Jeśli ktoś wydzieli w mieszkaniu czy domu przestrzeń na działalność gospodarczą po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu i po uiszczeniu opłat przekształceniowych, to nawet jeśli lokal zmienił funkcję, to nie ma to znaczenia dla przekształcenia gruntu pod nim, do którego doszło z 1 stycznia 2019 r.

Jeżeli jednak właściciel mieszkania rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu po załatwieniu wszelkich formalności i korzystał wcześniej z pomocy publicznej, powinien liczyć się z możliwością kontroli przekroczenia jej limitu.

 


Coraz więcej osób prowadzących działalność gospodarczą rezygnuje z wynajmowania biur i chce pracować z domu. Zdalnie, jak pokazała pandemia, można wykonać wiele czynności, również spotkać się biznesowo z klientami, więc nie wymaga to osobnego lokalu. Eksperci są zdania, że taka sytuacja może trwać również po ustaniu pandemii, szczególnie w przypadku małych jednoosobowych firm. A będzie to na pewno oszczędnością na kosztach biura.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r., jego skutek, czyli przekształcenie dotychczasowego prawa w prawo własności jest ostateczny i nieodwołalny.

Bonifikata nie może być cofnięta

Według ekspertów, jeżeli właściciel mieszkania wpłacił całą opłatę za przekształcenie z uwzględnieniem bonifikaty, nie może być teraz mowy o ryzyku utraty tej bonifikaty w przyszłości, jeżeli w dacie przekształcenia spełnione były przesłanki przekształcenia z mocy prawa oraz przesłanki udzielenia bonifikaty.

Anna Maksymiuk, adwokat w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni wyjaśnia, że osoby, które uiściły w całości opłatę za przekształcenie z uwzględnieniem bonifikaty, nie ryzykują obowiązku zwrotu bonifikaty, jeśli teraz zarejestrują działalność gospodarczą w takim mieszkaniu lub nawet część tego mieszkania wprost przeznaczą na miejsce wykonywania swojej działalności gospodarczej.  

- Bonifikata nie może być cofnięta, jeżeli w dacie jej przyznania istniały przesłanki do jej udzielenia. Zmiana sytuacji faktycznej po uregulowaniu wszelkich formalności i wpisie do księgi wieczystej prawa własności nie stanowi podstawy do podejmowania przez gminę działań zmierzających do domagania się zwrotu bonifikaty - podkreśla. Dodaje jednak, że jeżeli brak było przesłanek do udzielenia bonifikaty a mimo wszystko została ona udzielona, nie można wykluczyć, że wskutek czynności kontrolnych gmina mogłaby podjąć działania zmierzające do domagania się opłaty za przekształcenie w wysokości wynikającej z przepisów prawa z pominięciem bonifikaty.

Grunty zabudowane na cele mieszkaniowe

Katarzyna Białek, adwokat w GSW LEGAL Grabarek, Szalc i Wspólnicy Sp.k. tłumaczy, że jako „grunty zabudowane na cele mieszkaniowe” ustawa definiuje nieruchomości zabudowane 1 stycznia 2019 r. wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ale także nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.

- W związku z tym do przekształcenia dochodziło także wtedy, gdy grunt był wykorzystywany w części na cele inne niż mieszkalne, tzn. np. wówczas gdy w budynku posadowionym na tym gruncie większość lokali miała przeznaczenie mieszkaniowe, ale znajdowały się w nim również lokale handlowe i usługowe, zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej - zaznacza.

Jak dodaje, jeśli po 1 stycznia 2019 r. w budynku doszło do zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy, to grunt raz przekształcony we własność z dniem 1 stycznia 2019 r., nadal jest gruntem we własności. - Nie dochodzi do „cofnięcia” przekształcenia ani w zakresie udziału we własności gruntu związanego z lokalem ani w zakresie całego gruntu pod budynkiem - podkreśla.

Fryzjer czy biuro

Wydzielenie części mieszkania na działalność gospodarczą nie zawsze jest równoznaczne ze zmianą funkcji całego lokalu z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy. Każdy przypadek należy rozważyć indywidualnie. – Inaczej należy ocenić wydzielenie w mieszkaniu przestrzeni na biurko i komputer, a inaczej – na salon fryzjerski – mówi Katarzyna Białek.

Zdaniem Anny Maksymiuk, momentem decydującym o samym przekształceniu jest dzień 1 stycznia 2019 r., natomiast o możliwości skorzystania z bonifikaty decyduje moment złożenia oświadczenia o zamiarze skorzystania z niej oraz moment uiszczenia opłaty.

Pomoc publiczna de minimis

Zasady dotyczące konieczności uwzględnienia przepisów o pomocy publicznej de minimis dotyczą między innymi właścicieli będących osobami fizycznymi, którzy w mieszkaniach prowadzą działalność gospodarczą.

Przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność, organ wydający zaświadczenie zwraca się do właściciela lokalu z prośbą o wskazanie, czy w lokalu jest prowadzona działalność gospodarcza, a jeśli tak – to w jakiej jego części oraz czy właściciel (jeśli jest przedsiębiorcą) korzystał już z pomocy de minimis. Po ustaleniu tych informacji, organ wydaje zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, a w niektórych przypadkach – też zaświadczenie o pomocy de minimis.

Kontrola czy nie?

Katarzyna Białek zauważa, że zgodnie z ustawą za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia. Na ten dzień należy badać spełnienie przesłanek pomocy de minimis i z tą datą wystawić beneficjentowi zaświadczenie o pomocy de minimis. Potwierdza to UOKIK w swoich interpretacjach - jest to rozwiązanie gwarantujące precyzyjne określenie wartości pomocy oraz zbadanie warunków jej dopuszczalności.

- Tym samym, jeśli dana osoba nie prowadziła w swoim mieszkaniu działalności w dniu wystawienia zaświadczenia o przekształceniu, a później zaczęła ją prowadzić, to nie ma już podstaw do badania przesłanek pomocy de minimis w kontekście przekształcenia. Kontrola może natomiast obejmować sprawdzenie, czy działalność gospodarcza nie była prowadzona w mieszkaniu przed przekształceniem.

Przepisy nie zobowiązują też właścicieli lokali do zgłaszania, w związku z przekształceniem, po otrzymaniu przez nich zaświadczenia o przekształceniu, że w lokalu zaczęto prowadzić działalność gospodarczą.

Jednak zdaniem Anny Maksymiuk, jeżeli właściciel mieszkania rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu po załatwieniu wszelkich formalności i korzystał wcześniej z pomocy publicznej, powinien liczyć się z możliwością kontroli przekroczenia limitu 200 000 EUR w ciągu trzech lat, w toku której może być badane, czy działalność gospodarcza nie była prowadzona w takim mieszkaniu zanim doszło do przekształcenia.

- Pamiętać należy, że działalność gospodarcza według unijnego prawa konkurencji ma szerszy zakres niż jest to w prawie polskim, albowiem według prawa unijnego działalność taka może mieć charakter gospodarczy, także w przypadku gdy nie ma charakteru zarobkowego czy też nie jest prowadzona w sposób zorganizowany lub ciągły - mówi.

 

To kolejny artykuł w ramach naszego cyklu o prowadzeniu działalności gospodarczej w domu i mieszkaniu. Polecamy również do przeczytania:

Z etatu na swoje - jak założyć działalność i na co uważać>>
Prowadzenie firmy w mieszkaniu korzystne podatkowo, ale nie zawsze>>
Prowadzenie firmy w mieszkaniu to wyższy podatek od nieruchomości>>