Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zyska dużo większy sens, gdy gminy będą udzielały wysokich bonifikat – uważa Mirosław Gdesz, sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Będzie odpłatne - osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do płacenia należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty przez 20 lat. Możliwe też będzie wniesienie opłaty jednorazowo.

Co do zasady opłata za przekształcenie będzie kwotą taką, jak obecne opłaty za użytkowanie wieczyste. Według Mirosława Gdesza idealną sytuacją z punktu widzenia użytkowników wieczystych byłoby, gdyby miasta uchwaliły bonifikatę 95-proc. Wtedy pierwsza opłata przekształceniowa roczna stanie się opłatą jednorazową, bo mieszkańcy będą bardziej skłonni zapłacić od razu całą opłatę.

Czytaj też: Weszły w życie zmiany w użytkowaniu wieczystym

- Idealną sytuacją z punktu widzenia użytkowników wieczystych byłoby, gdyby miasta uchwaliły bonifikatę 95-proc., bo wtedy pierwsza opłata przekształceniowa roczna stanie się opłatą jednorazową. Jednak wyznacznikiem wysokości bonifikat udzielanych przez gminy może być ustawowa stawka bonifikaty obowiązująca w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa (maksymalnie 60 proc.) – dodaje sędzia Gdesz. Wysokie bonifikaty zachęcą ludzi do dokonywania opłaty jednorazowej i procesy przekształceń zakończą się szybciej, czego powinny chcieć gminy, by nie obsługiwać procesu przez następnych kilka lat, bo to ogromny koszt biurokratyczny.

Korzystnie dla mieszkańców bloków

Jak podkreśla Anna Maksymiuk, ekspert w zakresie użytkowania wieczystego, adwokat w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, nowa ustawa jest bardzo korzystna dla właścicieli, którzy posiadają mieszkania w blokach wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. - Osoby takie uwłaszczą się z mocy prawa, a więc bez konieczności składania wniosków w tym zakresie z dniem 1 stycznia 2019 r. – dodaje.

Bonifikaty prawdopodobnie będą

- Są sygnały z dużych miast, że bonifikaty będą - przykładem jest Kraków, gdzie już przygotowany jest projekt uchwały w tej sprawie – podkreśla sędzia Gdesz. - Dla budżetu gminy nie ma większego znaczenia czy wysokość bonifikaty to 80 czy 90 proc., chodzi o to, żeby koszt biurokratyczny tej ustawy był jak najniższy, żeby ludzie nie musieli potem wykreślać zapisów w księgach wieczystych, dotyczących wzmianek o obowiązku uiszczania opłaty – wyjaśnia.

Konieczna korekta ustawy

Zdaniem sędziego Gdesza, ustawa ma służyć likwidacji użytkowania wieczystego, a nie stwarzaniu problemów właścicielom lokali i wprowadzaniu zagmatwanych biurokratycznych działań. Niezbędna jest też, jego zdaniem, korekta ustawy - powinno się umożliwić zainteresowanym możliwość uiszczenia opłaty jednorazowej w 2019 roku, bez konieczności ujawniania wzmianki o opłacie w księdze wieczystej. Za wykreślenie takiej wzmianki trzeba bowiem zapłacić 250 zł, wymaga to także dodatkowej pracy sędziów i referendarzy sądowych. Tymczasem może się zdarzyć, że będzie ujawniona w księdze wieczystej przez kilka dni lub kilka tygodni.

Prawo wyboru zasad to błąd

Zgodnie z ustawą, użytkownik wieczysty będzie mógł wybrać, czy chce kontynuować już wszczętą procedurę przekształceniową (i skorzystać z obowiązujących obecnie w jego gminie bonifikat), czy decyduje się na przekształcenie z mocy prawa od styczna 2019 r. (co gwarantują mu przepisy nowej ustawy). Według Mirosława Gdesza, możliwość wyboru zasad, na podstawie których dokonuje się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie jest idealnym rozwiązaniem, bo może utrudnić stosowanie ustawy w pierwszych miesiącach 2019 roku.

Zgodnie z art. 26 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności (z 20 lipca 2018 roku), jeśli użytkownik wieczysty nie złoży do 31 marca 2019 r. oświadczenia, że chce korzystać z procedury przekształceniowej na zasadach obowiązujących do końca 2018 r. - postępowanie umarza się.

