Wszystko zależy od okresu, kiedy mieszkanie zostało wybudowane. Jeśli jest starsze niż pięć lat, korzystniej będzie rozliczać najem według zasad ogólnych, a nie ryczałtem.

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Zasady ogólne i opodatkowanie według skali dają możliwość amortyzowania wynajmowanego mieszkania. Odpis amortyzacyjny, który jest kosztem uzyskania przychodów, rocznie może wynieść maksymalnie 10 proc. wartości początkowej mieszkania. Dzięki tej metodzie rozliczenia, podatku dochodowego od najmu można nie płacić w ogóle, albo znacząco obniżyć wysokość należnej daniny. Potwierdzają to organy podatkowe.

Zobacz również:
Wynagrodzenie twórcy trzeba określić kwotowo lub w procentach >>

Fiskus spyta sąsiada, kto zajmuje się dzieckiem >>

Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>
 

Warunki do spełnienia

Z przepisów ustawy o PIT wynika, że nieruchomości można amortyzować według stawki indywidualnej, maksymalnie 10-proc. Warunkiem jest jednak, aby mieszkanie było wcześniej używane co najmniej 60 miesięcy. Nie może być zatem nowe. Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Może być jednak dłuższy. Interpretacje nr IPPB1/415-1309/12-2/MT i 0114-KDIP3-1.4011.603.2018.1.IF wyjaśniają, że używanie mieszkania musi mieć miejsce przed jego nabyciem przez podatnika.

 


Oznacza to, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli kupił mieszkanie, które przed jego nabyciem był wykorzystywane u poprzedniego właściciela przez wymagany okres 60 miesięcy. Istotnym warunkiem jest także posiadanie pełnego prawa własności do nieruchomości. Przepisy podatkowe nie regulują natomiast, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Mogą to być więc wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

 


Spółdzielcze prawo własności z niższą stawką amortyzacyjną

Posiadacz spółdzielczego prawa własności także ma prawo do amortyzacji. Nie może jednak korzystać z 10-proc. stawki. Jest to wartość niematerialna i prawna. Można ją zatem amortyzować według stawki 2,5 proc. Potwierdza to interpretacja ITPB1/415-581a/14/KK.

Izabela Rutkowska, doradca podatkowy, prowadząca własną kancelarię prawną, zwraca uwagę, że w wielu przypadkach amortyzowanie mieszkania i rozliczanie podatku według zasad ogólnych może być korzystniejsze niż ryczałt. Każdy wynajmujący musi jednak przeanalizować swój przypadek indywidualnie. Ważne jest wzięcie pod uwagę wysokości otrzymywanych przychodów, wartości początkowej mieszkania, płaconego czynszu i innych opłat. Ekspertka podaje przykład podatnika, który kupił ośmioletnie mieszkanie za 300 tys. zł. Wynajmuje je za 3 tys. zł miesięcznie. Zdecydował się na amortyzację według 10-proc. stawki. Oznacza to, że miesięcznie będzie mógł zaliczyć do kosztów 2,5 tys. zł. Kosztem będzie także płacony przez niego czynsz i opłaty za media. Załóżmy, że będzie łącznie będzie to 500 zł. Dochód z najmu wyniesie zatem zero. Rozliczając najem w oparciu o ryczałt płaciłby 8,5 proc. z 3 tys. zł – wyjaśnia Rutkowska.