Od początku 2025 roku obowiązują nowe definicje budynku i budowli, wprowadzone w nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 19 listopada 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 1757). By ułatwić przedsiębiorcom złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości, ustawodawca dał im dodatkowe dwa miesiące - do 31 marca. Okazuje się, że dodatkowy czas był bardzo potrzebny, ale i tak nie dla wszystkich wystarczający.

- Z możliwości przedłużenia do końca marca skorzystali przede wszystkim podatnicy, którzy posiadają duży i skomplikowany majątek. Dostosowanie swoich rozliczeń do nowych definicji budowli i budynku wymagało przeprowadzenia inwentaryzacji majątku, na co potrzebny był dodatkowy czas. W wielu przypadkach inwentaryzacja ujawniła obszary budzące wątpliwości i nie ułatwiła jednoznacznej kwalifikacji posiadanych obiektów - mówi dr Adam Kałążny, radca prawny, partner associate w Deloitte.

Zobacz szkolenie w LEX: Kałążny Adam, Rewolucja w podatku od nieruchomości: nowe zasady od 2025 r.>

Co wynika z deklaracji

Jak wskazuje Sebastian Potocki, zastępca dyrektora Wydziału Podatkowego w Departamencie Finansów Publicznych Urzędu Miasta Łódź, obecnie trwa analiza deklaracji. Urząd zaczyna je weryfikować, prosząc podatników w razie wątpliwości m.in. o przedstawienie ewidencji środków trwałych.

- Okazało się, że w deklaracjach za 2025 r. podatnicy wykazali budowle o wartości wyższej o łącznie 250 mln zł niż w poprzednim roku. Jeśli te rozliczenia są poprawne, będzie to oznaczało dodatkowe 5 mln zł podatku (250 mln zł x 2 proc.). Na razie jest jednak za wcześnie na jednoznaczne wnioski. 

Będziemy weryfikować, z czego wynika ta różnica w podstawie opodatkowania. Na pewno nowa definicja budowli zwiększyła świadomość podatników i pomogła przyporządkować nieruchomości do poszczególnych kategorii. Jednocześnie przedsiębiorcy przeprowadzili inwentaryzację obiektów na potrzeby podatku od nieruchomości, uporządkowali ewidencje środków trwałych, w wyniku czego wykazali w deklaracji budowle, których nie wykazywali wcześniej. Powstaje jednak pytanie, czy te same obiekty nie powinny zostać opodatkowane jako budowle również w latach poprzednich, a podatnicy dopiero teraz się o tym dowiedzieli. W takiej sytuacji będzie to wymagało złożenia korekty za poprzednie lata – mówi Sebastian Potocki.

Jednocześnie dodaje, że ewentualne wyższe wpływy z podatku od budowli zostaną zrównoważone przez niższe wpływy z podatku od garaży. Przepisy obowiązujące od 2025 r. wprowadziły też bowiem preferencyjną "mieszkaniową" stawkę podatku od miejsc postojowych w budynkach mieszkalnych. W przypadku Urzędu Miasta Łodzi oznacza to wpływy niższe o 5 mln zł. 

Czytaj także poradnik w LEX: Kamiński Krzysztof, Deklaracje i informacje w podatku od nieruchomości>

Przedsiębiorcy zapłacą wyższy podatek

Również Rafał Kran, doradca podatkowy, partner w MDDP, zauważa w praktyce, że nowe przepisy mogą się przełożyć na wzrost opodatkowania. Wiele zależy tez jednak od interpretacji tych przepisów.

- Z pewnością zmiany od 2025 r. nie dały przedsiębiorcom podstaw do zadeklarowania niższego podatku. Dla części zmiany okazały się neutralne. Jednak często podatnicy musieli wykazać wyższe podstawy opodatkowania. Przy czym warto dodać, że zakres podwyżki jest uzależniony od przyjętego sposobu interpretacji. Najwięcej dopłacili ci, którzy zdecydowali się na ostrożnościowe podejście - mówi Rafał Kran.

