być zdecydowanie wyższy – dodaje. Podobnie uważa Jarosław Jędrzyński.  - W jakim stopniu może ułatwić młodym rodakom urządzenie się w nowym lokum dodatkowe kilkaset złotych z obniżonego podatku dochodowego? Raczej w niewielkim. W odniesieniu do dużej ulgi mieszkaniowej z lat dziewięćdziesiątych, brakuje tu jakiejkolwiek płaszczyzny porównania – ocenia Jarosław Jędrzyński. W latach 1992-2003 osoby, które nabyły nowe mieszkanie, rozpoczęły budowę domu czy remont - mogły odliczyć od dochodu określoną kwotę, która co roku była waloryzowana, np. limit w 2000 roku wynosił nieco ponad 29 tys. zł, a w 2001 już 30 590 złotych. Wówczas w Warszawie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wahały się od 2,5 tys. zł do 3,2 tys. zł za metr kwadratowy. Jeśli ktoś w jednym roku wykorzystał limit w całości, w następnym mógł odpisać tzw. waloryzację, czyli różnicę między starym a nowym limitem. Jeśli ktoś miał za małe dochody, wykorzystywał limit w kolejnych latach.

Czytaj w LEX: Bieg terminów administracyjnym w czasie epidemii w postępowaniach w sprawie zgód inwestycyjnych >

Lokal za grunt (nie) skusi samorządów

Ponadto MR pracuje nad projektem ustawy o rozliczaniu ceny lokali w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, to tzw. lokal za grunt. Ustawa ma pozwolić zaliczyć w cenę gminnej nieruchomości sprzedawanej inwestorowi, cen lokali, które po zakończeniu budowy stałyby się własnością samorządu. Takie lokale mają być wykorzystywane przez gminę do realizacji jej zadań, np. jako mieszkania komunalne, mieszkania wynajmowane na zasadach najmu z dojściem do własności, żłobek, przedszkole itp. Pozostałe lokale w danej inwestycji deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa czy TBS  mógłby sprzedawać na zasadach komercyjnych.  Tu z kolei gra idzie o tzw. cenę odkupu mieszkań przez gminę - zdaniem ekspertów odbiega ona od rzeczywistych kosztów. Z projektu wynika, że miałaby być ona liczona według wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Z- Te wskaźniki nie odzwierciedlają realnej ceny budowy mieszkań, która zazwyczaj jest kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent wyższa. Sprawozdania na potrzeby określenia wskaźnika poza inwestorami składają też spółdzielnie mieszkaniowe, zakłady pracy, gminy, TBS-y, budujące na sprzedaż lub wynajem, podmioty, które najczęściej dysponują już działkami i  nie wykazują kosztów ich zakupu. Nadto wskaźnik ten nie uwzględnia często innych kosztów ponoszonych przez inwestorów już po oddaniu inwestycji, np. administracyjnych, nasadzeń – wskazuje Przemysław Dziąg.  Dlatego jego zdaniem, by pomysł zadziałał, cena wykupu musi odnosić się do rzeczywistych kosztów. Projekt ma też plusy. Lokale będzie można przekazywać gminie nie tylko z inwestycji, które powstały na gruntach zakupionych od gminy, ale także z innych. -  To pozwoli stworzyć szersze perspektywy dla potencjalnych inwestorów, którzy byliby gotowi angażować się w taki właśnie wielowariantowy mechanizm - ocenia Przemysław Dziąg

Czytaj w LEX: Specustawa koronowirusowa nie wyłącza wszystkich formalności w inwestycjach >

Zdaniem ekspertów samorządy jak dotąd bardzo racjonalnie gospodarowały swoimi terenami – mają ich ponad 28 tys. hektarów, a Krajowy Zasób Nieruchomości tylko 900 ha. – Nieruchomości stanowią główny zasób majątku gminy, a także dają możliwość decydowania o sposobie zagospodarowywania własnych przestrzeni. Bardzo trudno więc przewidzieć, czy ten pomysł okaże się dla nich ciekawy i korzystny, i czy tysiące gminnych hektarów zasilą wciąż ubogi potencjał KZN – uważa Jarosław Jędrzyński. I dodaje, że mieszkaniówka to niestety typowa „pięta achillesowa” obecnego rządu. - Powstające od 2015 r. przepisy są nieefektywne. Trudno wręcz wskazać jakikolwiek akt prawny z ostatnich lat dotyczący rynku nieruchomości, który by w istotnym stopniu spełnił pokładane w nim nadzieje na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków – podsumowuje.

Czytaj w LEX: Dalsze losy obiektów budowlanych po wygaśnięciu specustawy ws. koronawirusa >