1 stycznia 2019 r. dotychczasowi właściciele mieszkań położonych w budynkach, w których więcej niż połowę stanowią lokale mieszkalne oraz domów jednorodzinnych położonych na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym, staną się właścicielami i odpowiednio współwłaścicielami tych gruntów z mocy prawa. Uwłaszczenie obejmie również właścicieli lokali użytkowych, takich jak garaże, mieszczących się w budynkach wielolokalowych, w których więcej niż połowa lokali to lokale mieszkalne.

Zgodnie ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, skutek uwłaszczenia nastąpi bez konieczności podjęcia jakichkolwiek działań ze strony właścicieli takich lokali czy domów.

Według Mirosława Gdesza, sędziego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, specjalizującego się w prawie nieruchomości, najważniejsze dla wszystkich użytkowników wieczystych jest to, czy obowiązuje bonifikata od opłaty za przekształcenie, bo to ona warunkuje ostateczną wysokość opłaty.

Zaświadczenie potwierdzi fakt przekształcenia

Dokumentem potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie zaświadczenie wydawane przez odpowiednie organy administracji publicznej – wójta, burmistrza, prezydenta miasta - w przypadku gruntów miejskich, a starosty w przypadku gruntów Skarbu Państwa. Nie będzie konieczności składania wniosku przez zainteresowanego.

- Zaświadczenie będzie stanowiło podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego – wyjaśnia Anna Maksymiuk, ekspert w zakresie użytkowania wieczystego, adwokat w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

W zaświadczeniu będą zawarte informacje takie jak oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości, potwierdzenie przekształcenia oraz informacja o wysokości rocznej opłaty przekształceniowej i okresie jej wnoszenia oraz o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej. Organ prześle drugi egzemplarz zaświadczenia w terminie 14 dni do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości. Z urzędu dokona on wpisu prawa własności w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego. Wpis do księgi wieczystej jest zwolniony od opłaty sądowej. O dokonaniu wpisu sąd wieczystoksięgowy zawiadomi właściciela, wysyłając zawiadomienie o wpisie na jego adres.

Trzy tryby przekształcenia

Ustawa przewiduje trzy tryby przekształcenia i możliwości otrzymania informacji o przekształceniu -  z urzędu w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia czyli do końca 2019 roku, w ciągu 4 miesięcy na wniosek, który podlega opłacie skarbowej 50 zł. Trzeci tryb, tzw. ekspresowy, to 30 dni na otrzymanie informacji z urzędu, jeżeli wydanie zaświadczenia jest uzasadnione koniecznością dokonania czynności prawnej, np. sprzedaży lokalu czy jego zamiany. - Jeżeli ktoś chce sprzedać lokal, nie musi czekać 4 miesiące, żeby otrzymać informację z urzędu – zaznacza sędzia Gdesz. 

Czytaj też: Wyższe bonifikaty za uwłaszczenie gruntu będą korzystne dla gmin i mieszkańców>>

Opłata roczna zmienia się w przekształceniową

Od 1 stycznia 2019 r. dotychczasowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego zostanie zastąpiona opłatą przekształceniową. Wysokość tej opłaty będzie równa dotychczasowej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Okres wnoszenia opłaty wynosi 20 lat, choć istnieje możliwość skrócenia tego okresu, co wiąże się z systemem bonifikat.

W przypadku gruntów Skarbu Państwa ustawa przewiduje bonifikaty, których wysokość jest uzależniona od obowiązku wniesienia jednorazowo całej opłaty za 20 lat i tego, kiedy nastąpi jej uiszczenie. Bonifikaty dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych i domów.

Wysokość bonifikaty wynosi odpowiednio:

  • 60 proc. - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
  • 50 proc. - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
  • 40 proc. - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
  • 30 proc. - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
  • 20 proc. - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
  • 10 proc. - w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Bonifikaty na gruntach gminnych zależą od radnych

Ważna jest zdaniem sędziego Gdesza uchwała gminy o bonifikacie. – Jeżeli uchwała przewiduje bonifikatę 60 proc., 80 proc. czy 90 proc. pod warunkiem wniesienia opłaty jednorazowej do końca 2019 roku, ważne jest, żeby tę opłatę wnieść w 2019 roku, bo w kolejnych latach bonifikata się zmniejsza – wyjaśnia sędzia.

W przypadku gruntów miejskich i gminnych bonifikaty będą ustalone w drodze uchwał rad miast i gmin. Wysokość bonifikat takich gruntów uzależniona jest więc od decyzji radnych, co oznacza, że w różnych miastach mogą one mieć różny wymiar lub może ich w ogóle nie być.

