Nowelizacja specustawy o przeciwdziałaniu epidemii wpłynie na niemal wszystkie umowy, które w najbliższym czasie miały ulec zakończeniu lub, które wynajmujący chciał wypowiedzieć. W uzasadnieniu czytamy, że ma to chronić najemców. W efekcie wynajmujący, do końca czerwca, z pewnymi wyjątkami, nie będzie mógł wypowiedzieć umowy. Prawnicy ostrzegają, że tak sformułowany przepis budzi duże wątpliwości. A zdaniem Adma Bodnara, rzecznika prawa obywatelskich, najemcy w przeważającej większości skorzystają ze specprzepisów, bo są korzystne i stanowią przesunięcie w czasie - co do zasady - negatywnych dla najemców zwiększonych obowiązków finansowych.

 


Oświadczenie najemcy przedłuża umowę najmu

Zgodnie z ustawą o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 w przypadku umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie nowelizacji, które uległyby rozwiązaniu po tej dacie, ale przed 30 czerwca, ulegają przedłużeniu do 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych (art. 31 s). Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy złożonego wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Specustawa zabrania też wypowiadania umowy najemcy lub wysokości czynszu najmu do końca czerwca (art. 31 t).

- Są to złe przepisy, ponieważ nie uwzględniają zróżnicowanych stanów faktycznych – ocenia. prof. Michał Romanowski, adwokat z kancelarii Romanowscy i Wspólnicy.  - Oznacza to, że najemca może spowodować przedłużenie najmu wbrew woli wynajmującego o trzy miesiące, podczas gdy wynajmujący np. chciałby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, a więc nie jest zainteresowany w ogóle dalszym wynajmowaniem lokalu – zauważa. I dodaje, że to jest jednak sytuacja całkowicie różna od najmu powierzchni handlowej w centrach handlowych, gdzie ustawodawca zwalnia z płacenia czynszu pod pewnymi warunkami, ale nie wymusza przedłużenie umowy.

Damian Nartowski, radca prawny, partner w kancelarii WN Legal, Wątrobiński Nartowski zwraca uwagę na inny problem. - Pojawia się pytanie,  co z sytuacją, gdy umowa dotychczasowego najemcy kończy się 15 maja, a od 30 maja miała zacząć obowiązywać umowa z nowym najemcą – pyta. -  Brak uwzględnienia sytuacji wynajmującego i nowego najemcy może to spowodować chaos na rynku i wywołać kolejne kwestie prawne do rozwiązania – podkreśla mec. Nartowski.

 


Kiedy wynajmujący nie  musi przedłużać umowy

Specustawa przewiduje kilka sytuacji, kiedy ustawowa ochrona najemców nie zadziała. Będzie tak, jeśli najemca – w przypadku umów długoterminowych, chodzi o  sześć miesięcy, liczone od wejścia w życie noweli, był w zwłoce z zapłatą czynszu, innych  opłat za używanie lokalu, w tym niezależnych od wynajmującego, a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy. Łączna wartość zaległości musi jednak przekraczać  kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc. Jeśli zatem czynsz wnosi 1500 zł, a zaległości wynoszą 1000 zł, nie oświadczenie najemcy o przedłużeniu umowy wiąże wynajmującego. Ponadto ochrona nie tyczy się najemców, którzy wyrządzili szkody w lokalu, bo używali go niezgodnie z przeznaczeniem lub w sposób sprzeczny z umową, podnajęli go. Z ochrony nie może skorzystać też ktoś, kto ma tytuł prawny do innego lokalu  mieszkalnego, ale tylko  położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Wypowiedzenie umowy trudniejsze niż nie  przedłużenie

Damian Nartowski zwraca jeszcze uwagę na jedną ważną różnicę między brzmieniem omówionego wyżej art. 31s ust. 1 o przedłużeniu umowy i art. 31u ust. 1 dotyczącego wypowiedzenia umowy przed wejściem w życie ustawy. Art. 31u. przewiduje, że jeśli wypowiedzenie umowy najmu, ale tylko lokalu mieszkalnego lub wysokości czynszu za niego nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowelizacji, a termin wypowiedzenia upływa po tym dniu, to zostaje przedłużony do dnia 30 czerwca 2020 r., o ile najemca złoży takie świadczenie. – W art. 31s jest mowa o wszystkich lokalach, a w 31u tylko o mieszkalnych. Co z sytuacją kiedy umowa najmu lokalu niemieszkalnego została wypowiedziana przed dniem wejścia w życie specustawy, a termin wypowiedzenia upływa przed 30 czerwca? Przecież w czasie wypowiedzenia umowa dalej obowiązuje. To by sugerowało, że można ją jednostronnie przedłużyć na podstawie art. 31s. Brzmienie art. 31u wskazuje jednak, że takie zachowanie jest dopuszczalne jedynie w przypadku lokali mieszkalnych ponieważ wprost odnosi się do umów wypowiedzianych, czego z kolei nie ma w art. 31s – zauważa mec. Nartowski. Kolejny przepis mówi, że w takiej sytuacji można wypowiedzieć umowę, ale tylko w sytuacjach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, co nie będzie łatwe. Najemca musi bowiem zalegać za co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Eksperci nie mają wątpliwości, że są to przepisy bardzo kontrowersyjne, które spowodują problemy. - Zdaję sobie sprawę z wyjątkowości sytuacji, ale nie jest ona uzasadnieniem do tworzenia konstrukcji generujących potencjalne kłopoty w przyszłości – podsumowuje mec. Nartowski.

Czytaj w LEX:

Koronawirus a podatki >
Uprawnienia i obowiązki pracodawcy związane z koronawirusem  >

RPO broni najemców

Na jeszcze inne problemy zwraca uwagę Adam Bodnar, rzecznik praw obywatelskich. Jego zdaniem choć generalnie nowe przepisy są korzystne dla najemcy to jednak nie gwarantują im ochrony. - Zachodzi duże ryzyko, że najemca nie dowie się o przysługującym mu uprawnieniu i nie złoży oświadczenia w wymaganym terminie, co spowoduje rozwiązanie umowy najmu - zwraca uwagę Adam Bodnar. Dlatego jego zdaniem nowelizacja powinna zobowiązać wynajmującego do poinformowania najemcy o możliwości złożenia oświadczenia wyrażającego zgodę na przedłużeniu umowy najmu. RPO podkreśla też, że składanie oświadczeń pisemnych i wysyłanie ich przesyłką pocztową może być obecnie utrudnione, a problemy może rodzić też udowodnienie złożenia  ich w terminie czy też zachowanie wymaganego terminu na ich złożenie.  Dlatego postuluje, by złożenie oświadczenia były składane w formie pisemnej lub elektronicznej.