Kolejna ustawowa data to 31 grudnia 2021 r. –  w przypadku postępowań, które nie zakończą się z tym dniem wydaniem decyzji o przekształceniu, następuje ono z mocy prawa 1 stycznia 2022 r. Zdaniem sędziego, ten przepis jest iluzoryczny. - Spółdzielnia mieszkaniowa może np. złożyć wniosek, że nie chce korzystać z przepisów nowej ustawy, ponieważ obawia się pomocy publicznej. W większości przypadków dotyczących dużych wspólnot mieszkaniowych są minimalne szanse, aby zostały rozstrzygnięte postępowania spadkowe do tej daty - tłumaczy. Nie wiadomo więc do końca, na jakich zasadach będzie dokonane przekształcenie, o które wnioskuje użytkownik wieczysty w trybie starej ustawy. Zgodnie z zasadami ustawy z 2005 roku, użytkownicy wieczyści nieruchomości mogli wystąpić z żądaniem przekształcenia tego prawa w prawo własności. Według Mirosława Gdesza, regulacje obecnego art. 26 „przedłużają ludziom niepewność”.

 


Postępowania spadkowe nie wpłyną na zablokowanie zaświadczeń?

Jak się dowiadujemy w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, jeżeli użytkownik wieczysty oświadczy, że chce kontynuować procedurę na starych zasadach , wówczas po 1 stycznia 2019 r. postępowanie będzie kontynuowane. I, o ile obowiązywać będzie wówczas uchwała o bonifikacie, będzie można skorzystać z ulgi. Jeżeli organ podejmie np. uchwałę o 95-proc. bonifikacie od opłaty rocznej przekształceniowej, o której mowa w ustawie z 20 lipca 2018 r. , to wysokość należnej opłaty za dany rok będzie odpowiadała 5-proc. dotychczasowej opłaty rocznej.

Jak podkreśla resort, toczące się i zawieszone w przypadku takich nieruchomości postępowanie przekształceniowe na podstawie dotychczasowych regulacji - zostaną umorzone, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do 31 marca 2019 r. oświadczenia o dalszym prowadzeniu postępowania o przekształcenie. W przypadku niezłożenia tego oświadczenia, przekształcenie nastąpi z mocy prawa ze skutkiem na 1 stycznia 2019 r., czyli bez jakiejkolwiek aktywności mieszkańców. Toczące się postępowania spadkowe nie wpłyną na zablokowanie wydania zaświadczeń dla pozostałych właścicieli mieszkań. Zgodnie z nowymi przepisami, organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie, w którym potwierdzane jest przekształcenie. Należy je doręczyć wszystkim dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków lub inny adres, na który przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Nieuregulowane opłaty za przekształcenie będą stanowiły dług spadkowy.


Warszawa wychodzi mieszkańcom naprzeciw

Warszawscy radni opowiedzieli się za 98-proc. bonifikatą przy przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
W przypadku użytkowania wieczystego trwającego powyżej 50 lat – bonifikata ma wynieść 99 proc. Na nowej uchwale mają skorzystać zwłaszcza mieszkańcy lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Akt ma wejść w życie 1 stycznia 2019 r.

- Dotychczasowa bonifikata w stolicy wynosiła 95 proc., a więc dla warszawiaków nowa ustawa i nowa uchwała stwarzają korzystniejsze warunki przekształcenia – komentuje Anna Maksymiuk.

Wpływ na samorządy

Według Artura Ratajszczaka, rzeczoznawcy majątkowego, biegłego Sądu Okręgowego w Poznaniu, wprowadzone uregulowania będą miały korzystny wpływ na dotychczasowych użytkowników wieczystych, bo w drodze ustawowego przekształcenia nastąpi wzmocnienie przysługującego im prawa. Jak podkreśla, nabędą prawo własności gruntu w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego. Jego zdaniem jednak to, w jaki sposób ustawa wpłynie na funkcjonowanie samorządów, okaże się w praktyce.

Jak dodała Anna Maksymiuk, jeżeli chodzi o użytkowników innych miast, to dopiero uchwalone zasady udzielania bonifikat pokażą, czy korzystniejsze są stare, czy nowe zasady. - Patrząc jednak na to, jak zachowała się Warszawa, można śmiało przewidzieć, że inne samorządy pójdą tą samą drogą, tym bardziej, że nasz kraj wchodzi w okres wyborów samorządowych i przyszłych parlamentarnych – ocenia.

Rządowy apel do samorządów

Szef Stałego Komitetu Rady Ministrów Jacek Sasin i wiceminister Artur Soboń od pewnego czasu apelują do samorządów, żeby skorzystały z ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego i udzielały bonifikat. Jak podkreślali, około 2 mln użytkowników wieczystych gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe ma użytkowanie na gruntach samorządowych. A tylko około 500 tys. użytkowników - na gruntach Skarbu Państwa.

Przekształcenie we własność na rzecz właścicieli obejmuje grunty pod domami jednorodzinnymi i samodzielnymi lokalami położone w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Będzie odpłatne - osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do płacenia należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty przez 20 lat. Możliwe będzie wniesienie opłaty jednorazowo.

Zobacz też komentarz praktyczny: Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności