Zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zmieniły się w styczniu zeszłego roku. Korzystają na nich m.in. spadkobiercy, którzy chcą sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku. Nowelizacja dała – co prawda - więcej czasu na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, ale w przepisach pojawiła się bardzo istotna zmiana. Główna zmiana w ustawie o PIT polegała na wydłużeniu terminu na realizację własnych celów mieszkaniowych, które pozwalają nie płacić podatku dochodowego.

Nowelizacja wprowadziła także korzystne rozwiązania dla spadkobierców. Do końca 2018 r. było tak, że pięcioletni okres posiadania mieszkania liczył się od dnia nabycia spadku, przez co trudniej było skorzystać ze zwolnienia z PIT. Od stycznia 2019 r. termin ten jest już liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Dzięki tej zmianie spadkobierca szybciej może sprzedać mieszkanie bez podatku.

Sprzedaż przed upływem pięciu lat z podatkiem

Generalnie dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje jednak konieczność zapłacenia podatku od dochodu. Daninę trzeba zapłacić, jeśli ze sprzedaży podatnik uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej niż ją nabył. Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej, czy deweloperskiej, nie wystarczy.

 


Umowa przedwstępna to za mało 

Z najnowszej interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0115-KDIT2-1.4011.448.2019.2.JG, wynika, że samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego. Organ podatkowy przypomniał, że zwolnienie uzależnione jest nie tylko od samego faktu wydatkowania w ustawowym terminie środków ze sprzedaży, ale także – o czym nie można zapomnieć – od wydatkowania ich wyłącznie na ściśle określony przez ustawodawcę cel, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego skutkujące uzyskaniem prawa jego własności.

 

Sprawdź również książkę: MERITUM Podatki 2020 >>


Własne cele mieszkaniowe trudne do zdefiniowania

Aby skorzystać ze zwolnienia, pieniądze ze sprzedaży mieszkania trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Z przepisów wynika, że chodzi tu o wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie trzech lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Czy można mieszkać w kilku mieszkaniach?

Problemem jest jednak to, że dla skarbówki często jednak niektóre wydatki nie są własnym celem mieszkaniowym. Analiza interpretacji organów podatkowych i wyroków sądów administracyjnych prowadzi do wniosku, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest interpretowane bardzo ściśle. Przypisuje się mu wymiar osobisty – nierozerwalnie związany z osobą podatnika korzystającego z ulgi. Wielokrotnie zdarzyło się, że organy podatkowe nie przekonały argumenty o realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny. Potwierdza to m.in. wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt III SA/Wa 650/16. Zdaniem organów podatkowych, nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych również osoba, która kupiła mieszkanie w innej miejscowości i zamieszkuje w nim okazjonalnie. WSA w Białymstoku w wyroku sygn. akt I SA/Bk 1379/15 zwrócił uwagę, że osoba fizyczna nie może zaspokajać własnych potrzeb mieszkaniowych jednocześnie w kilku miejscach, położonych w znacznej odległości od siebie.

Jak podkreśla Leszek Dutkiewicz, doradca podatkowy, partner w Russell Bedford, zasady rozliczania podatku od sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne są nieustannie tematem budzącym zainteresowanie. Ekspert zwraca uwagę, że podatnicy chętnie sięgają po wnioski o interpretacje i pytają o ulgę. Jego zdaniem, zasady korzystania ze zwolnienia powinny być jednak interpretowane jak najszerzej.

 


Dutkiewicz tłumaczy, że w tym kontekście istotne znaczenie może mieć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt II FSK 1935/16. Sąd wyjaśnił, iż nie należy zbyt wąsko ujmować realizacji własnych celów mieszkaniowych. Posiadanie kilku lokali nie stoi na przeszkodzie korzystania ze zwolnienia. Głównym kryterium w tym względzie jest rzeczywiste realizowanie potrzeb mieszkaniowych. Nie stoi na przeszkodzie skorzystania z ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Takie rozstrzygnięcie sądu powinno nieco uspokoić podatników, którzy zamierzają skorzystać z ulgi w celu zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych „na przyszłość”, np. na okres po zakończeniu aktywności zawodowej albo jej znaczącemu ograniczeniu.

Zdarzają się jednak także korzystne interpretacje. Z jednej z nich wynika np., że podatnik może skorzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym, jeśli w zakupionym lokalu będzie realizował własne potrzeby mieszkaniowe, mieszkając w nim 2-3 noce tygodniowo podczas podróży służbowych i podczas urlopów spędzanych z rodziną. I to nawet, jeśli w pozostałym okresie mieszkanie to będzie przez niego wynajmowane. Tak uznał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji nr 0115-KDIT2-1.4011.309.2019.2.JG.

Zobacz więcej: Ulga w PIT nie wymaga stałego mieszkania w kupionej nieruchomości >>

 

Zobacz również:
Własne cele mieszkaniowe źródłem ciągłych sporów z fiskusem >>