Wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze, ale również działających w formie spółek, często decyduje się na prowadzenie działalności w swoich nieruchomościach (domach, mieszkaniach, lokalach) prywatnych. Takie rozwiązanie pozwala na ograniczenie kosztów związanych z wynajmem biura, a obecnie w okresie pandemii - staje się często wręcz konieczne dla możliwości sprawnego i bezpiecznego prowadzenia firmy. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, że decyzja o prowadzeniu działalności z domu, może być korzystna nie tylko z punktu widzenia ogólnego obniżenia kosztów, lecz może również przynieść określone korzyści podatkowe - zarówno w zakresie kosztów w podatkach dochodowych, jak i możliwości odliczenia podatku od towarów i usług. Pisaliśmy o tym w tekście pt. Prowadzenie firmy w mieszkaniu korzystne podatkowo, ale nie zawsze. >>
Okazuje się jednak, że skorzystanie z odliczenia kosztów może spowodować konieczność zapłacenia podatku od nieruchomości według wyższych stawek. Różnice mogą być kolosalne.
Czytaj w LEX: Marketingowe znaczenie lokalizacji firmy >
Wyższy podatek od nieruchomości biznesowych
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, budynki mieszkalne podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawek nieprzekraczających 0,81 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej rocznie (maksymalna stawka ustawowa na 2020 r.). Jednocześnie maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi aż 23,90 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej rocznie. Uznanie, że mieszkanie jest zajęte na działalność gospodarczą oznacza więc automatyczną, kilkudziesięciokrotną podwyżkę podatku.
Czytaj w LEX: Wykorzystywanie mieszkania w działalności gospodarczej >
Jak jednak podkreśla dr Adam Kałążny, radca prawny, dyrektor Zespołu ds. podatku od nieruchomości Deloitte, w pierwszej kolejności należy podkreślić, że nie przesądza o zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej sam fakt podania adresu budynku mieszkalnego (lub mieszkania) jako siedziby firmy. O zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej świadczą bowiem faktycznie podejmowane czynności, które da się przypisać do konkretnej powierzchni budynku.
Nie każda działalność wymaga wyodrębnienia
- W praktyce działania organów podatkowych ugruntowało się podejście, zgodnie z którym za zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej uznaje się część budynku mieszkalnego stanowiącą wyodrębnione i specyficznie przystosowane pomieszczenie, np. gabinet lekarski – tłumaczy dr Adam Kałążny.
Czytaj w LEX: Wydatki prywatne w kosztach firmy - krok po kroku >
Jednak wiele rodzajów działalności zawodowej nie wymaga specjalnie zaaranżowanych przestrzeni, a prowadzący je przedsiębiorcy nie posiadają biura ani warsztatu. Do kierowania firmą niezbędne jest im jedynie biurko i sprzęt z odpowiednim oprogramowaniem.
- Wydaje się, że tak długo jak w budynku mieszkalnym nie ma pomieszczeń przeznaczonych wyłącznie na cele zawodowe, wykonywanie pracy w mieszkaniu nie powinno wpływać na podwyższenie stawki podatku od nieruchomości. Nie da się bowiem w takim przypadku ustalić jaka powierzchnia mieszkania jest faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej – podkreśla nasz rozmówca.
Zobacz procedurę w LEX: Koszty uzyskania przychodu w działalności gospodarczej >
Koszty w PIT mogą przesądzić o wysokości podatku od nieruchomości
Okolicznością, która może jednak zostać wykorzystana przez organy podatkowe jako argument za uznaniem budynku za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej będzie zaliczanie kosztów mieszkania (czynsz, media, odsetki od kredytu) do kosztów uzyskania przychodu na gruncie podatku dochodowego. Dr Adam Kałążny potwierdza zatem, że przedsiębiorca, który chce odliczyć od przychodu koszty swojego home office, powinien się zatem liczyć ze znacznym wzrostem podatku od nieruchomości. Zwraca jednak uwagę, że przepisy nie określają, jak obliczyć w takim przypadku, jaka powierzchnia mieszkania powinna zostać objęta wyższą stawką podatku. Pewnym rozwiązaniem może być zatem skalkulowanie powierzchni zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej przy zastosowaniu takiej samej proporcji, w jakiej przedsiębiorca zalicza koszty mieszkania do kosztów uzyskania przychodu (jeśli od przychodu odliczana jest 1/3 kosztów mieszkania, można argumentować że wyższą stawką podatku należy objąć 1/3 powierzchni mieszkania).
