Z własnych środków, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, podatnik wybudował lokal mieszkalny o pow. 400 m2kw Zamierza on pierwsze piętro i poddasze tego lokalu wynajmować firmom na podstawie umowy najmu na cel mieszkalny dla pracowników tych firm. Umowa najmu zawarta będzie na czas nieokreślony na cel mieszkalny.

Jest to jedyny lokal prywatny wynajmowany przez podatnika. Jest on czynnym podatnikiem podatku VAT w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie gastronomii, opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Podatnik powziął wątpliwość, czy najem ten będzie zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT? Zdaniem podatnika ma on takie prawo.

Zwolnienia nie podlegają wykładni rozszerzającej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatnika za prawidłowe.

W interpretacji z 13 maja br. nr 0111-KDIB3-1.4012.71.2020.3.KO potwierdził, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności. Podkreślił, że określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

 

Dyrektor KIS wskazał, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. Zdaniem dyrektora KIS, podatnik uprawniony jest do zastosowania takiej preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od VAT.

Najem na cele mieszkaniowe a VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe;

Dyrektor KIS podkreślił, że z cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące: świadczenie usługi na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości i mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

 


Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku, natomiast brak któregokolwiek z tych elementów nie pozwala na cel inny niż mieszkaniowy.

Cel inny niż mieszkaniowy bez zwolnienia

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Podatnik zamierza pierwsze piętro i poddasze lokalu wynajmować firmom na podstawie umowy najmu na cel mieszkalny dla pracowników tych firm. Umowa najmu zawarta będzie na czas nieokreślony na cel mieszkalny.

Zdaniem dyrektora KIS, świadczona przez podatnika usługa najmu lokalu mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zostaną bowiem spełnione warunki wynikające z powyższego przepisu do zastosowania zwolnienia, gdyż przedmiotem umowy najmu będzie lokal mieszkalny, a jego najemca będzie wykorzystywał go na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników.

Mieszkanie dla pracowników nie ma związku z działalnością

Organy podatkowe potwierdzają, że wynajem mieszkania dla pracowników nie ma charakteru biznesowego i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Warto przy okazji przypomnieć o interpretacji nr 0112-KDIL2-1.4012.462.2018.4.MK. W sprawie chodziło o firmę, która wynajęła mieszkania służbowe dla swoich pracowników. Lokale były im udostępniane nieodpłatnie. Fiskus uznał, że nieodpłatne udostępnienie pracownikom mieszkań nie podlega VAT. Od wydatków firmy związanych z najmem nie można zatem odliczyć podatku. Konsekwentnie odmówił więc spółce prawa do odliczenia VAT z faktur za wynajem. W opinii organu podatkowego bez znaczenia jest natomiast pośredni wpływ wydatków na czynności opodatkowane.

- Z zagadnieniem prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących najem lokali mieszkalnych przeznaczonych do nieodpłatnego udostępniania ich pracownikom związanych jest wiele problemów interpretacyjnych. Wątpliwości podatników powstają już na etapie kwalifikacji, czy sama usługa najmu powinna być w takim przypadku opodatkowana, czy też korzysta ze zwolnienia jako usługa w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe – tłumaczy Wojciech Jasiński, konsultant ds. podatkowych w ATA TAX.

Jego zdaniem, uznanie jej za usługę zwolnioną od podatku pociąga za sobą konsekwencję w postaci braku możliwości odliczenia podatku z tytułu nabycia takiej usługi, nawet w przypadku, gdyby wynajmujący wystawiając fakturę, wykazał na niej należny podatek. Prawo do odliczenia nie przysługuje bowiem w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku. Pomimo różnej interpretacji przepisów w tym zakresie przez organy podatkowe, z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, iż zwolnienie to nie będzie miało zastosowania w przypadku gdy najemcą jest podmiot gospodarczy, który ze swej istoty nie ma celów mieszkaniowych.

Zobacz również: Wynajem mieszkania dla pracownika bez odliczenia VAT >>