Projektowana specustawa przewiduje, obniżenie o 90 proc. czynszu za okres, gdy najemca lokalu nie prowadził działalności w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii. Ten przepis wywołał duże kontrowersje. Zdaniem prawników wprowadzi jeszcze większą niepewność najemców, których właściciele galerii mimo ograniczeń w handlu zmuszają do płacenia czynszu. Za sprawą rozporządzenia ministra zdrowia, w centrach handlowych zamknięte zostały sklepy sprzedające m.in. odzież, meble, książki, zabawki, a także jubilerzy. Jednym słowem, od soboty, 14 marca - te placówki nie zarabiają na siebie.

Czytaj również: Są projekty ustaw wprowadzających tarczę antykryzysową >>

 


Otwarte galerie, zamknięta część sklepów

Na wielu stronach galerii handlowych pojawiły się informacje, że póki co, sklepy spożywcze, drogerie i wybrane punkty usługowe są czynne, a w barach, do których można wejść z ulicy, można kupić jedzenie na wynos. Pojawiają się również ostrzeżenia, że ze względu na niestandardową sytuację, liczba i rodzaj otwartych punktów, jak i godziny ich funkcjonowania mogą ulegać zmianie.  Jeszcze przed ogłoszeniem pakietu osłonowego, Renata Juszkiewicz, prezes Polskiej Organizacji Handlu i Dystrybucji zapewniała, że w związku z decyzją rządu w sprawie ograniczenia działalności centrów handlowych, wszystkie sklepy spożywcze zlokalizowane zarówno w centrach handlowych, jak i poza centrami, będą otwarte na dotychczasowych zasadach. - Ponadto otwarte będą sklepy przemysłowe, nieobjęte rozporządzeniem, działające poza galeriami handlowymi. Ciągłość produkcji i dostaw towarów zostanie utrzymana, towar będzie na bieżąco uzupełniany, a dostawy będą realizowane w trybie ciągłym. Nie ma ryzyka braku żywności w kraju - podkreśla prezes Juszkiewicz.  Tyle, że pozostałe sklepy - np. odzieżowe i punkty usługowe muszą być zamknięte. Ponadto wprowadzone we wtorek obostrzenia dotyczące przemieszczania się mogą sprawić, że pozostałe stracę część klientów. Czy skoro nie zarabiają, powinny płacić czynsz galeriom?

Najemcy zamkniętych sklepów nie muszą płacić galeriom

- Gdyby przyjąć, iż najemca - mimo zakazu prowadzenia działalności handlowej - ma obowiązek ponosić koszty najmu powierzchni handlowej, skutki byłyby takie, że wyłączne ryzyko zakazu handlu ponosiłby on. Takie rozwiązanie w sposób rażąco naruszałoby zasady sprawiedliwości i uczciwości kontraktowej oraz byłoby rażąco sprzeczne z celem instytucji następczej niemożliwości świadczenia  - uważa prof. Michał Romanowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Romanowski i Wspólnicy. Ponadto zgodnie z art. 495 kodeksu cywilnego, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.  W efekcie najemca nie powinien płacić czynszu, bo nie otrzymuje w zamian świadczenia. Płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie za sam fakt posiadania sklepu.Traci i on, bo nie zarabia na sprzedaży, i wynajmujący, bo nie dostaje czynszu - wyjaśnia prof. Romanowski. Dodaje jednak, że i tak najemca dotknięty zakazem handlu  jest bardziej pokrzywdzony. Wynajmujący może bowiem wciąż zarabiać, bo inne sklepy pozostają otwarte. Tyle, że zgodnie z projektem specustawy, najemcy będą musieli płacić galeriom 10 proc. czynszu. Zdaniem prawników to bardzo zły przepis.

 


Przepis, który i tak odsyła do sądu

Projektowana specustawa przewiduje, że w przypadku, gdy działalność najemcy w dużym obiekcie handlowym, o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. w okresie epidemii  lub zagrożenia nią, została zakazana lub ograniczona, a najemca jej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90 proc., chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu. Jeżeli jednak wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia.  - Przepis odsyłający do sądowego ustalenia wysokości czynszu, tworzy dodatkową niepewność w relacjach między podmiotami i z tego powodu, powinien zniknąć ze specustawy - uważa Marcin Maruszczak, radca prawny. - Jeżeli ustawodawca decyduje się na jakieś działanie - tj. obniżkę czynszu, to powinien ją konsekwentnie wprowadzić i przyjąć odpowiedzialność i ryzyko na siebie. Tego typu przepis, przerzuca spór na strony kontraktu. Dając sądowi pełne i nieograniczone, bowiem oparte na klauzulach generalnych, prawo do decydowania o stosunku gospodarczym stron - podkreśla. Jeżeli już taki przepis miałby znajdować w systemie prawa, powinien on być precyzyjny i nakładać na sąd dające się przewidzieć ramy tj. m.in. procentowe określenie lub odwołanie do rzeczywiście poniesionych kosztów przez wynajmującego proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni. W efekcie bowiem nie można zastosować wprost obniżki, ale trzeba pójść do sądu i powołać się na art. 3571 kc czyli przez klauzulę rebus sic stantibus. - Zgodnie z nią na wypadek nadzwyczajnej zmiany stosunków, która sprawa, że spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby z jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Podobnie mówi prof. Romanowski. - Koronawirus nie uzasadnia rozmontowania całego systemu. Państwo może i powinno udzielać pomocy publicznej zmniejszać obciążenia publicznoprawne oraz nieść pomoc socjalną, ale nie może arbitralnie ingerować w treść umów, zwłaszcza gdy kodeks cywilny reguluje te kwestie.  To będzie proste do podważenia, bo taki przepis narusza konstytucyjną wolność prowadzenia działalności gospodarczej, traktatową swobodę przepływy usług i kapitału - dodaje prof. Romanowski. Od strony wartości konstytucyjnych broni się wyłącznie przepis przesądzający działanie reguły z art. 495 k.c., a więc brak prawa wynajmujących do żądania czynszu przez okres zakazu handlu z powodu braku możliwości realizacji celu umów.  - Został on pomyślany m. in. na takie sytuacje i jest on mechanizmem sprawiedliwie rozkładającym ryzyko stron - podkreśla profesor. Mec. Maruszczak uważa jednak, że sama idea przepisu jest dobra - ustawowe obniżenie czynszu. - Aby jednak zadziałał, specustawa nie może odsyłać do sądu, czy uzależniać jego stosowanie od nieprowadzenia działalności poza galerią - tłumaczy mec. Maruszczak.