- Organy często porównują deklarację bieżącą z wcześniejszymi w celu ustalenia powodów zmian. Z jednej strony powód jest oczywisty – istotna zmiana regulacji od tego roku. Z drugiej strony, część zmian mogła mieć związek z niepoprawnymi deklaracjami za lata ubiegłe - dodaje.

Podobne obserwacje ma dr Adam Kałążny. - W przeważającej większości przypadków wysokość podatku od nieruchomości płaconego przez przedsiębiorców wzrosła. Wynika to oczywiście ze wzrostu stawek podatku, ale jest też efektem zmiany definicji budynku i budowli. Przykładowo większy podatek zapłacą ci podatnicy, którzy dotychczas deklarowali posiadane silosy jako budynki, a po zmianie przepisów będą musieli je przekwalifikować na budowle. Również właściciele obiektów tymczasowych takich jak hale namiotowe czy obiekty kontenerowe, które dotychczas często były nie deklarowane do opodatkowania, pod rządami nowej definicji budowli będą często zmuszeni do tego by zapłacić od nich podatek - mówi.

Czytaj artykuł w LEX: Kałążny Adam, Morawski Wojciech, Zmiana definicji budynku i budowli w podatku od nieruchomości – próba jak nigdy, efekt jak zawsze?>

 

Sprawdź również książkę: Nieruchomości. Wzory pism i umów z komentarzem >>


Wątpliwości wyjaśnią sądy 

Prawnicy są zgodni, że nowe przepisy budzą tak wiele wątpliwości, że będą wymagały wyjaśnienia w interpretacjach organów podatkowych oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jednak ukształtowanie się linii orzeczniczej będzie wymagać czasu. 

- Do Urzędu Miasta Łódź nie wypłynął w tym roku jeszcze żaden wniosek o interpretację. Nie ma też dotychczas żadnych sporów na gruncie nowych przepisów. Nie wykluczamy jednak, że takie spory powstaną i część spraw znajdzie finał przed sądem - mówi Sebastian Potocki.

- Wiele zagadnień wynikających ze zmian przepisów jest kontrowersyjnych i z pewnością linie interpretacyjne będą szlifowane orzecznictwem sądowym. Dotyczy to np. opodatkowania transformatorów, przesłanki „trwałego związku z gruntem” czy „wykonania w wyniku robót budowlanych”. Nie można więc wykluczyć, że podatnicy będą zmieniać swoje deklaracje w przyszłości w granicach terminów przedawnienia - mówi Rafał Kran.

Piotr Kalemba, doradca podatkowy, dyrektor w Thedy & Partners, zwraca uwagę, że niejasna jest przede wszystkim nowa definicja urządzenia budowlanego. - Odczytywana skrajnie profiskalnie może prowadzić do potencjalnego opodatkowania wysokowartościowych urządzeń technicznych (np. wentylatorów i klimatyzatorów). Warunkiem opodatkowania tego typu urządzeń jest ich bezpośredni związek z budynkiem lub budowlą wymienioną w załączniku do ustawy oraz niezbędność z perspektywy możliwości użytkowania budynku czy budowli zgodnie z przeznaczeniem. Co znaczy bezpośredni związek oraz niezbędność – tego ustawodawca nie doprecyzował. W konsekwencji, granice opodatkowania urządzeń technicznych zostaną zapewne wyznaczone dopiero przez orzecznictwo sądów administracyjnych - mówi. 

Czytaj także artykuł w LEX: Dowgier Rafał, O dopuszczalności opodatkowania podatkiem od nieruchomości urządzeń technicznych>

- Sen z oczu podatnikom spędzało i spędza również pojęcie wzniesienia w wyniku robót budowlanych, który to warunek ma fundamentalne znaczenie z perspektywy możliwości opodatkowania budynków i budowli. Jeżeli dany obiekt nie jest wzniesiony w wyniku robót budowlanych, nie będzie on podlegał opodatkowaniu. Tutaj niejasne jest chociażby to, czy już samo wymienienie obiektu w pozwoleniu na budowę czy też zgłoszeniu przesądza o tym, że jest on wniesiony w wyniku robót budowlanych, a nawet szerzej – czy fakt, że w ramach jednego pozwolenia na budowę zrealizowano daną inwestycję oznacza, że każdy powstały w ramach tej inwestycji obiekt spełnia ten warunek - dodaje Piotr Kalemba.

