Kwestia opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości otrzymanych w drodze spadku lub darowizny była przedmiotem najnowszej interpretacji podatkowej.

W opisywanym przypadku, w kwietniu 2018 r. mama podatniczki kupiła lokal mieszkalny, a w sierpniu tego samego roku  przepisała go na podatniczkę i jej siostrę – umową darowizny. W grudniu 2019 r. matka podatniczki zmarła, a siostry już w styczniu 2020 r. dokonały sprzedaży lokalu mieszkalnego. Środki z połowy lokalu mieszkalnego podatniczka w całości  przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego, którym skredytowała zakup własnego mieszkania. Podatniczka powzięła wątpliwość czy powinna zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od umowy darowizny. Jej lokal mieszkalny został zakupiony w marcu 2014 r. i sfinansowany w całości kredytem. I takie pytanie zadała organom skarbowym.

Jej zdaniem nie powinna ona płacić w tej sytuacji podatku dochodowego, powinna mieć możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czytaj w LEX: Obowiązujące zwolnienia dotyczące przychodów z nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych >

Data nabycia i sprzedaży przesądza o podatku

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że stanowisko podatniczki jest prawidłowe. Podkreślił, że w przypadku zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment oraz sposób ich nabycia.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie jest ustalenie, czy uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlegać będzie opodatkowaniu, a więc w pierwszej kolejności należy ustalić datę nabycia przez podatniczkę lokalu mieszkalnego.

Zobacz również: Czasowe użytkowanie mieszkania uprawnia do ulgi w PIT >>
 

Nabyciem w rozumieniu  art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Dyrektor KIS podkreślił, że z uwagi na to, że nabycie lokalu mieszkalnego przez podatniczkę nastąpiło w drodze darowizny w 2018 r., tym samym sprzedaż tego lokalu w 2020 r., tj. przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu PIT.

Czytaj w LEX: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >

 


Sprzedaż mieszkania czasem zwolniona z podatku

Jednak w myśl  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w przypadku dochodów uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r., wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zobacz procedurę w LEX: Wydatki na własne cele mieszkaniowe >

Tym samym, aby dochód z tytułu zbycia nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

 


Własne cele mieszkaniowe

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty. Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel mieszkaniowy. Środki przeznaczone na cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe >

Podatniczka zaciągnęła kredyt na zakup lokalu mieszkalnego w 2014 r., zaś sprzedaż lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie nastąpiła w 2020 r. Zatem kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie.

Dyrektor KIS stwierdził, że przychód uzyskany przez podatniczkę z odpłatnego zbycia w 2020 r. udziału w lokalu mieszkalnym, nabytego w darowiźnie w 2018 r., z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże w sytuacji, gdy cały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym zostanie wydatkowany w ustawowym terminie na spłatę kredytu zaciągniętego w 2014 r. na zakup lokalu mieszkalnego, w którym podatniczka wraz z mężem realizuje własne cele mieszkaniowe, wówczas cały dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym będzie zwolniony od opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.371.2020.1.MJ