Przepis oderwany od realiów - wyłącza firmy sprzedające on-line

Co więcej przepis jest tak niejasno napisany, że nie ma pewności, czy np. sklep odzieżowy prowadzący sprzedaż on-line skorzysta z niego. W rzeczywistości bowiem najemca dalej prowadzi działalność, choć poza sklepem. - Taki zapis nie ma sensu albo zmierza do wyłączenia tych najemców, którzy mają kanały sprzedaży poza centrami handlowymi, on line, w lokalizacjach innych niż duże obiekty handlowe. Życie uczy że nie jest to przypadek, ale sprytna próba zdeaktywowania tego przepisu. To jest trochę jak słynny dodatek „lub czasopisma” z afery Rywina - zauważa prof. Romanowski. Eksperci dodają, że byłoby to irracjonalne, bo sprzedaż on-line to nie to samo, co taka tradycyjna. Być może jednak projektodawcy chodziło o to, aby z obniżonego czynszu wykluczyć tych, którzy nadal mogą sprzedawać. Ponadto prof. Romanowski zauważa jeszcze jedną rzecz. - Pomysłodawca tego przepisu nie zauważa, że galerie mają zabezpieczenie płatności czynszu w postaci gwarancji bankowych bezwarunkowych, płatnych na pierwsze żądanie i nieodwoływalnych. Inną kwestią jest, że jeżeli banki uruchomią gwarancję mimo powszechnej wiedzy jaka jest przyczyna odmowy zapłaty czynszu najmu to popełnią delikt z art. 415 k.c. wobec najemców - wyjaśnia. W praktyce więc oznacza to, że na żądanie galerii bank wypłaca środki najemcy do wysokości określonej w treści gwarancji. Galeria zatem będzie zawsze w pozycji uprzywilejowanej w sporze z najemcą, jeżeli skorzysta z takiej gwarancji. Bank zadziała jako kasjer i uruchomi środki najemcy. Pytanie, czy jak najemcy przestaną płacić - galerie się nie zamkną, bo przestanie im się opłacać utrzymywanie dużej powierzchni dla dwóch, trzech punktów sprzedaży i niewielu klientów po wprowadzeniu zakazu przemieszczania się, z wyjątkiem dojazdów do pracy, czy wyjść po niezbędne produkty.

Zamknięcie pustej galerii może być nieopłacalne

- Kwestia tego, czy właścicielom galerii handlowych będzie opłacało się je otwierać, jest uzależniona od kilku czynników: tego, kto jest właścicielem, jaka działalność handlowa przeważa i jak skonstruowane są umowy najmu. Nie można więc założyć, że nawet gdyby miał być czynny tylko jeden sklep – np. supermarket oferujący głównie produkty spożywcze, otwarcie galerii będzie nieopłacalne - uważa Kaja Buczkowska, radca prawny w kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy.  - Właściciel obiektu musi mieć na uwadze, że gdy zamknie cały obiekt, uniemożliwi realizację działalności przez podmiot, którego działalność jest dopuszczalna w świetle rozporządzenia w sprawie zagrożenia epidemicznego, naraża się wówczas na odpowiedzialność odszkodowawczą względem najemcy - w tym na gruncie umów najmu, w zależności od ich treści, na konieczność zapłaty kar umownych. Dopuszczalność przedterminowego rozwiązania umowy zależy też od tego, czy zawiera klauzulę tzw. stanu siły wyższej. Klauzula taka może mieć charakter otwarty (tj. „w szczególności: …”) lub zamknięty. Z reguły nie pozwala ona na natychmiastowe zakończenie stosunku najmu – przesłanki w niej określone muszą utrzymywać się przez określony okres czasu. W klauzulach typu zamkniętego nie spotyka się jednak raczej przesłanki „zagrożenia epidemicznego” - zauważa mec. Buczkowska. Jej zdaniem ostatecznie znaczenie dla sytuacji wynajmujących i najemców oraz łączących ich stosunków zobowiązaniowych, może mieć tzw. pakiet antykryzysowy. Jego ostateczny kształt przesądzi o tym, czy galerie wciąż będą otwarte.