1 grudnia 2025 w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów i Gospodarki (poz. 40) opublikowano interpretację ogólną (nr DPL2.8401.3.2025) z 27 listopada 2025 r. w sprawie definicji pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”, zawartego w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Zdaniem ministra wyjaśnienie tego pojęcia jest konieczne do prawidłowego zaliczenia gruntów, budynków i budowli do kategorii przedmiotów opodatkowanych najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości, a w przypadku budowli - przesądzenia o ich opodatkowaniu tym podatkiem.
Minister podkreśla jednocześnie, że nie można poprzestać na ustaleniu faktu posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, ale konieczna jest analiza dodatkowych okoliczności, z których jedne odnoszą się do podatnika, pozostałe zaś dotyczą majątku, a w szczególności sposobu jego wykorzystywania.
Trzy grupy przypadków
W interpretacji wskazano, że można wyodrębnić trzy grupy przypadków, w których dochodzi do opodatkowania gruntów i budynków (ich części) najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości lub do opodatkowania budowli. W każdym przypadku grunty, budynki i budowle są związane z działalnością gospodarczą, jeżeli są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu wykonującego działalność gospodarczą, stanowiąc jednocześnie składnik prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) ustawy – Kodeks cywilny, niezależnie od tego, czy są aktywnie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej.
Dodatkowo każda grupa przypadków prezentuje właściwe jej cechy lub okoliczności przesądzające o związaniu posiadanego przez podatnika majątku z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Cena promocyjna: 224.1 zł
|Cena regularna: 249 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 174.3 zł
Przedsiębiorcy prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą
Według MF, jeżeli przedmiot działalności podatnika obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, to wszystkie grunty, budynki i budowle będące w jego posiadaniu należy uznać za związane z działalnością, niezależnie od skali intensywności ich wykorzystywania do tej działalności. Czasowe wyłączenie z działalności nie wpływa na zmianę ich kwalifikacji dla celów podatku od nieruchomości. Do uznania gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, co do zasady, wystarczające jest w tym przypadku spełnienie przesłanki posiadania ich przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Do grupy tej należą przede wszystkim spółki prawa handlowego oraz inne osoby prawne, których jedynym celem jest prowadzenie tej działalności.
Podatnicy w podwójnej roli
W interpretacji wskazano na dwie grupy podatników występujących w podwójnej roli. Pierwsza to osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, u których można wyróżnić grunty, budynki i budowle związane z tą działalnością oraz te, które stanowią ich majątek osobisty służący do realizacji innych celów niż działalność.
Wówczas poprzestanie na ustaleniu ich statusu jako przedsiębiorców z pominięciem faktu podwójnej roli, w której występują, prowadziłoby do nadmiernego opodatkowania, czyli objęcia najwyższymi stawkami podatku całego majątku takich osób. W tym przypadku, za związane z działalnością gospodarczą osoby fizycznej uznać można tylko te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności. Wskazano, że zwrot „są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane” dotyczy okoliczności, w których grunty, budynki lub budowle są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez osobę, w posiadaniu której się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zwrot „są wykorzystywane” należy rozumieć jako faktyczne wykorzystywanie do prowadzenia działalności, którą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.
Natomiast zwrot „mogą być wykorzystywane” należy rozumieć jako realizowanie przez przedsiębiorcę działań mających na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości m.in. do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, wiążących się z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Istnienie tych okoliczności jest wystarczające do opodatkowania majątku najwyższymi stawkami, niezależnie od intensywności jego wykorzystywania przez przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną, w tym także w przypadku, gdy składnik przedsiębiorstwa nie jest aktywnie wykorzystywany.
Drugą grupę stanowią osoby prawne (lub inne jednostki organizacyjne), prowadzące oprócz działalności gospodarczej także inną działalność, w której wykorzystują posiadany majątek, w tym grunty, budynki i budowle (np. fundacje, spółki z o.o. prowadzące obok działalności gospodarczej również działalność rolniczą). Jeżeli u podatnika można wyodrębnić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l., a także działalność, która nie spełnia tej definicji, to prowadzenie przez niego działalności gospodarczej nie uzasadnia uznania wszystkich posiadanych przez niego gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a jedynie tych które w tej działalności są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane.
Nieruchomości wykorzystywane w biznesie innego podmiotu
W interpretacji wskazano, że oddanie w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą gruntu, budynku lub budowli przez osobę, która sama nie wykorzystuje tego majątku do działalności, może wywołać skutki u tej osoby (podatnika podatku od nieruchomości) w postaci zakwalifikowania ich jako związanych z działalnością gospodarczą. Dla stwierdzenia tego związku należy uwzględnić także status posiadacza nieruchomości i charakter jego działalności.
