W związku z epidemią wirusa COVID-19 13 marca 2020 r. wprowadzono czasowy zakaz handlu detalicznego, skierowany do najemców, prowadzących sprzedaż określonych asortymentów w obiektach o powierzchni powyżej 2.000 mkw. Ograniczenie nie dotyczy sklepów pominiętych w katalogu ministra, np. oferujących artykuły spożywcze, aptek i drogerii. Punkty te mogą wprawdzie funkcjonować na dotychczasowych zasadach, jednak niewątpliwie również one odczuwają skutki wprowadzonych ograniczeń, ze względu na spadek wizyt w galeriach handlowych.

Po ustanowieniu zakazu rozgorzała dyskusja, kto powinien ponieść koszty ograniczeń – najemcy czy właściciele nieruchomości. Prawo cywilne nie daje jasnej odpowiedzi na to pytanie, a wyłącznie w niektórych kontraktach określono skutki wystąpienia siły wyższej. Konieczna stała się interwencja ustawodawcy. Jest jednak jasne, że wprowadzenie doraźnych rozwiązań przechylonych na korzyść którejkolwiek ze stron grozi poważnym kryzysem stronie przeciwnej.

Czytaj także: 
Specustawa antykryzysowa - ważne zmiany dla firm>>
Specustawa zwalania najemców z czynszu dla galerii>>

Ingerencja prawodawcy konieczna – ale jaka?

W pierwszym projekcie tarczy antykryzysowej zaproponowano obniżenie czynszu najmu o 90 proc. przez czas obowiązywania zakazu lub ograniczenia działalności najemcy. Podczas posiedzenia Sejmu 27 marca 2020 r. autor projektu przedłożył jednak autopoprawkę, która określiła nowe brzmienie proponowanego przepisu:

Art. 15ze.

  1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
  2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
  3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.
  4. Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.”


Co oznacza wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań?

Problemy z cytowanym przepisem pojawiają się już przy samej próbie wyjaśnienia, jaki właściwie był ogólny zamiar projektodawcy. Można zakładać, że koncepcja obejmuje wakacje od umowy trwające przez czas ograniczenia działalności. Wakacje skutkują całkowitym zwolnieniem od wszelkich świadczeń pieniężnych na rzecz wynajmującego, a także – co rodzi więcej wątpliwości – zakładają zwolnienie wynajmującego od obowiązku świadczeń wzajemnych, z których kluczowe jest oddanie lokalu do używania. Oznacza to, że właściciel obiektu – gdyby zależało mu na opróżnieniu lokalu przez czas trwania zakazu – ma do tego pełne prawo.

 


Powstaje pytanie o sens takiego przywileju. Właściciel obiektu nie będzie miał żadnego interesu w tym, aby opróżniać lokale na czas ograniczeń. Projektodawca oderwał się od rzeczywistości jeszcze mocniej w uzasadnieniu projektu, wskazując, że zwolnienie od świadczeń jest celowe, bowiem te „generują dla obu stron koszty w tym okresie”. Oceniając rzecz realnie zabieg obustronnego wygaszenia umowy ma stworzyć wyłącznie pozory sprawiedliwego rozwiązania, pomimo że faktycznie jest to ukłon wyłącznie w stronę najemców, kosztem właścicieli obiektów. W tej sytuacji wynajmujący bez wątpienia spróbują uzyskać jakąkolwiek rekompensatę, chociażby przez naliczanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu przez czas wygaszenia umowy.

