Problematyka ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu uregulowana jest przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( dalej jako u.w.l.).

Samodzielność lokalu

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal użytkowy mogą stanowić odrębne nieruchomości. Aby tak się stało, musi zostać wyodrębniony (fizycznie i prawnie) z budynku w którym się znajduje i być samodzielny. Do czasu spełnienia tych wymagań lokal jest częścią budynku. Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l. „samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych". Przepis ten ma zastosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych na inne cele niż mieszkalne.

Wymogi, jakie musi spełnić lokal

Wymogi, które powinien spełniać lokal określone zostały natomiast w przepisach rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ustawa nie precyzuje w czym przejawia się samodzielność lokalu, choć zgodnie przyjmuje się, że używanie lokalu nie może wiązać się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Samodzielny lokal nie musi być jednak wyposażony we wszystkie niezbędne urządzenia - niektóre z nich np. urządzenia sanitarne mogą znajdować się poza lokalem lub poza budynkiem. Nie ma natomiast żadnych ograniczeń w odniesieniu do powierzchni lokalu, jak i jego usytuowania (np. na dwóch kondygnacjach). Nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, który zajmuje cały budynek - w budynku muszą znajdować co najmniej dwa lokale. Spełnienie wymogu samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia albo sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości lub w postępowaniu o dział spadku. Treścią zaświadczenia związany jest sąd wieczystoksięgowy i notariusz.

 

Pomieszczenia przynależne

Do lokalu mogą być przypisane pomieszczenia przynależne (piwnica, magazyn, garaż). Żadne pomieszczenie w budynku nie jest jednak z góry traktowane jako przynależne. To strony umowy decydują o takim jego charakterze. Inaczej pomieszczenia takie będą stanowić współwłasność właścicieli lokali, jako udział związany z ich lokalami. Po wyodrębnieniu lokalu możliwa jest jednak zmiana przeznaczenia np. piwnicy na pomieszczenie przynależne do określonego lokalu. Wymagana jest wówczas zmiana umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pomieszczeniem przynależnym nie może być miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym.

Nieruchomość wspólna

Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 4 ust. 3 u.w.l.). Należą do niej przede wszystkim te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, jak: mury zewnętrzne, dach, klatka schodowa czy też instalacje zaopatrujące lokale w media (gaz, prąd, wodę). Elementem nieruchomości wspólnej nie są lokale niewyodrębnione, samodzielne lokale - są one nadal wyłączną własnością dotychczasowego właściciela budynku. Udział w nieruchomości wspólnej jest związany z prawem do lokalu i nie może przysługiwać innej osobie niż właścicielowi lokalu. Wielkość udziału określana jest ułamkowo lub procentowo w stosunku do powierzchni wyodrębnionego lokalu.

 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook

Ewa Bończak-Kucharczyk

Sprawdź  

Formy ustanowienia odrębnej własności lokalu

Ustanowić odrębną własność lokalu można wyłącznie w drodze czynności prawnej przed notariuszem:

  • umowy (art. 7 i 8 u.w.l.) - gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokalu i zbywa go na rzecz osób trzecich albo współwłaściciele znoszą współwłasność;
  • jednostronnej czynności prawnej (art. 7 i 10 u.w.l.) - gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokali dla siebie oraz
  • na mocy orzeczenia sądu - przy znoszeniu współwłasności nieruchomości lub dziale spadku.

Nie można doprowadzić do wyodrębnienia lokalu przez zasiedzenie. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Dalszy obrót prawny wyodrębnionym lokalem (np. sprzedaż, darowizna, zamiana) już nie. Z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży nabywcy lokalu przysługuje tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokali, jako prawo które może być  przedmiotem obrotu i dziedziczenia. Nie jest to jednak pogląd powszechnie akceptowany. Nie ma ograniczeń podmiotowych względem nabywców lokali (osoby fizyczne, prawne, małżonkowie, spółki cywilne). Dopuszczalne jest nabywanie lokali na współwłasność.

Zarząd nieruchomością wspólną

Sposób zarządu nieruchomością wspólną może, ale nie musi być określony przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Określenie sposobu zarządu może nastąpić także w późniejszej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Zmiana ustalonego w umowie sposobu zarządu może nastąpić także z mocy uchwały właścicieli lokali, podjętej w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. Określając sposób zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali mogą wzorować się na rozwiązaniach ustawowych zawartych zarówno w Kodeksie cywilnym (art. 199-209), jak i w ustawie o własności lokali (art. 19-33). Mogą też modyfikować te reguły, a w szczególności „powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej” (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W razie powołania zarządcy nieruchomości wspólnej, zbędne jest powoływanie zarządu właścicielskiego. Jednak w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu powołany umownie zarządca musi dysponować zgodą większości współwłaścicieli (wspólnoty mieszkaniowej).