Podsumowując, pojęcie „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” powinno być oceniane nie tylko przez pryzmat faktu ich posiadania przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, ale także z uwzględnieniem statusu podatnika i charakteru jego działalności oraz ich wykorzystania lub możliwości wykorzystywania w ramach prowadzonej działalności.
Nie wystarczy samo posiadanie, konieczne wykorzystanie
- Interpretacja porządkuje zasady opodatkowania nieruchomości, realizując wytyczne Trybunału Konstytucyjnego. W tym zakresie można ją ocenić pozytywnie. Ministerstwo zrywa z automatyzmem: samo posiadanie majątku przez przedsiębiorcę nie uzasadnia już stosowania najwyższej stawki. Kluczowe staje się faktyczne lub potencjalne wykorzystanie nieruchomości do celów biznesowych, co ma chronić majątek osobisty podatników. Należy jednak uważać: oddanie nieruchomości w posiadanie przedsiębiorcy (np. przez osobę prywatną w ramach najmu) może skutkować uznaniem jej za związaną z działalnością gospodarczą i nałożeniem wyższego podatku – zauważa Adam Hellwig, partner, doradca podatkowy, adwokat, Kancelaria Paczuski, Taudul Doradcy Podatkowi Sp. z o.o.
Ekspert podkreśla, że podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel nieruchomości. - Jeżeli jest nim osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, nieruchomość jest opodatkowana preferencyjną (niską) stawką podatkową. Jeżeli nieruchomość zostanie przekazana do korzystania (np. dalszego wynajmowania) podmiotowi, który prowadzi działalność gospodarczą, wtedy wg interpretacji nieruchomość będzie związana z działalnością gospodarczą. Dojdzie do sytuacji, w której mimo tego, że właścicielem jest osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, to nieruchomość jako taka nie będzie mogła automatycznie korzystać z niskiej stawki podatkowej – ostrzega Adam Hellwig.
Zdaniem Adama Hellwiga problemem może być np. wynajmowanie lokali mieszkalnych przez osoby fizyczne pośrednikom w najmie nieruchomościami (wprawdzie wprost interpretacja tej kwestii nie dotyczy, może być argumentem wspierającym gminy w nakładaniu wyższych stawek podatku).
Zobacz procedury w LEX:
Wady i zalety interpretacji ogólnej
Kolejny ekspert wskazuje na wady i zalety interpretacji.
- Interpretacja ma szczególne znaczenie dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. To właśnie wobec tej grupy podatników minister finansów potwierdził konieczność badania czy grunty, budynki lub budowle są rzeczywiście wykorzystywane w działalności gospodarczej. Dotychczas kwestia ta budziła poważne wątpliwości – komentuje Amadeusz Sejud, radca prawny w KSBC Legal&Tax.
Dodaje, że przez lata organy podatkowe oraz sądy administracyjne przyjmowały skrajnie literalne rozumienie przepisu.
- W licznych orzeczeniach uznawano, że sama okoliczność prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela nieruchomości wystarcza do zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości — nawet jeśli dana nieruchomość nie była wykorzystywana w tej działalności w jakimkolwiek zakresie. Co więcej, zdarzały się rozstrzygnięcia, w których samo współposiadanie nieruchomości przez współmałżonka prowadzącego działalność było wystarczające do zastosowania podwyższonej stawki wobec obu współposiadaczy – podkreśla Amadeusz Sejud.
Ekspert przypomina, że Trybunał Konstytucyjny dwukrotnie stwierdził niekonstytucyjność analizowanego przepisu (wyrok z 12 grudnia 2017 r., SK 13/15, oraz wyrok z 24 lutego 2021 r., SK 39/19).
- Kierunek wskazany w interpretacji ogólnej jest również zgodny z późniejszą linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, w szczególności z wyrokiem z 15 grudnia 2021 r. (III FSK 4061/21), zapadłym już po wyrokach TK. Choć samo wydanie interpretacji ogólnej należy ocenić pozytywnie — zwiększa ona bezpieczeństwo podatników i porządkuje dotychczas chaotyczną praktykę — to trudno nie zauważyć, że ma ona charakter doraźnego „uzdrawiania” przepisu, który jest po prostu wadliwy. W tym zakresie bardziej oczekiwana byłaby jego systemowa zmiana, a nie jedynie korygowanie skutków poprzez interpretację ogólną -ocenia Amadeusz Sejud.
