Eksperci nie mają wątpliwości, że działania galerii handlowych są bezprawne, choć przyznają, że art. 15ze tzw. tarczy antykryzysowej budzi wątpliwości. Za jego sprawą, po częściowym zniesieniu zakazu handlu, najemcom pozostaje wypowiedzenie umowy lub zgoda na czynsz w wysokości sprzed epidemii przez blisko 8 miesięcy (okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy). Problem jest na tyle duży i powszechny, że w mediach społecznościowych tworzą się grupy najemców, którzy podpowiadają sobie nawzajem, co robić w takiej sytuacji. W Polsce jest bowiem ponad 650 galerii, a najemców tysiące.

 


Trudna sytuacja najemców powierzchni po 4 maja

Art. 15 ze w ustępie 2 zobowiązuje najemcę powierzchni w centrum handlowych o powierzchni ponad 2 tys. m.kw., który skorzystał z obniżenia czynszu o 90 proc.  - do złożenia udostępniającemu bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Taka oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Sklepy odzieżowe, z obuwiem, salony optyczne, z akcesoriami do telefonów mają więc na to czas do 4 sierpnia. Za sprawą rozporządzenia z 2 maja większość zakazów została bowiem zniesiona od 4 maja. – Tym samym najemcy po 4 maja znaleźli się w znacznie gorszej sytuacji negocjacyjnej, o ile ustawodawca nie zdecyduje się na nowelizację art. 15ze – uważa dr Kamil Szmid, adwokat, partner w kancelarii KML Legal. Dlaczego? Marcin Maruszczak, radca prawny w kancelarii YSL wyjaśnia, że wynajmujący, co do zasady, dostaje dodatkowo przedłużenie umowy - i to na warunkach sprzed epidemii oraz według ówczesnych stawek, choć liczba klientów w galeriach będzie niższa. Igor Klaja, prezes firmy OTCF, właściciela 4F, w rozmowie z Business Insider Polska, powiedział, że przy zachowaniu przedkryzysowego poziomu czynszów handel nadal będzie ponosił gigantyczne straty. - To będzie rzeź najemców. Jeśli dostaniemy te same czynsze, handel w galeriach nie przetrwa. Po 4 maja nasza pozycja negocjacyjna jest zerowa – mówił.

Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami >

Dlatego, zdaniem ekspertów, potrzebna jest szybka nowelizacja art. 15 ze, o czym pisaliśmy już w marcu. Inaczej uważa Polska Rada Centrów Handlowych. - Ewentualna interwencja legislacyjna zakłóci zasady współpracy - twierdzi PRCH. I dodaje, że wynajmujący od początku kryzysu epidemicznego powadzą indywidualne konsultacje i negocjują optymalne środki wsparcia, tak aby pomoc była każdorazowo najlepiej dostosowana i efektywna. Prof. Michał Romanowski, adwokat i wspólnik w kancelarii Romanowski i Wspólnicy, uważa, że jeśli rząd nie znowelizuje przepisów uwzględniając, że po zniesieniu zakazu pojawi się okres rekonwalescencji, a od osłabionego pacjenta nie sposób wymagać tyle samo, co od zdrowego, jest jeszcze inna opcja – wypowiedzenie umowy najmu. Jak ustaliło jednak Prawo.pl Ministerstwo Rozwoju nie planuje nowelizacji art. 15ze tarczy antykryzysowej.

Czytaj w LEX: Tarcza Antykryzysowa - ochrona firm i pracowników przed skutkami epidemii koronawirusa >

 


Czy galerie opustoszeją, bo najemcy wypowiedzą umowy?

Najemcom przysługuje prawo do odstąpienia od umowy na podstawie art. 495 par. 2 kodeksu cywilnego w oparciu o instytucję następczej niemożliwości spełnienia świadczenia. Z takiej możliwości właśnie skorzystała spółka LPP, właściciel marek Reserved i Mohito, co ogłosiła w komunikacie giełdowym. - Nie warto się oszukiwać, że po zniesieniu zakazu handlu rzeczywistość jest taka, jak przed COVID-19, a najemca nadal może zrealizować na dotychczasowych warunkach swój cel umowy  - mówi prof. Romanowski. - Przerwa w spełnieniu świadczenia przez  galerie spowodowana formalnym zakazem handlu po jego zniesieniu trwa nadal, a cel zakładany w dacie zawarcia umowy jest niemożliwy do osiągnięcia bez zmiany jej warunków. Nie chodzi tu przy tym o gwarancje obrotów udzielane przez galerie najemcom, ale o zapewnienie dostępu do klientów. Chyba wszyscy rozumieją dlaczego czynsz przy ulicy handlowej np. 5th Avenue w Nowym Jorku, Oxford Street w Londynie, czy na Krupówkach w Zakopanem jest tak wysoki. Wartość czynszu w galeriach handlowych buduje dostęp najemców do klientów, których galerie przyciągają do siebie jako do strefy relaksu i odpoczynku -  dodaje profesor.  A tego teraz nie da się osiągnąć.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług, który zrzesza prawie 220 firm reprezentujących wyłącznie polskie marki i polski kapitał,  zatrudniających ponad 205 tys.  osób uważa, że tryb działania galerii jest zupełnie inny niż przed pandemią i problemy dotyczące przetrwania firm nie zniknęły. Dlatego, choć PRCH po pierwszym dniu otwarcia uważa, że Polacy chętnie przychodzą na konkretne zakupy, co może przyczynić się do poprawy sytuacji najemców znacznie szybciej, niż zakładano, wydaje się, że niektórzy powinni pomyśleć o wypowiedzeniu umowy, co pozwala rozwiązać też inne problemy.

