Tzw. pakiet antykryzysowy reguluje warunki najmu powierzchni w galeriach handlowych podczas epidemii. Na Prawo.pl alarmowaliśmy, że jego pierwotna wersja chroniła bardziej galerie niż najemców, bo obniżka czynszu do 90 proc. obejmowała tylko najemców, którzy nie prowadził innej działalności, np. sprzedaży on-line. Dzięki rządowej autopoprawce zgłoszonej w trakcie prac w Sejmie najemcy nie będą musieli w ogóle płacić czynszu za czas, w którym mieli zamknięte sklepy z powodu epidemii.  

Jadwiga Emilewicz, minister rozwoju, wie, że to jest przepis kontrowersyjny, ale podkreśla, że jest on konieczny. – Nie zawahaliśmy się go wpisać.  Biorąc pod uwagę marżowość centrów, to jeśli mówimy o solidarnym ponoszeniu ciężarów, to nie będzie to branża, która ucierpi nawet przy decyzji o zamknięciu jej na pewien okres – podkreśla minister.

Czytaj również opinię prof. Romanowskiego: Umowa najmu powierzchni handlowej nie może być pułapką dla najemcy >>

 


Bez czynszu za czas epidemii

Rządowa autopoprawka dodała art. 15ze, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. -

- Jest to rozwiązanie bardzo rozsądne – ocenia prof. Michał Romanowski, adwokat w kancelarii Romanowski i Wspólnicy. -  Jest ono oparte na konstrukcji przejściowej, częściowej niemożliwości świadczenia z art. 495 k.c., które dostrzega, że celem takich umów jest prowadzenie handlu. Jednocześnie jest to próba wyważonego poszukiwania rozkładu ryzyk obu stron – ocenia prof. Romanowski. 

Po epidemii galerie nie stracą najemcy na długi czas

Kolejny ustęp art. 15  zobowiązuje najemcę do złożenia udostępniającemu bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Taka oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Tak skonstruowany przepis przewiduje jednak, że gdy sytuacja się unormuje poziom sprzedaży wróci od razu do tego sprzed wprowadzenia  zakazu handlu z powodu epidemii. W praktyce jednak społeczeństwo po kryzysie może nie mieć pieniędzy, a zatem będzie je wydawać tylko na artykuły pierwszej potrzeby. Prof. Romanowski przyznaje, że trudno spodziewać się, aby obroty najemców/dzierżawców wróciły z dnia na dzień do czasu sprzed koronawirusa. – Rzeczywiście nie jest rozwiązany problem wysokości czynszu najmu po zniesieniu zakazu.  Tu jednak rozwiązaniem jest art. 700 k.c., który daje prawo żądania obniżenia czynszu, jeżeli dochody z dzierżawy istotnie ulegną obniżeniu z przyczyn niezależnych od dzierżawcy - zauważa prof. Romanowski.

 


Potrzebne kolejne nowelizacje

Z tej perspektywy przepis jednak krytykuje Marcin Maruszczak, radca prawny. -  To nie jest ewolucja poprzedniego pomysłu, a rewolucja i idąca w stronę zupełnie przeciwną. W poprzedniej redakcji można było wskazać jako beneficjanta najemcę, tak w obecnej sytuacji oczywistym beneficjentem jest wynajmujący, który, co do zasady dostaje dodatkowo przedłużenie umowy. I to na warunkach sprzed epidemii, i według tamtych stawek. Po niej zapewne będą one niższe - ocenia mec. Maruszczak. Dlatego jego zdaniem takie rozwiązanie przekłada problemy ekonomiczne najemców na później, ale w żaden sposób ich nie rozwiązuje. Prof. Romanowski uważa jednak, że ten przepis jest lepszy od pierwotnego, który w praktyce uniemożliwiłby wielu najemcom skorzystanie z obniżonego czynszu.  - W praktyce najemcy są chronieni przez okres zakazu sprzedaży powiększony o 3 miesiące. Otrzymują czas na wypracowanie rozwiązania ustawowego na okres po zniesieniu zakazu. Ponadto przepis ten ponadto blokuje uruchomienie przez wynajmujących gwarancji bankowych i innych form zabezpieczeń celem pokrycia nieuiszczonych przez najemców opłat. To ma olbrzymie znaczenie praktyczne dla najemców, bo blokuje także banki przed spełnieniem żądania wynajmującego wypłaty środków z gwarancji na pokrycie opłat za najem, które zgodnie z ustawą są nienależne.   - Myślę, że tutaj rząd będzie musiał zrobić drugie podejście uwzględniające, że po zniesieniu zakazu pojawi się okres rekonwalescencji, a od osłabionego pacjenta nie sposób wymagać tyle samo co od zdrowego – ocenia prof. Romanowski. I dodaje, że najemca nie musi korzystać z rozwiązań specustawy.

Kto nie chce skorzystać z ustawy, może wybrać inną drogę

Ustęp 4. art. 15 ze stanowi, że te szczególne przepisy specustawy nie uchybiają właściwym przepisom kodeksu cywilnego regulującego stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. - Pozostawia on stronom prawo do zastosowania mechanizmów z kodeksu cywilnego, czyli art. 495 k.c. jeżeli uznają, że mechanizm ustawowy nie pasuje do ich sytuacji – ocenia prof. Romanowski.