Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie najmu nieruchomości, który może mieć znaczenie w sytuacjach sporu z fiskusem czy najem ma charakter prywatny, czy jest może jednak działalnością gospodarczą. Stanowisko organów skarbowych sprowadza się do uznawania, że posiadanie przez podatnika i wynajmowanie kilku nieruchomości stanowi już najem w ramach działalności gospodarczej.
W sprawie, która była przedmiotem rozstrzygnięcia NSA, podatnik jest właścicielem kilku nieruchomości, które nie są składnikami majątku przedsiębiorstwa, i które zostały zakupione w celach osobistych, bądź w celu oddania ich w najem. Obecnie rozlicza on przychody z najmu na zasadach ogólnych, traktując przychody jak przychody z najmu osiągane poza działalnością gospodarczą. Chciałby jednak skorzystać z możliwości opodatkowania 8,5 proc. stawką w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Dlatego złożył wniosek o interpretację indywidualną z pytaniem czy może skorzystać z ryczałtu ewidencjonowanego, jednocześnie uzasadniając, że ma do tego prawo.
Zobacz procedurę w LEX: Czynności nieuznane za działalność gospodarczą >
Podał we wniosku, że nie zarejestrował działalności gospodarczej, a przedmiotowe nieruchomości nie są związane z jakąkolwiek inną aktywnością gospodarczą, niż najem. Wynajem nieruchomości nie stanowi jego podstawowej aktywności zarobkowej. Jest on zatrudniony na etacie w pełnym wymiarze godzin jako pracownik wyższej kadry kierowniczej.
Zobacz również:
Fiskus poluje na wynajmujących mieszkania >>
Opodatkowanie najmu ciągle pełne niejasności >>
Profesjonalna obsługa najmu wpłynie na podatek
W celu zminimalizowania czasu niezbędnego do obsługi wynajmu posiadanych nieruchomości podatnik zleca niektóre możliwe funkcje do podmiotów zewnętrznych. Przykładowo, kwestie księgowe i podatkowe związane z najmem nieruchomości zlecone zostały do prowadzenia biuru rachunkowemu. Podatnik uściślił, że przedmiot złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej stanowią dwa lokale mieszkalne, jeden lokal użytkowy i jeden budynek biurowo-magazynowy.
Czytaj w LEX: Najem prywatny w PIT krok po kroku >
Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z 24 czerwca 2016 r. uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Wyjaśnił, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Zdaniem Ministra Finansów w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazujące na znamiona działalności gospodarczej.
Czytaj w LEX: Najem a działalność gospodarcza >
Opisany we wniosku wynajem jest w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły, czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, które nie mają charakteru incydentalnego, przypadkowego, a więc spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów Wnioskodawcy z ww. najmu jako najem prywatny określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.
Zdaniem WSA różnicuje liczba wynajmowanych nieruchomości
Podatnik złożył skargę do WSA w Warszawie, który wyrokiem z 4 października 2017 r. sygn. akt III SA/Wa 3023/16 ją jednak oddalił.
WSA przyzna jednak, że niektóre argumenty podatnika muszą być uznane za trafne. Dotyczy to przede wszystkim tych rozważań, które wykazują podobieństwa najmu dokonywanego w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) oraz najmu incydentalnego, nie stanowiącego takiej działalności (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym). Nie można zaprzeczyć, że zarówno pierwszy, jak i drugi rodzaj najmu (podnajmu, dzierżawy, innych podobnych umów) cechuje się pewnym stopniem zorganizowania, ma charakter zarobkowy, ciągły, systematyczny, nieprzypadkowy, a nadto obydwa dokonywane są w imieniu własnym wynajmującego – stwierdził WSA.
Czytaj w LEX: Najem i dzierżawa lokali mieszkalnych przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej >
WSA stwierdził jednak, że takie różnicujące elementy między najmem okazjonalnym i incydentalnym a najmem w ramach działalności istnieją - w niniejszej sprawie jest nimi liczba wynajmowanych nieruchomości oraz ich status ("prywatne", czy "gospodarcze").
WSA doszedł do wniosku, że nie podatnik nie może uzyskiwać jednego przychodu z dwóch różnych źródeł a Minister nie naruszył przepisów prawa materialnego wskazanych w skardze.
Przepisy o najmie zagmatwane
Naczelny Sąd Administracyjny uwzględnił skargę podatnika, uchylił zaskarżony wyrok i zaskarżoną nim interpretację indywidualną. Stwierdził, że ustawodawca za bardzo skomplikował przepisy dotyczące opodatkowania przychodów z najmu, nie wskazując przy tym dokładnie czym się różni najem w ramach działalności od najmu prywatnego. NSA zwrócił uwagę, że od 2018 r. w ustawie o ryczałcie ewidencjonowanym jest dla najmu prywatnego stawka 12,5 proc. dla przychodów z najmu powyżej 100 tys. zł. Zatem można stwierdzić, że dla ustawodawcy wartość przychodów nie jest kryterium różnicującym najem w ramach działalności i poza nią. Wysokość uzyskiwanego czynszu nie ma znaczenia dla zasad opodatkowania. NSA podkreślił jednak, że każdy przypadek należy ocenić indywidualnie. W tym konkretnym przypadku NSA uznał, że najem nie jest podstawowym źródłem utrzymania podatnika. Pracuje on na etacie a wolne środki lokuje w nieruchomości i ma prawo do zastosowania 8,5 proc. stawki.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 sierpnia 2020 r., sygn. akt II FSK 960/18
Czytaj w LEX: Zeznanie roczne PIT-28 >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