Czytaj w LEX: Odpowiedzialność Skarbu Państwa za szkody w trakcie pandemii >

Czynsz w okresie zakazu prowadzenia działalności

Zgodnie z ustępem 1 art. 15ze - w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Na tej podstawie najemcy dostawali od galerii pisma, w których te informują, że w związku z wygaśnięciem zobowiązań, zajmują lokal bezprawnie. I z tego powodu galeria wzywa do opróżnienia lokalu z rzeczy, ruchomości i ludzi.Nie można przyjąć, że na gruncie tej ustawy doszło do zakończenia stosunku najmu. Wygaśnięciu ulegały jedynie wzajemne zobowiązania stron wynikające z tego stosunku, sama zaś umowa trwa nadal, ale niejako ulega ona „zamrożeniu” na okres trwania epidemii – tłumaczy mec. Szmid.

Czytaj w LEX: Koronawirus jako siła wyższa a umowy cywilnoprawne >

Podobnie uważa prof. Michał Romanowski. I dodaje, że jest to rozwiązanie oparte na konstrukcji przejściowej - częściowej niemożności świadczenia z wspomnianego już art. 495 k.c. Zgodnie z nim, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego. Dr Szmid dodaje, że skoro najemca nie może korzystać z powierzchni, to trudno oczekiwać od niego, aby miał za ten okres płacić czynsz lub inne opłaty eksploatacyjne. Zaznacza jednak, że wynajmujący również nie ponosi winy za zaistniałą sytuację, albowiem to prawny zakaz zabrania mu udostępnić powierzchnię. PRCH podkreśla, że najemcy, którzy nie mogli prowadzić działalności ze względu na stan epidemii nie byli zobowiązani do uiszczenia czynszu ani opłat eksploatacyjnych. - Tym kosztem zostali w całości obciążeni wynajmujący - podkreśla rada centrów handlowych.

Czytaj również: Co wolno wynajmującemu w okresie zwieszenia umowy >>

 


Setki euro za magazynowanie

Galerie patrzą na problem inaczej i proponują zawarcie umowy o przechowywanie za kwotę wyrażoną zwykle w euro - bywa że sięga ona nawet 1000 zł za kilka metrów kwadratowych. Do czasu zaś podpisania umowy o przechowywanie lub opróżnienia lokalu, naliczane są opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Mimo częściowego zniesienia zakazów, ten problem wciąż dotyczy salonów kosmetycznych, fryzjerskich czy sal zabaw.– To działanie bezprawne, na które nie można się godzić – uważa prof. Michał Romanowski. Zdaniem dr Szmida taka interpretacja art. 15ze  jest niedopuszczalna, bo prowadziłaby do podważenia jego istoty. -  Najemca ma prawo pozostać na powierzchni najmu, a tym samym brak jest podstaw do wzywania najemcy do opuszczenia lokalu i potem ponownego „wprowadzenia” się po złożeniu oferty o „przedłużeniu umowy”. Podobnie, wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych czy kaucji zabezpieczających należności z umowy najmu. Strony nie są zobowiązane do przeprowadzenia rozliczeń końcowych z tytułu zakończenia stosunku najmu – podkreśla dr Szmid. Maciej Woźniak, radca prawny w kancelarii FILIPIAK BABICZ LEGAL, nie dziwi się jednak, wynajmujący próbują uzyskać jakąkolwiek rekompensatę, chociażby przez naliczanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu przez czas wygaszenia umowy. Co ciekawe galerie w innych przypadkach uznają art. 15ze.

Czytaj w LEX: Koronawirus jako siła wyższa a odpowiedzialność za szkodę >

Co z czynszami za najem pod działalność usługową?

