Wynajmujący mieszkania od wielu lat nie mają pewności, jak rozliczać przychody z najmu mieszkań. Nie wiedzą, kiedy fiskus zakwalifikuje to jako jako działalność gospodarczą, a kiedy  - jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). 
Niestety, sytuacji nie poprawiają, a wręcz ją komplikują, najnowsze stanowiska organów podatkowych. Z interpretacji nr 0115-KDIT3.4011.507.2018.2.MŁP wynika, że można wynajmować nawet siedem lokali na cele mieszkaniowe, w ramach najmu prywatnego, a z pisma nr 0114-KDIP3-1.4011.246.2017.1.KS1, że wynajem trzech mieszkań należy uznać za działalność gospodarczą.

Prywatny najem korzystniejszy niż działalność

Zdaniem Piotra Lissa, doradcy podatkowego, partnera w RSM Poland, brak precyzyjnych kryteriów podziału najmu na prywatny i prowadzony w ramach działalności gospodarczej, skutkuje wydawaniem przez organy skarbowe niejasnych interpretacji, a przez sądy - wyroków. Ekspert tłumaczy, że dużym problemem staje się określenie, kiedy mamy do czynienia z najmem prywatnym, a kiedy prowadzonym w ramach działalności gospodarczej.

Sprawdź w LEX: Optymalizacja opodatkowania najmu lokalu mieszkalnego >

Zakwalifikowanie najmu do działalności gospodarczej rodzi wiele obowiązków podatkowych i administracyjnych. Trzeba m.in. rejestrować firmę i rozliczać zaliczki na podatek dochodowy. Należy także wziąć pod uwagę skutki wynikające z ustawy o VAT. Najem prywatny można natomiast opodatkować na dwa sposoby: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub zasady ogólne, czyli opodatkowanie dochodu według skali podatkowej. Organy podatkowe coraz częściej stają na stanowisku, że najem kilku mieszkań, a w niektórych przypadkach nawet jednego, może spełniać przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej.

Zobacz również: Nowe zasady sprzedaży mieszkania z pułapką na podatnika >>

Ulga na internet tylko przez dwa lata >>

 

Zdaniem Wojciecha Jasińskiego, konsultanta ds. podatkowych w ATA TAX, odmienna kwalifikacja przychodów z najmu wynika z oczywistych względów. W większości przypadków opodatkowanie w formie ryczałtowej jest dla podatnika po prostu korzystniejsze. Traci na tym fiskus, który – wykorzystując stosunkowo szeroką definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o PIT – coraz częściej kwestionuje ten sposób rozliczeń.

Zobacz również: Podatku od najmu mieszkania można uniknąć >>

Działalność gospodarcza w ustawie o PIT

Zajrzyjmy do przepisów. Z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wynika, że pozarolniczą działalnością gospodarczą będzie działalność zarobkowa:

  • wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  • polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  • polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Jak wynika z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z marca br., nr 0113-KDIPT2-1.4011.532.2018.6.KU i 0114-KDIP3-1.4011.24.2019.1.MG, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością. - Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Z pisma nr 0112-KDIL3-1.4011.14.2019.2.AGR wynika z kolei, że jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako najem prywatny.

Sprawdź w LEX: Najem prywatny w PIT krok po kroku >

 


Kryteria trudne do zdefiniowania

Podstawowymi przesłankami istnienia działalności gospodarczej są zorganizowanie i ciągłość. Jak jednak tłumaczy Jasiński, wyznaczenie jakichkolwiek ilościowych kryteriów w tym zakresie jest niemożliwe. Zdaniem eksperta, wobec skali zjawiska, zróżnicowania sytuacji majątkowej poszczególnych wynajmujących oraz form udostępniania nieruchomości, nie można przecież jednoznacznie stwierdzić, że wynajmowanie np. czterech mieszkań to jeszcze zarządzanie majątkiem prywatnym, a pięciu – to już działalność gospodarcza. Każdy przypadek należy wobec tego rozpatrywać indywidualnie, nie zapominając przy tym o również o takich kwestiach jak rodzaj najmu (długoterminowy lub na doby) czy też korzystanie w tym zakresie z usług profesjonalnych pośredników. Czynniki te mogą rzeczywiście przesądzić o tym, że działanie podejmowane przez podatnika przybiera wystarczająco zorganizowany i ciągły charakter, aby przychody z tego źródła uznać za uzyskane z działalności gospodarczej. Z wyroku Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 351/12 wynika natomiast, że wynajmowanie przez właściciela trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania najmu za działalność gospodarczą.

Sprawdź w LEX: Czy po podpisaniu intercyzy małżonkowie powinni rozliczać przychody z najmu odrębnie? >

Działalność gospodarcza nie w każdym przypadku

W  wydawanych interpretacjach podatkowych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej coraz częściej jest jednak nadużywane. - Każdy najem jest przecież ze swojej natury działalnością zarobkową, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy, prowadzoną zazwyczaj w sposób ciągły. Charakteryzuje się też pewnym, zróżnicowanym w poszczególnych przypadkach, stopniem zorganizowania. Nie jest to jednak równoznaczne z uprawnieniem organów do bezrefleksyjnego klasyfikowania najmu w pierwszej kolejności do tego właśnie źródła. W każdym przypadku powinny one bowiem przede wszystkim zbadać, czy uzyskiwany przez podatnika przychód nie powinien zostać zaliczony do innego źródła – podkreśla Jasiński.

Sprawdź w LEX: Jakie są konsekwencje podatkowe wynajmowania przez osobę fizyczną spółce z o.o. mieszkania na siedzibę spółki? >

Z oceną Jasińskiego zgadza się także Andrzej Dembiński z kancelarii Martini i Wspólnicy. Zwraca uwagę, że aktualne stanowisko organów podatkowych może budzić uzasadnione wątpliwości. - W skrajnych sytuacjach może bowiem prowadzić do uznania, że każdy przypadek najmu mieszkania należy zakwalifikować do kategorii prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ jest nastawiony na zysk, wykonywany w sposób ciągły i powtarzalny.  Nie taka była intencja ustawodawcy, który chciał opodatkować w sposób preferencyjny przychody z najmu uzyskiwane w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem – podkreśla.

Co na to przepisy ustawy o VAT?

Problematyka opodatkowania najmu nieco inaczej – wydawałoby się, że prościej – przedstawia się na gruncie podatku od towarów i usług. Ustawa o VAT posługuje się odrębną definicją działalności gospodarczej, którą jest m.in. wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W taką definicję wpisuje się niewątpliwie najem, wobec czego każdy wynajmujący (często nie zdając sobie nawet z tego sprawy) jest podatnikiem VAT. Oczywiście korzysta ze zwolnienia, jeżeli wynajmuje nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednak także w tym zakresie pojawia się jednak szereg wątpliwości, często różnie interpretowanych przez podatników, ograny i sądy. Dotyczą one głównie rozumienia określenia „cele mieszkaniowe” i niejednokrotnie prowadzą do sporów nawet między stronami najmu. Opodatkowanie usługi zwolnionej skutkuje przecież brakiem prawa do odliczenia podatku przez nabywcę. Zastosowanie zwolnienia w przypadku niespełnienia warunków rodzi z kolei konsekwencje dla usługodawcy.

Sprawdź w LEX: Kiedy najem warto opodatkować ryczałtem – poradnik na przykładach >