Sposób wykonywania zarządu ustawowego zależy od wielkości wspólnoty. Aktualnie, ustawodawca nakazuje traktować jako dużą wspólnotę, w której wyodrębniono własność więcej niż trzech lokali. Mają do niej zastosowanie przepisy o zarządzie nieruchomością wspólną w ustawie o własności lokali. Przy tzw. małych wspólnotach (do trzech lokali) obowiązują reguły kodeksu cywilnego (art. 199-209). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l.- zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W małych wspólnotach wymagana jest jednomyślność, a w jej braku rozstrzyga sąd. Sąd sprawuje kontrolę nad treścią podejmowanych we wspólnocie uchwał. Prawo ich zaskarżenia przysługuje każdemu członkowi wspólnoty.

Uprawnienia właściciela lokalu

Właściciel ma prawo do wyłącznego korzystania z lokalu będącego jego własnością oraz do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 140 k.c., art. 206 k.c., art. 12 ust. 1 u.w.l.). Jeżeli nieruchomość wspólna przynosi dochody (np. z tytułu wynajmu pomieszczeń wspólnych) pożytki z tego tytułu przypadają wszystkim właścicielom lokali, choć w pierwszej kolejności są przeznaczane na utrzymanie budynku. Właściciela lokalu obciążają koszty zarządu nieruchomością wspólną tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne. Wszystkie te wydatki obciążają każdego właściciela lokalu stosownie do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Możliwa korekta dotyczy wyłącznie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 1 i 3 u.w.l.). Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (dotyczy to również osoby wynajmującej lokal) daje wspólnocie prawo domagania się przed sądem przymusowej sprzedaży lokalu (art. 16 u.w.l.). Do przeniesienia własności nieruchomości lokalowej mają zastosowanie ogólne przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 155-158 k.c.). Prawo własności do lokalu może być dziedziczone, zasiadywane oraz podlega egzekucji.

Prawo własności lokalu może wygasnąć w razie zawarcia przez właścicieli wszystkich lokali umowy o zniesienie odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego albo podziału lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności albo połączenia kilku lokali w jeden - w takim wypadku wygasa dotychczasowe prawo i powstaje nowe.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe (art. 245–251 k.c.). Całościowa regulacja znajduje się jednak w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale prawo to nadal może być przedmiotem obrotu. Jest to prawo na rzeczy cudzej tzn. spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu i znajdującego się na nim budynku. Uprawnionemu ze spółdzielczego prawa do lokalu przysługuje prawo korzystania z przysługującego mu lokalu. Jest to jednak prawo zbywalne, podlega dziedziczeniu oraz może być przedmiotem egzekucji. Prawo do mieszkania może należeć zarówno do osoby fizycznej (kilku osób), jak i do osoby prawnej. Zbycie lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Zbycie obejmuje także wkład budowlany lub jego wniesioną część. Jeżeli dla lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta (nie ma takiej konieczności) notariusz, aby ustalić stan prawny nieruchomości posiłkuje się zaświadczeniem wydanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Trzeba podkreślić, że spółdzielnia nie może odmówić wydania takiego zaświadczenia, choćby uprawniony do lokalu zalegał z opłatami. Przedmiotem zbycia w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu może być również ułamkowa część prawa, z tym, że pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu, pod rygorem nieważności. Z chwilą zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstaje członkostwo w spółdzielni (art. 3(2), 3(6) oraz 6 ust. 3 u.s.m.). Aktualnie nie ma obowiązku wniesienia wpisowego i udziałów przy uzyskaniu członkostwa, a odmienne postanowienia statutów spółdzielni nie mają zastosowania. Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być każda osoba fizyczna, w tym ubezwłasnowolniona całkowicie lub częściowo, oraz osoba małoletnia. Jak też cudzoziemiec oraz osoba prawna.

Nie ma żadnych ograniczeń w remoncie, użyczeniu lub wynajmie lokalu. Jednak, gdy osoba trzecia zamierza zmienić sposób korzystania z lokalu lub zmienić jego przeznaczenie (np. przeznaczyć lokal mieszkalny w bloku pod działalność usługową) wymagana jest wcześniejsza zgoda spółdzielni.

Przekształcenie prawa do lokalu

Spółdzielcze prawo do lokalu może być przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu (art. 17 u.s.m.) na pisemne żądanie członka uprawnionego do lokalu, pod warunkiem spłaty zadłużenia ciążącego na lokalu i części zobowiązań związanych z wybudowaniem budynku. Spółdzielnia mieszkaniowa na zawarcie umowy o przekształcenie ma 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku w tej sprawie przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek.