Dr Adam Kałążny zwraca uwagę, że wątpliwości podatników budzi na pewno definicja trwałego związku z gruntem. - Ma ona duże znaczenie, ponieważ obiekty kontenerowe, namiotowe czy wolno stojące instalacje przemysłowe podlegają opodatkowaniu jako budowle wyłącznie, w sytuacji gdy są trwale związane z gruntem. Nie jest jednak jasne, co oznacza, że trwale związany z gruntem jest obiekt posiadający takie połączenie z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym. Wydaje się, że dla spełnienia tej przesłanki niezbędne jest fizyczne połączenie za pomocą kotew czy śrub, jednak nie zostało to jednoznacznie wskazane w nowych przepisach - mówi. 

Czytaj także pytanie w LEX: Czy niewielkie obiekty kontenerowe, np. budka parkingowa, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?>

Dodaje, że podobnie enigmatyczne jest dla podatników pojęcie „wolno stojącej, trwale związanej z gruntem instalacji przemysłowej”. Już w trakcie prac nad ustawą przedsiębiorcy postulowali o doprecyzowanie tego pojęcia, jednak uwagi te nie zostały uwzględnione w ostatecznej wersji przepisów. Nie wiadomo więc, jakie „instalacje przemysłowe” mają podlegać opodatkowaniu. Jest to pojęcie bardzo szerokie i teoretycznie obejmuje wszelkie zespoły urządzeń znajdujące się na terenie zakładów przemysłowych – opodatkowanie ich podatkiem od nieruchomości spowodowałoby bardzo dużą podwyżkę podatku dla wielu firm. 

Czy będą nowe interpretacje 

W trakcie prac nad deregulacją przepisów podatkowych zgłaszano również postulaty dotyczące interpretacji w zakresie podatku od nieruchomości - centralizacji wydawania interpretacji indywidualnych oraz wydania przez MF interpretacji ogólnej. Przypomnijmy, że interpretacje indywidualne wydaje co do zasady dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, zaś sprawie podatku od nieruchomości wydają samorządy: wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta lub marszałek województwa (stosownie do swojej właściwości). 

- Duże miast zrzeszone w Unii Metropolii Polskich są przeciwne idei centralizacji wydawania interpretacji indywidualnych na podatek od nieruchomości. Jest to próba odebrania samorządom kompetencji wynikających z Konstytucji i autonomii w zakresie ich własnych dochodów. Nie ma natomiast przeszkód, by publikować wydane przez samorządy interpretacje indywidualne w jednym miejscu, np. w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Finansów, by ułatwić podatnikom dostęp do nich. Poza tym minister finansów ma już obecnie kompetencje, by wydać interpretację ogólną w zakresie podatku od nieruchomości – mówi Sebastian Potocki.

Rafał Kran przypomina, że Ministerstwo Finansów zapowiadało też wydanie interpretacji ogólnej w zakresie opodatkowania biogazowni rolniczych należących do rolników – w duchu, że takie budowle nie podlegają opodatkowaniu. Był to element uzgodnień z Ministerstwem Rolnictwa, które zgłaszało uwago do projektów nowelizacji. Na ten moment nie ma sygnałów, że taka interpretacja zostanie wydana.

Dr Adam Kałążny proponuje inne rozwiązanie. - Przesłanką do wydania interpretacji ogólnej jest wskazanie niejednolitego stosowania przepisów podatkowych przez organy podatkowe w wydawanych decyzjach czy interpretacjach indywidualnych. Interpretacją ogólną nie można zatem „naprawić” niejasnych przepisów, zanim nie doprowadzą one do rozbieżności w ich praktycznym stosowaniu. Innym rozwiązaniem mogłoby być doprecyzowanie w ustawie budzących wątpliwości pojęć i wprowadzenie odpowiednich zmian z dniem 1 stycznia 2026 r. - mówi. 

Czytaj również: ​Niewielu chętnych na samorządowe interpretacje podatkowe

Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Krywan Tomasz, Zwolnienie z podatku od nieruchomości w specjalnej strefie ekonomicznej>

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.