Nowy podatek od budowli to nowe problemy firm i samorządów

Samorządy wciąż weryfikują deklaracje złożone na podstawie nowych przepisów o podatku od nieruchomości. Porównanie z poprzednimi latami może sprawić, że część firm dopłaci podatek wstecz. Okazuje się też, że nowelizacja nie tylko nie wyeliminowała wątpliwości, ale stworzyła nowe, dotyczące np. trwałego związku z gruntem czy opodatkowania instalacji i urządzeń. Pierwsze interpretacje podatkowe są niestety niekorzystne dla podatników.

Chodzi o skutki obowiązujących od początku 2025 roku nowych definicji budynku i budowli, wprowadzonych w nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 19 listopada 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 1757). By ułatwić przedsiębiorcom złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości, ustawodawca dał im dodatkowe dwa miesiące - do 31 marca.

Wyższe wpływy z podatku od budowli

Jak wskazuje Sebastian Potocki, zastępca dyrektora Wydziału Podatkowego w Departamencie Finansów Publicznych Urzędu Miasta Łódź, urząd wciąż weryfikuje złożone przez podatników deklaracje.

-  To złożony proces. Okazało się, że w deklaracjach za 2025 r. podatnicy wykazali budowle o wartości wyższej o łącznie 300 mln zł niż w poprzednim roku. A to oznacza dodatkowe 6 mln zł podatku (300 mln zł x 2 proc.). Przyczyn jest kilka. Potwierdza się, że nowe przepisy i zawarty w załączniku do ustawy wykaz budowli zwiększyły świadomość podatników i zmobilizowały ich do wykonania przeglądu posiadanych nieruchomości. W efekcie wzrosła liczba przedsiębiorców, którzy wykazują w deklaracjach m.in. ogrodzenia i utwardzony teren, np. parkingi. Powstaje jednak pytanie, czy te same obiekty nie powinny zostać opodatkowane jako budowle również w latach poprzednich, a podatnicy dopiero teraz się o tym dowiedzieli. Występujemy do podatników o wyjaśnienia, od kiedy są w posiadaniu danych budowli. Konsekwencją tego może być konieczność złożenia przez podatników korekt deklaracji (lub wydanie przez organ decyzji podatkowych) i dopłaty podatku za poprzednie lata – mówi Sebastian Potocki.

Jednocześnie dodaje, że wyższe wpływy z podatku od budowli zostaną zrównoważone przez niższe wpływy z podatku od garaży. Przepisy obowiązujące od 2025 r. wprowadziły też bowiem preferencyjną "mieszkaniową" stawkę podatku od miejsc postojowych w budynkach mieszkalnych.

Czytaj więcej w LEX: Zmiany w podatku od nieruchomości od 2025 r. – przewodnik po zmianach >

Urzędy pytają o rozliczenia za poprzednie lata

Również eksperci zwracają uwagę na zwiększoną aktywność organów podatkowych w zakresie weryfikowania rozliczeń podatników podatku od nieruchomości.

- Kontrolując deklaracje złożone na 2025 r., organy nie tylko często kwestionują kwalifikację dokonaną przez podatnika na bazie nowych definicji budynku i budowli, ale nieraz sięgają również do rozliczeń za poprzednie lata, szukając potencjalnych zaległości podatkowych – mówi dr Adam Kałążny, radca prawny, partner associate w Deloitte.

Taki trend zauważa tez Piotr Kalemba, doradca podatkowy, dyrektor w Thedy & Partners.

- Organy podatkowe porównują deklaracje na rok 2024 i 2025 i kierują do podatników wezwania dotyczące zidentyfikowanych różnic – pytają o obiekty, które do tej pory były deklarowane, a w deklaracji za 2025 r. wykazane do opodatkowania nie zostały oraz o obiekty uwzględnione do opodatkowania po raz pierwszy w 2025 r. Wiele miast i gmin zdecydowało się również na skierowanie do podatników wezwań z pytaniem – czy aby na pewno wszystkie obiekty, które powinny podlegać opodatkowaniu, zostały przez podatnika zadeklarowane – mówi Piotr Kalemba.

Jednak – jak dodaje – dotychczas nie przekłada się to na wyraźny wzrost liczy kontroli czy postępowań podatkowych.

- Z całą pewnością organy podatkowe, podobnie zresztą jak podatnicy, czekają na pierwsze orzeczenia sądów administracyjnych dotyczące nowych przepisów. A tych spodziewamy się już niebawem – mówi Piotr Kalemba.

Sprawdź również książkę: Procedury kontrolne w sprawach podatkowych >>

Problemem definicja związku z gruntem i instalacji

Zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami interpretacja nowych przepisów sprawia podatnikom szereg trudności. 