W mediach społecznościowych można znaleźć takie wpisy: prowadzę salon fryzjerski w galerii X, dziś dostałem pismo, że ustawa mnie nie obejmuje, gdyż nie wynajmuję powierzchni handlowej, lecz usługową, więc jestem zobowiązany do pokrycia 100 proc. kosztów, za cały okres zakazu. Podobne pisma dostają właściciele restauracji potwierdza Damian Nartowski, radca prawny w kancelarii WNLegal Wątrobiński Nartowski. Dr Karol Szmid przyznaje, że art. 15ze jest nieprecyzyjnie sformułowany, ale - mimo to, każda powierzchnia w galerii jest handlowa. – Przepis rzeczywiście odwołuje się  do pojęcia "powierzchni handlowej". Ustawa nie zawiera jednak jego definicji. Stąd w mojej ocenie brak jest podstaw do zawężającego definiowania powierzchni handlowej tylko do takiej powierzchni, na której jest prowadzony handel detaliczny – uważa dr Szmid. Świadczy też o tym treść uzasadnienia.

Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami - rozwiązania szczególne >

Powierzchnia handlowa może być wynajmowana pod usługi

Czytamy w nim, że przepis dotyczy wszystkich objętych zakazem prowadzenia działalności, w tym np. lokale czy tzw. wyspy. Warunkiem obniżenia czynszu jest objęcie najemcy zakazem lub ograniczeniem prowadzenia działalności m.in. ze względu na przepisy rozporządzeń, które czasowo zakazały w galeriach handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu: wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi,  (…), a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej. - Sprowadzając kwestię do absurdu można by, przykładowo, twierdzić, że powierzchnia handlowo-usługowa nie jest objęta zakazem (np. jeśli usługi prowadzone są także  na terenie sklepu), albo że obiekt wielkopowierzchniowy jest de facto obiektem nie tyle handlowym, co handlowo-usługowym (skoro wykonywane są na jego terenie usługi), a tym samym również nie obejmują go nakazy zwolnienia z czynszu – dodaje dr Szmid. Zapytane o interpretację powierzchni handlowej Ministerstwo Rozwoju, autor tarczy antykryzysowej, odpowiedziało tak: ustawa nie wprowadza w żadnym miejscu rozróżnienia najemców świadczących usługi i najemców zajmujących się sprzedażą towarów. - Zgodnie z zasadą "lege non distinguente..." użyte w przepisie dotyczącym czasowego wygaszenia umów najmu określenie "powierzchnia handlowa" należy rozumieć jako powierzchnię wynajmowaną w każdym celu, także usługowym. Warto też odnotować, że w prawie znane jest pojęcie "obiektu handlowego", potocznie nazywanego galerią handlową, w którym można zajmować się i handlem, i usługami - odkreśla resort.

Sprawdź w LEX: Czy w związku z umorzeniem czynszu możliwe jest obniżenie podstawy opodatkowania z tytułu świadczonej usługi najmu i wystawienie faktury korygującej? >

Gdy zakaz zostanie odwołany - umowa do wypowiedzenia

Dlatego prawnicy nie mają wątpliwości, że art. 15ze nie zadziałał. Kamil Szmid podsumowuje, że najemcom pozostaje korzystanie z kodeksu cywilnego i właśnie prawa do odstąpienia od umowy z powodu częściowej niemożliwość świadczenia (art. 495 par. 2 kc). – Można też podnosić, z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków i zmniejszonych ruch w galeriach w powodu trwającej epidemii (bo stan epidemii nie został zniesiony), że konieczne jest obniżenie czynszów do adekwatnych  poziomów. Z pewnością jednak argumentacja taka, że najemca powinien płacić 100 proc. czynszu jest w tej sytuacji niezgodna ze stanem prawnym oraz elementarnymi zasadami uczciwości kupieckiej – podkreśla dr Szmid. - Tyle, że w odpowiedzi na odstąpienia od umów galerie informują najemców, że COVID-19 jest ich własnym, normalnym ryzykiem gospodarczym, odmawiają prowadzenia jakichkolwiek rozmów oraz zapowiadają skorzystanie z gwarancji bankowych, naliczanie kar umownych oraz korzystanie z prawa do egzekucji na mocy aktu notarialnego (art. 777 kpc) - mówi prof. Romanowski. To oznacza zaś, że spory między galeriami,  a najemcami trafią do sądów. Ci drudzy planują już, że wspólnie wynajmą prawników i będą walczyć.

Zobacz w LEX: Bieg terminów procesowych i sądowych w czasie epidemii - nowe wzory >