Trudna sprawa czynszów po częściowym zniesieniu zakazów epidemicznych

Od 4 maja galerie handlowe zostały otwarte dla klientów i dla najemców powierzchni na nowo, zakaz prowadzenia w nich działalności handlowej i usługowej został częściowo zniesiony. Nowego potraktowania wymaga też sprawa czynszów za tę powierzchnię - pisze adwokat Kamil Szmid. I dodaje, że przepisy specustawy koronawirusowej nie są dla najemców jednoznacznie korzystne.

Zakaz ten został wprowadzony kolejno rozporządzeniami Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br. Jego ostateczny kształt na chwilę obecną określa Rozporządzenie Ministra Zdrowia z 31 marca br.

Wygasają dotychczasowe umowy

Zgodnie z przepisem 15ze Ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z 31 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 568 w Ustawy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu (niezłożenia powyższej oferty przez najemcę w terminie), wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, co w praktyce oznacza, że może np. naliczyć czynsz i inne opłaty eksploatacyjne z mocą wsteczną.
W dalszej części ustawodawca przewidział, że szczególne rozwiązania obowiązują od dnia wprowadzonego zakazu określonej działalności najemcy, zaś termin dla najemcy na złożenie oferty liczony jest od dnia zniesienia takiego zakazu. Co więcej, ustawodawca przewidział, że uregulowanie to nie uchybia właściwym przepisom ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulujący stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Kodeks cywilny. Kodeks postępowania cywilnego. Dochodzenie roszczeń w postępowaniu grupowym. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Prawo prywatne międzynarodo ebook

Sprawdź  

Konieczna oferta przedłużenia umowy?

Powstaje pytanie czy po 4 maja br. aktualizuje się obowiązek złożenia oferty przedłużenia umowy najmu i czy „właściwe przepisy” wprowadzające zakazy zostaną znowelizowane, a jeśli tak to w jaki sposób.  Może się okazać, iż ostatecznie wprowadzone przez ustawodawcę rozwiązanie nie będzie korzystne dla najemców, albowiem zobowiązany on będzie złożyć ofertę o przedłużeniu umowy najmu o okres trwania zakazu (od jego zniesienia 4 maja br. byłby to okres niespełna 2 miesięcy) i dodatkowo o 6 miesięcy.
Takie rozwiązanie, przy utrzymaniu poziomu czynszu sprzed pandemii będzie korzystne przede wszystkim dla wynajmujących. Zauważmy, że w galeriach handlowych z pewnością w okresie obowiązywania ograniczeń epidemiczno-sanitarnych (tzw. wytycznych) ruch osobowy będzie niższy niż zakładany przez stron w dniu podpisywania umowy najmu. Wytyczne m.in. wskazują na ograniczenie liczby klientów w strefie gastronomicznej - na jedną osobę powinno przypadać minimum 15 m². Utrzymana ma być odległość społeczna przynajmniej 2 m pomiędzy klientami galerii handlowej (komunikacja do klientów, naklejki taśmowe, przy kasach, na podłodze, co 2 metry). Co prawda, możliwe ma być prowadzenia działalności wszystkich sklepów, ale wciąż strefy aktywności fizycznej, siłownie, sale i place zabaw, parki trampolin, kina, wyspy handlowe, również gastronomiczne mają pozostać zamknięte. Dodatkowo mają powstać wytyczne dla zakładów kosmetycznych czy fryzjerskich. Nie można pominąć faktu, że u podstaw funkcjonowania  najemcy w galerii handlowej leży idea łączenia różnego rodzaju usług i sprzedaży towarów dla konsumentów - użytkowników galerii handlowej - co również ma wpływ na ustalenie poziomu czynszów, adekwatnych do zakładanych poziomów rentowności. Klient, który dociera do galerii handlowej z uwagi np. na chęć wizyty w zakładzie fryzjerskim, kupuje leki w aptece czy np. korzysta z chwili wytchnienia przy kawie (a może też przy okazji kupi jakieś buty w CCC). W przypadku rodzin często wizyta ta łączona jest z innymi atrakcjami dla dzieci.

Potrzebna nowa regulacja relacji stron

A zatem wciąż regulacji, a być może nawet nowelizacji art. 15ze, wymaga kwestia ustalenia relacji stron, w tym wysokości i obowiązku płacenia czynszu w czasie trwania ograniczeń epidemicznych, ale już nie całkowitych zakazów. Wydaje się, że pierwotna propozycja regulacji, która zakładała obniżenie czynszu w okresie trwania zakazu była bardziej spójna systemowo, a także względnie „prostym” narzędziem w interpretacji. Regulacja ta posiłkowała się treścią art. 357¹ k.c., a dotyczącego nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych (w tym przypadku  z powodu epidemii). Ograniczenia ruchu osobowego w galeriach handlowych jak i ogólny trend spadku popytu na niektóre dobra konsumpcyjne w czasie  epidemii lepiej odpowiadają przesłanką art. 357¹ k.c. , niż przyjmowanie koncepcji tzw. następczej niemożliwości świadczenia, która raczej pozostaje adekwatna w przypadku trwania całkowego zakazu prawnego. Po zniesieniu zakazów niewątpliwie świadczenie wynajmującego nie jest już niemożliwe, a tym samym – jak się wydaje - brak będzie podstaw do twierdzenia, iż obowiązek zapłaty czynszu wygasł, czy to na podstawie przepisu art. 15 ze, czy na niewyłączonej podstawie ogólnej (tj. w tym przypadku art. 495 §2 k.c.) . W ogóle powstaje wątpliwość, czy w przypadku trwania zakazu przez okres niespełna dwóch miesięcy, tj. przemijającej przeszkody, świadczenie wynajmującego stało się w sposób trwały niemożliwe.

Sprawdź również książkę: Kodeks cywilny. Kodeks postępowania cywilnego. Dochodzenie roszczeń w postępowaniu grupowym. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Prawo prywatne międzynarodo ebook >>

Tym samym najemcy po 4 mają znaleźli się w znacznie gorszej sytuacji negocjacyjnej, o ile ustawodawca nie zdecyduje się na nowelizację art. 15ze specustawy z 31 marca br. Odwoływanie się zresztą jedynie do regulacji art. 15ze specustawy może okazać się dla najemców zgubne, albowiem w istocie regulacja ta odnosi się tylko do sytuacji całkowitego zakazu prowadzenia działalności w galerii handlowej, na chwilę obecną nie uwzględnia sytuacji po 4 maja br. Nie można też wykluczyć, że opieranie strategii prawno-ekonomicznej jedynie na rozwiązania wprowadzanych ad hoc przed ustawodawcę może okazać się błędne, a to dlatego, że rozwiązania te szybko się dezaktualizują i pozostają systemowo niespójne. Tym samym w zależności od tego czy najemca nadal chce prowadzić działalność w galerii handlowej korzystniejszym może się okazać oparcie się o ogólne zasady prawa cywilnego czy mechanizm wypowiedzenia umowy (o ile takowy na wypadek wystąpienia siły wyższej) został przewidziany w umowie okresowej najmu.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.