Zobacz również: Firmy mają nadpłaty podatku od nieruchomości - prośba o zwrot lepsza niż pomoc z tarczy >>
Wykorzystywanie nieruchomości warunkiem koniecznym
Marcin Rozbicki, junior associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski, zwraca dodatkowo uwagę, że w przypadku przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze, zarejestrowanie, czy nawet podejmowanie czynności związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem w miejscu zamieszkania nie zawsze będzie stanowiło podstawy do zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości. Ekspert podkreśla, że w odniesieniu do przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu czy domu, niezbędne będzie ustalenie, czy nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe czy na cele działalności gospodarczej i jest ona niezbędna, aby realizować cele biznesowe. Taka teza wynika także z wyroku m.in. NSA z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 1252/19). Sąd zwrócił uwagę, że ustawa posługuje się pojęciem „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej”, a nie „w którym prowadzona jest działalność gospodarcza”. Co w praktyce oznacza, że nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał fizycznie wykorzystywać tę właśnie nieruchomość. W powyższym wyroku sąd podkreślił, że „znajdujący się w posiadaniu (…) budynek mieszkalny (część budynku), może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej (…) jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa takiej osoby i jest bezpośrednio związany z wykorzystywaniem go w prowadzonej działalności (…).” - Oznacza to, że jeżeli bez wykorzystania takiej nieruchomości, przedsiębiorca nie będzie mógł realizować zamierzeń gospodarczych, będzie to oznaczało, że przedsiębiorca właśnie zajął nieruchomość na cele działalności gospodarczej – wyjaśnia Marcin Rozbicki.
Czytaj w LEX: Wpływ zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości >
W części firmowej nie można mieszkać
Podobne stanowisko zostało wyrażone przez prezydenta m.st. Warszawy w interpretacji indywidualnej z 3 czerwca 2020 r. (nr COP-13.310.7.2020.GWA). Wynika z niej, że nieruchomość musi być faktycznie zajęta na prowadzoną działalność gospodarczą, nie wystarczy jedynie to, że jest ona związana z działalnością gospodarczą przedsiębiorcy (zarejestrowana).
Czytaj w LEX: Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków i lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej >
- Jak zostało bowiem słusznie wskazane w przedmiotowej interpretacji, przepisy ustawy wymagają tego, „aby część budynku mieszkalnego była przeznaczona dla prowadzenia w niej działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych z zamieszkiwaniem w budynku. Gdy budynek mieszkalny (lub jego część) został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkaniowym, to w sprawie znajdzie zastosowanie stawka jak dla budynków mieszkalnych – wskazuje Marcin Rozbicki. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacjach indywidualnych Prezydenta Miasta Krakowa z 25 lipca 2017 r. o sygn. PD-03-1-3120.8.8.2017.GK, Prezydenta Miasta Łodzi z 3 lutego 2015 r., o sygn. DFP-Fn-VI.310.1.2015 czy Prezydenta Miasta Wrocławia z 11 czerwca 2014 r. o sygn. WPO-KP.310.4.2014.KD.
Czytaj w LEX: Pozarolnicza działalność gospodarcza a inne tytuły do ubezpieczeń >
Z informacji opublikowanych na stronie internetowej urzędu miasta w Krakowie wynika z kolei, że wyższe stawki podatku od nieruchomości w przypadku działalności gospodarczej odnoszą się do dwóch sytuacji:
- gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą w lokalu/budynku - w takim przypadku na druku IN musi wskazać powierzchnię, która zajęta jest na działalność gospodarczą,
- gdy nieruchomość związana jest z prowadzeniem działalności gospodarczej, np. podatnik kupuje nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ewidencjonuje ją w środkach trwałych, dokonuje od jej wartości odpisów amortyzacyjnych, zalicza poniesione na nią wydatki do kosztów uzyskania przychodu, nie musi jednak koniecznie wykonywać działalności fizycznie na terenie nieruchomości – na druku IN wskazuje się wtedy powierzchnię nieruchomości jako związaną z działalnością gospodarczą.
Jak widać przepisy w tym zakresie nie są zbyt precyzyjne. Najbezpieczniej zatem wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Podatek od nieruchomości zasila budżety gmin i to one zajmują się interpretacją przepisów w tym zakresie.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
