Chodzi o ustawę z 5 listopada br. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2025 r. poz. 1668), która nadaje nowe brzmienie art. 62. Gdy ktoś zdążył złożyć wniosek do 16 października br. to może liczyć na wydanie bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy. To samo dotyczy osób, których wuzetki staną się prawomocne do końca br. Zarówno szybkość legislacji, jak i arbitralnie przyjęta data 16 października, są przedmiotami ostrej krytyki. -Jeżeli ktoś zdążył z wnioskiem o WZ przed 16 października, to będzie ona bezterminowa, a ten co złożył go po tej dacie i nie uzyska prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy do końca roku, otrzyma wuzetkę ważną jedynie pięć lat – podkreśla Maciej Górski, adwokat w GPLF Kancelarii Prawa Nieruchomości, który zaznacza, że mamy do czynienia z nierównym traktowaniem i działaniem prawa wstecz oraz jakością stanowienia prawa na żenująco niskim poziomie.

Inna istotna w praktyce zmiana – zwłaszcza dla miast i gmin – to zawieszenie terminów na wydanie wuzetek i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, których przekroczenie wiązałoby się z naliczaniem sankcji pieniężnych. Terminy te zostały zawieszone i zaczną biec na nowo od 1 stycznia 2027 r. Tak wynika z art. 6 nowelizacji.

Nie wiadomo, czy do końca roku bądź do końca czerwca 2026 r. nie będzie jeszcze jednego planistycznego trzęsienia ziemi. Pojawiają się bowiem zapowiedzi ograniczenia możliwości występowania o wuzetkę tylko do właścicieli nieruchomości. Z postulatem ograniczenia możliwości wydawania wuzetek wystąpił Związek Miast Polskich, skupiający samorządy, do których wpływa obecnie najwięcej wniosków o wuzetki. Zgodnie z obecnymi przepisami takich ograniczeń nie ma, wręcz przewiduje się, że wuzetki może otrzymać kilka podmiotów, wśród których nie muszą być właściciele danej nieruchomości (art. 63). 

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby - zobacz procedurę w LEX >

 

Sprawdź również książkę: Prawo budowlane i zagospodarowania przestrzeni [PRZEDSPRZEDAŻ] >>


Problemy praktyczne z wuzetkami

Termin ważności wuzetki nie jest jedynym problemem osób starających się o wydanie warunków zabudowy. Nakładają się na to inne kwestie związane z odmienną interpretacją przepisów. Magdalena Wilczyńska, adwokatka w kancelarii Stawski Adwokaci Kancelaria Prawna, spotyka się z sytuacjami, gdy w obszarze analizowanym znajduje się działka zabudowana, ale sama zabudowa leży już poza jego granicą. Czy w takiej sytuacji urzędnicy powinni uwzględniać tę zabudowę w analizie? -Jeżeli obszar analizowany obejmuje tylko niezbudowaną część działki, a budynki znajdują się na niej, lecz poza jej granicą, nie należy ich pomijać w analizie – podkreśla mec. Wilczyńska. -Zasadą jest, że organ powinien badać całość takiej działki, gdyż to ona stanowi punkt odniesienia dla oceny kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy – dodaje Wilczyńska. -Jeżeli organ w toku postępowania sygnalizuje ryzyko wydania decyzji odmownej wyłącznie dlatego, że w obszarze analizowanym znalazły się jedynie niezabudowane fragmenty działek, warto interweniować i zasygnalizować konieczność uwzględnienia w analizie całej działki. Sam fakt, że linia obszaru analizowanego „przecina” działkę w jej niezabudowanej części, nie powinien prowadzić do pominięcia jej w całości w analizie. Taka praktyka może skutkować błędnymi wnioskami co do braku kontynuacji funkcji – podkreśla mec. Wilczyńska. 

Czytaj też w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >

 

Co dalej z planami ogólnymi

Nowelizacja nie dotyczy jednak tylko wuzetek, ale zmienia też zasady sporządzania planów ogólnych. -Organami uzgadniającymi projekty planów ogólnych gminy pozostają wyłącznie: Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej, Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska oraz parki narodowe. Ograniczono również zakres kompetencyjny tych uzgodnień. Natomiast pozostałe organy wydają jedynie opinie w procedurze planistycznej – podkreśla Tomasz Babicz, architekt i urbanista, Kierownik Pracowni ds. Studiów i Analiz w Biurze Architekta Miasta w Krakowie. Babicz podkreśla, że nietypowym i dotychczas niestosowanym zabiegiem są również przepisy przejściowe, gdyż nowe regulacje w zakresie opiniowania i uzgodnień dotyczyć będą wszystkich procedur, bez względu na stopień ich zaawansowania oraz moment ich rozpoczęcia, a w myśl art. 7 ust. 2 nowelizacji wszystkie dotychczas uzyskane uzgodnienia (pozytywne i negatywne) uznaje się odpowiednio jako opinie. Konsekwencją tego jest brak potrzeby ponownego występowania gmin o opinie do organu, od którego już uzyskała negatywne uzgodnienie.  

Zobacz też w LEX: Decyzje Środowiskowe a Warunki Zabudowy >

Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do połowy listopada ok. 10 proc. gmin nadal nie przystąpiło do sporządzania planów ogólnych. Z ministerialnych ankiet, które odesłało 60 proc. gmin wynika, że ok. 40 proc. ankietowanych gmin jest zaś dopiero na etapie wyboru wykonawcy. Projekt planu ogólnego z uzasadnieniem ma poniżej jednej trzeciej ankietowanych gmin. Nowela ma więc prace planistyczne przyspieszyć.

Plany ogólne - błędy w pierwszych podjętych uchwałach na bazie rozstrzygnięć nadzorczych wojewodów - jak ich unikać? - czytaj w LEX >

 

Ukłonem w stosunku do gmin jest też nowy art. 51a ustawy – dopuszcza on stwierdzenie nieważności planu ogólnego jedynie w części (nawet gdy jest to pierwszy plan ogólny w danej gminie). To reakcja na rygorystyczne podejście do już uchwalonych planów ogólnych, których nieważność w całości stwierdzali wojewodowie (np. w Pyskowicach, Jejkowicach i Świętochłowicach na Górnym Śląsku). Jeśli jakieś sprawy o stwierdzenie nieważności będą – na różnych etapach - w toku w dniu 9 grudnia br., to będzie można do nich zastosować te nowe, bardziej liberalne podejście.

Żadna z gmin – jak do tej pory – nie zdecydowała się zaskarżyć rozstrzygnięć dotyczących planów ogólnych do sądów administracyjnych. Jedną ze skarg zajmie się jednak WSA w Gliwicach, gdyż ustalenia planu ogólnego Pyskowic podważa jeden z mieszkańców tej gminy.

Skutki stwierdzenia nieważności planu ogólnego - czytaj w LEX > 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.