- Szczególnie dużo wątpliwości po stronie podatników i organów podatkowych budzi definicja trwałego związku z gruntem. Jest ona o tyle istotna, że uznanie obiektu kontenerowego czy hali namiotowej za trwale związane z gruntem jest warunkiem do ich opodatkowania. Wielu podatników uważa, że trwale związany z gruntem jest tylko taki obiekt, który jest fizycznie przytwierdzony do podłoża za pomocą kotew czy śrub. Część organów podatkowych twierdzi jednak, że takie fizyczne połączenie nie jest niezbędne i uznaje za trwale związane z gruntem również obiekty ustawione na placu czy fundamentach – mówi dr Adam Kałążny.

Kontrowersyjne są też przepisy regulujące opodatkowanie instalacji i urządzeń związanych z sieciami, np. energetycznymi. - Co prawda nowa definicja budowli nie obejmuje sieci, a jedynie wchodzące w jej skład obiekty liniowe, część organów prezentuje jednak stanowisko, zgodnie z którym pojęcie obiektu liniowego może również obejmować urządzenia niezbędne do jego funkcjonowania – mówi dr Kałążny.

 

Pierwsze interpretacje niekorzystne dla podatników

Według Piotra Kalemby obecnie podatnicy coraz chętniej występują z wnioskami o interpretacje co do rozumienia nowych przepisów podatku od nieruchomości.

- Niestety, organy podatkowe w wydawanych interpretacjach prezentują często stanowisko profiskalne, wskazując np. na konieczność opodatkowywania podatkiem od nieruchomości kontenerów na bloczkach betonowych (niezwiązanych trwale z gruntem), doków magazynowych stanowiących integralną części budynków, węzłów cieplnych w budynkach czy urządzeń chłodniczych wchodzących w skład instalacji budynkowych. Tymczasem, takie podejście nie znajduje oparcia w nowych przepisach podatku od nieruchomości – mówi Piotr Kalemba.

Nasz rozmówca podaje kilka przykładów takich niekorzystnych dla podatników interpretacji, jak np. stanowisko prezydenta Rzeszowa, dotyczące przenośnych kontenerów wykorzystywanych na budowach, które prezydent uznał za budowle. Tymczasem – jak podała spółka występująca o interpretację - kontenery nie są na stałe wbudowywane w grunt czy fundament, ale posadowione na betonowych bloczkach bądź na kostce. Mimo to - zdaniem organu podatkowego - kostka lub betonowe bloczki, na których stawiane są kontenery, wypełniają ustawową definicję trwałego związania z gruntem.

Czytaj też w LEX: Budynek i budowla w podatku od nieruchomości od 2025 r. >

Innym przykładem jest interpretacja prezydenta Tarnowa, który stwierdził, że doki przeładunkowe, będące częścią budynków i służące działalności logistycznej, powinny być opodatkowane jak budowle.

Z kolei prezydent Lublina zakwestionował stanowisko spółki, iż węzły cieplne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, gdyż stanowią one „instalacje zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem”. Według organu podatkowego węzły te zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych i spełniają definicję budowli.

Zobacz też LEX News: Opodatkowanie kontenerów mobilnych w świetle najnowszych interpretacji organów podatkowych >

Również burmistrz Jarosławia zakwestionował stanowisko podatnika w zakresie uznania skraplacza natryskowo-wyparnego za instalację stanowiącą integralną cześć budynku produkcyjnego. Według organu skraplacz należy opodatkować jako urządzenie budowlane.

Do Urzędu Miasta w Łodzi nie wpłynął jeszcze w tym roku żaden wniosek o interpretację indywidualną dotyczący nowych przepisów. Nie oznacza to jednak, że podatnicy nie mają wątpliwości.

- W rozmowie z urzędnikami podatnicy proszą najczęściej o wyjaśnienie pojęć trwałego związku z gruntem oraz fundamentów. Mają też wątpliwości, czy należy opodatkować jako budowle np. bramy czy szlabany. Brak wniosków o interpretację oznacza, że nie jest to narzędzie w pełni odpowiadające potrzebom podatników. Do wniosku o interpretację nie można bowiem dołączyć żadnej dokumentacji, organ podatkowy bazuje na dokonanym przez podatnika opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) – mówi Sebastian Potocki.

Czytaj też w LEX: Tymczasowe obiekty budowlane – opodatkowanie podatkiem od nieruchomości od 1.01.2025 r. >

Czytaj również: Przedsiębiorcy pod lupą fiskusa, a KSeF może zwiększyć liczbę kontroli