Wakacje od umowy, jeżeli najemca zostanie w obiekcie dłużej

Wygaśnięcie obowiązków umownych ma być warunkowe – w ciągu 3 miesięcy od ustania ograniczeń korzystający będzie miał obowiązek złożyć ofertę przedłużenia najmu o okres obowiązywania zakazu wydłużony o sześć miesięcy. Jeżeli tego nie zrobi – stwierdzając, że chce pozostać przy umówionym okresie najmu – umowa zostanie uznana za jednostronnie niewygaszoną (po stronie najemcy powstanie, ze skutkiem wstecznym, obowiązek świadczenia opłat). Pomijając niedostatki legislacyjne tego fragmentu i zupełne oderwanie od dogmatyki prawa cywilnego, jego konstrukcja rodzi wątpliwości przede wszystkim z tego powodu, że nie uwzględnia różnych rodzajów umów oraz rozmaitych scenariuszy zdarzeń. Nie wiadomo, co stanie się z umowami, które wygasają w czasie obowiązywania zakazu, ani z umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Nie jest jasne, czy przepis w jakikolwiek sposób ingeruje w ich istotę. Termin 3 miesięcy liczy się od nieprecyzyjnie określonej daty „ustania ograniczeń”. Pozostawia to wątpliwość, co stanie się, gdy będą one znoszone w sposób stopniowy.

Czytaj w LEX: Koronawirus a podatki >

Czy możliwe jest zamknięcie sklepów spożywczych w galeriach handlowych?

Niefortunne sformułowanie przepisu nie wskazuje też kategorycznie, jakich kategorii najmów dotyczy regulacja. W praktyce jego lektura pozwala na rozmaite interpretacje – od takiej, że mowa jest o wszelkich umowach najmu (nawet tych lokali, które znajdują się w obiekcie o powierzchni poniżej 2.000 m2), aż po taką, że mechanizm warunkowego wygaszenia dotyczy tylko lokali, w których wprost zakazano działalności. Wykładni nie ułatwia uzasadnienie projektu, stwierdzające, że ma on rozwiązać problemy także tych najemców, których przychody spadły, przez co działalność stała się mniej opłacalna.

Wydaje się zatem, że przepis w obecnym kształcie doprowadzi do zaognienia sporów w lokalach, które pozostają obecnie otwarte. Obie strony z pewnością wykorzystają cały możliwy arsenał środków prawnych, aby bronić swoich stanowisk, a eskalację konfliktu będzie mogła przerwać dopiero kolejna nowelizacja ustawy. Pozostaje nadzieja, że strony będą dochodzić do rozwiązań polubownych, chociaż nawet sama dopuszczalność ugód nie jest jednoznaczna. Trudno bowiem stwierdzić, czy wprowadzany przepis ma charakter dyspozytywny (czy postanowienia art. 15ze mogą być zmienione wolą stron).

Czytaj w LEX: Okiem ID-a: ochrona danych osobowych przy pracy zdalnej  >

Doprecyzowanie regulacji jedyną szansą na uniknięcie bałaganu

Przytoczone problemy, są wyłącznie wierzchołkiem góry lodowej komplikacji, które bez wątpienia powstaną już w pierwszych dniach po wejściu w życie tarczy antykryzysowej. Wśród innych można wymienić niejasne skutki wygaśnięcia zobowiązań do świadczeń ubocznych (zabezpieczeń, gwarancji), czy niejednoznaczny charakter „wiążącej oferty” przedłużenia najmu. Należy dodać, że wszelkie interpretacje przedstawione powyżej, dokonane zostały przy dużej dawce życzliwości dla domniemanej intencji projektodawcy. Nie trzeba nikogo przekonywać, że praktyka stosowania przepisu może pójść w zupełnie inną, nieoczekiwaną przez nikogo stronę. Aby tego uniknąć konieczne byłoby doprecyzowanie regulacji, ograniczające do minimum tę niepewność. Nie jest jednak wykluczone, że przytoczone zagadnienia zostaną całkowicie pominięte przez Senat, który pod presją czasu musi uporać się z obszerną listą złożonych i doniosłych zagadnień zawartych w przedłożonym projekcie.

Autor: Maciej Woźniak, radca prawny w kancelarii FILIPIAK BABICZ LEGAL, specjalizuje się w prowadzeniu sporów sądowych z dziedziny prawa cywilnego, gospodarczego i ubezpieczeń społecznych, a także zagadnieniach związanych z upadłością i restrukturyzacją.