Koszty i opłaty w spółdzielni

Uprawnieni z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Nie ma przy tym znaczenia, czy są członkami spółdzielni. Członkowie spółdzielni uczestniczą jednak w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z uprawnionym do lokalu ponoszą solidarną odpowiedzialność za uiszczanie czynszu. Ich odpowiedzialność ogranicza się wyłącznie do okresu stałego zamieszkania lub faktycznego korzystania z lokalu (art. 4 ust. 6 u.s.m.). Obowiązek ten nie dotyczy pełnoletnich zstępnych (dzieci, wnuków) pozostających na utrzymaniu osób uprawnionych do lokalu. Obowiązki członka nie obejmują już uczestniczenia w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów (np. wydatków związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem organów spółdzielni i jej aparatu administracyjnego, długów spółdzielni). Zobowiązania te powinny być pokryte wyłącznie z dochodów uzyskanych przez spółdzielnię z prowadzonej przez nią działalności albo z innych środków własnych spółdzielni. Ustawodawca nie uregulował natomiast wiążąco dla spółdzielni kwestii przeznaczenia środków funduszu remontowego. Podatek od nieruchomości płaci wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa.

Zarząd nieruchomością i budynkiem

Budynkiem w którym znajduje się lokal, co do zasady zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Należy jednak pamiętać, że spółdzielnia może ustanawiać w budynku odrębną własność lokali. Jeżeli dojdzie do wyodrębnienia wszystkich lokali, które się tam znajdują uprawnienie do podejmowania decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną uzyskają właścicieli lokali (art. 26 u.s.m.). Właściciele lokali w budynku znajdującego się zasobach spółdzielni mogą również podjąć większością głosów uchwałę o poddaniu reżimu zarządzania nieruchomością wspólną ustawie o własności lokali (art. 24 (1) u.s.m.). Sposób zarządzania częściami wspólnymi stanowi często o przewadze prawa własności nad spółdzielczym prawem do lokalu. Wspólnota zarządza z reguły jednym budynkiem, spółdzielnia wieloma. Stąd koszty utrzymania budynków, a tym samym opłaty na fundusz remontowy są często wyższe. Z drugiej strony, nie są wyjątkami wspólnoty, które nie mają problemy z zarządzaniem nieruchomością wspólną, doprowadzając budynki do ruiny. Spółdzielnie mieszkaniowe lepiej radzą sobie również z negocjowaniem cen dostawców usług do budynków, co przekłada się na wysokość opłat eksploatacyjnych. Sytuacje w których dochodzi do wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zdarzają się rzadko. Wówczas jednak spółdzielnia ma obowiązek zwrotu uprawnionego rynkowej wartości lokalu.

Regulacje szczególne

Księgi wieczyste. Każdy lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności musi mieć założoną księgę wieczystą. Odmowa założenia księgi wieczystej przez sąd wieczystoksięgowy oznacza, że prawo do lokalu nie powstaje (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Nie ma wymogu zakładania księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. W przypadku przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności, księga dotychczas prowadzona dla tego prawa, staje się księgą prowadzoną dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Gdy jednak budynki spółdzielni postawione są na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla znajdujących się w nich lokali. To przekłada się na wyższe ryzyko dla kupujących (brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych) oraz brak możliwości uzyskania kredytu na jej zakup.

Cudzoziemcy. Cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie na nabycie odrębnej własności innego lokalu niż mieszkalny albo własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym, chyba że spełnia jeden z warunków, o których mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2–4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa nie przewiduje żadnych ograniczeń w nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, lokalu użytkowego, w tym garażu, czy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Umowa dożywocia. Przedmiotem umowy dożywocia unormowanej w art. 908 § 1 k.c. może być tylko przeniesienie własności nieruchomości. Umowy dożywocia nie można oprzeć na przeniesieniu własności rzeczy ruchomych czy też innych praw, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednak umowa (tzw. umowa quasi dożywocie) mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę również będzie ważna (wyrok SN z dn. 15 października 2014 r. V CSK 653/13).

Użytkowanie. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nie może być obciążone użytkowaniem (wyrok SN z dn. 24.01.2013 r. V CSK 549/11). Obciążenie użytkowaniem własnościowego prawa spółdzielczego obciążałoby w istocie w sposób nieuprawniony nieruchomość spółdzielczą, z naruszeniem przepisu art. 17(16) u.s.m. Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może natomiast narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy powodujących eliminację uprawnień właściciela.