- W Warszawie kwestia bonifikat zmienia się jak w kalejdoskopie, po przedwyborczej uchwale przewidującej 98-procentową bonifikatę przy uwłaszczeniu gruntów miejskich i późniejszej jej zmianie poprzez wprowadzenie systemu bonifikat jak w przypadku gruntów Skarbu Państwa, Rada m.st. Warszawy 20 grudnia podjęła uchwałę przywracającą bonifikatę 98 proc. – mówi Anna Maksymiuk. Jak dodaje, aktualnie wojewoda mazowiecki ma 30 dni na analizę zgodności z prawem uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy od dnia jej wpływu do Urzędu Wojewódzkiego. - A więc to czy ostatecznie ta bonifikata będzie obowiązywała, nie jest jeszcze przesądzone - podkreśla.

Jak zaznacza sędzia Mirosław Gdesz, wiele gmin nie podjęło jeszcze uchwał o wysokości bonifikaty, bo nowa ustawa nie przewiduje w tym zakresie terminów, więc będą mogły podejmować je w ciągu roku, w kolejnych miesiącach.

 


Jeśli nie zgadzasz się z opłatą

Jeżeli właściciel lokalu lub domu nie będzie się zgadzał z wysokością opłaty podanej w zaświadczeniu, będzie mógł w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Po wydaniu ostatecznej decyzji ustalającej opłatę, wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia.

Dr Tomasz Ludwik Krawczyk, ekspert prawa nieruchomości z kancelarii Gołębiowska Krawczyk Roszkowski i Partnerzy, podkreśla, że użytkownik wieczysty po doręczeniu mu informacji o aktualizacji opłaty, może ją oprotestować. W terminie 30 dni od dnia otrzymania zawiadomienia może zgłosić wniosek kwestionujący podwyżkę do samorządowego kolegium odwoławczego, a w razie niekorzystnego rozstrzygnięcia w drodze tzw. sprzeciwu przenieść sprawę do sądu.

- Zasadniczy argument, który może powołać każdy użytkownik wieczysty działki zabudowanej na cele mieszkaniowe jest bowiem taki, że nie można z dniem 1 stycznia 2019 r. podnieść opłaty, która w tej dacie już nie obowiązuje – uważa dr Tomasz Ludwik Krawczyk.

Samoistne wniesienie opłaty

W opinii Mirosława Gdesza dopuszczalne jest uiszczenie opłaty samoistne. Jego zdaniem już w styczniu będzie można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, jednocześnie deklarując wniesienie opłaty jednorazowej. - Nie jest zakazane w świetle prawa cywilnego wniesienie opłaty od razu, właściciel nie musi na nic czekać, bo może być taka sytuacja, że gmina nie zdąży wydać zaświadczenia do końca roku, dlaczego więc ktoś miałby być z tego powodu karany – mówi.

Takich przypadków może być w Polsce wiele, tak jak sytuacji, kiedy mieszkańcy wniosą opłatę za użytkowanie wieczyste, nieświadomi, że nastąpiło przekształcenie.

W przypadku Gdańska opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest równa opłacie jednorazowej. - Gmina powinna wtedy przeksięgować pieniądze na opłatę jednorazową – mówi Mirosław Gdesz.  

Czytaj też: NSA: Sąd administracyjny rozstrzyga o przywróceniu terminu dla użytkownika wieczystego>>

Użytkownicy w trakcie postępowań

Użytkownicy wieczyści, którzy są w trakcie postępowań o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, toczących się na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, mają czas do dnia 31 marca 2019 r. na podjęcie decyzji, czy kontynuować postępowanie przekształceniowe na podstawie dotychczasowych przepisów czy nie. - Jeżeli do tego dnia nie wypowiedzą się, dotychczasowe postępowanie zostanie umorzone – podkreśla Anna Maksymiuk.

Jak dodaje, osoby, które pod koniec roku otrzymały wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty rocznej, jeżeli uważają nową wysokość za nadmiernie wysoką, powinny złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Od ostatecznej wysokości opłaty rocznej będzie zależała bowiem wysokość opłaty przekształceniowej.  


Skorzystają też przedsiębiorcy

Przekształcenie w prawo własności będzie następowało również w przypadku, gdy budynki są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem co najmniej w połowie na cele mieszkalne, a w pozostałej części - na inne np. usługowe.

Jak podkreśla Kinga Słomka, radca prawny, ekspert w zakresie prawa nieruchomości, na nowych regulacjach skorzystają więc nie tylko właściciele lokali mieszkalnych w budynku, ale i przedsiębiorcy, którym przysługuje własność lokali usługowych często znajdujących się na niższych kondygnacjach. - Co jednocześnie odpowiada systemowej zasadzie, iż użytkowanie wieczyste nie może istnieć na gruncie stanowiącym własność podmiotu publicznego i prywatnego - uważa. 

Zobacz też komentarz praktyczny: Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności