Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 par. 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Na podstawie art. 172 § 2 k.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

- Analizując instytucję zasiedzenia można stwierdzić, że oparte jest ono na trzech filarach, z których pierwszy to posiadanie samoistne, drugi to posiadanie w dobrej wierze, zaś trzeci to posiadanie w złej wierze. Swoistym spoiwem, które musi łączyć wskazane filary jest oznaczony w ustawie upływ czasu, niezbędny (przy istnieniu samoistnego posiadania) do uznania faktu nabycia prawa własności oznaczonej nieruchomości – wskazuje adwokat Piotr Ruszkiewicz, partner zarządzający Kancelarii Machyński Ruszkiewicz i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p. w Poznaniu, Mediator, członek Komisji ds. Mediacji przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Poznaniu, mediator Centrum Mediacji NRA.

- Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednakże konieczne jest złożenie wniosku do sądu, który stwierdzi nabycie własności przez zasiedzenie. Wnioskodawca (posiadacz nieruchomości) musi udowodnić przed sądem wszelkie okoliczności, które potwierdzą spełnienie przesłanek uzasadniających stwierdzenie zasiedzenia. Pewnym ułatwieniem będą domniemania prawne wynikające z Kodeksu cywilnego, tj. domniemanie posiadania samoistnego (art. 339), ciągłości posiadania (art. 340), jak również domniemanie dobrej wiary (art. 7) – wskazuje adwokat Katarzyna Frankiewicz-Burda, prowadząca kancelarię Clinica Prawa w Krakowie, przewodnicząca Sekcji Praktyków Prawa Rodzinnego przy ORA w Krakowie.

Czytaj: SN: Wątpliwe zasiedzenie przez spółdzielnię w złej wierze>>
 

Nabycie własności, utrata własności

- Z jednej strony zasiedzenie daje samoistnemu posiadaczowi nieruchomości, której (świadomie lub nie) nie jest właścicielem, prawo do ustalenia, że stał się on właścicielem tej nieruchomości. Z drugiej jednak strony jest to instytucja, która właścicielowi odbiera prawo własności nieruchomości poprzez stwierdzenie, iż tym właścicielem już stał się ktoś inny  - podkreśla adwokat Piotr Ruszkiewicz.

Spory o zasiedzenie bywają różne. Mogą być burzliwe, gdy właściciel nieruchomości nie godzi się z tym, że dotychczas jego rzecz zmieniła właściciela. Czasami jest jednak inaczej. Jak zaznacza mec. Piotr Ruszkiewicz, w praktyce mamy do czynienia z dwoma scenariuszami. W pierwszym przypadku faktyczny właściciel nieruchomości często nie ma wiedzy i świadomości tego, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. - W takim przypadku proces dowodzenia, że samoistny posiadacz nieruchomości faktycznie nieruchomość tę posiadał przez wymagany przepisami prawa czas, nie będzie skomplikowany. Właściciel bowiem nie ma nawet argumentów, aby bronić swojego władztwa, a tym samym prawa własności – zaznacza adw. Ruszkiewicz.

 


- Niemniej w sytuacji, w której właściciel nieruchomości ma świadomość przysługującego mu prawa, ale lekceważy uprawnienie wynikające z tego prawa tak dalece, że nawet nie demonstruje go wobec osoby, która obejmuje nieruchomość w posiadanie, proces sądowy będzie już nieco bardziej skomplikowany. Wnioskodawca, który chce nabyć prawo własności będzie bowiem twierdził i wykazywał, że przez wymagany przepisami prawa czas samodzielnie posiadał nieruchomość, a właściciel nawet temu nie oponował, nie wzywał go do zapłaty za korzystanie z nieruchomości, lekceważył obowiązek odprowadzania podatków, czy przysłowiowo nie wskazywał na nieruchomość palcem i nie mówił „to jest moje” – zauważa adwokat Ruszkiewicz.

- W jaki sposób skonstruować więc wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, aby wyczerpująco opisać w nim realizację ustawowych przesłanek do nabycia prawa własności? Odpowiedź na to pytanie zawarta jest tak naprawdę w definicji samoistnego posiadania, albowiem wnioskodawca to właśnie posiadanie musi opisać i udowodnić – zaznacza adw. Ruszkiewicz. Przypomina, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel.

Manifestowanie posiadania

- Co więcej posiadaczem samoistnym jest ten, kto uzewnętrznia nie tylko fakt posiadania nieruchomości, ale ten kto uzewnętrznia swój stosunek do rzeczy tak, jakby był jej właścicielem. Sąd Najwyższy w jednym z wyroków stwierdził, że posiadacz samoistny to taki, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam, jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sam sposób jak może czynić to właściciel (V CKN 164/00). W praktyce oznacza to konieczność wykazania wszelkich autonomicznych decyzji podejmowanych wobec nieruchomości przez jej posiadacza. Gdyby bowiem okazało się, że posiadacz wprawdzie podejmował decyzje dotyczące nieruchomości i je werbalizował, ale każdorazowo np. radził się lub prosił o zgodę faktycznego właściciela, to nie będzie można mówić o posiadaniu samoistnym – podkreśla mecenas Piotr Ruszkiewicz. Jako przykład podać można sytuację, w której uzewnętrznieniem samodzielnego posiadania jest np. ogrodzenie nieruchomości i wzniesienie na niej zabudowań.

- Sąd Najwyższy w jednym ze swoich wyroków stwierdził nawet, że jeśli posiadacz wie, że włada rzeczą cudzą, ale chce się utrzymać w posiadaniu i czyni to w taki sposób, jakby był właścicielem, to zyskuje przymiot posiadania samoistnego. Trudno więc w sposób skatalogowany wskazać jakie zachowania zawsze będą uznane za zachowania prowadzące do uznania przez Sąd samoistności posiadania, a które nie. Każdy bowiem przypadek badać należy indywidualnie i dokonywać bardzo wnikliwej oceny zachowania się posiadacza. Nie mniej w sposób obrazowy można stwierdzić, iż aby mówić o posiadaniu samoistnym posiadacz winien ponad wszelką wątpliwość wykazać, że sprawował i sprawuje nadal faktyczne władztwo nad rzeczą, faktycznie nią włada, ale nie dla kogoś i nie w czyimś imieniu ale wyłącznie dla siebie. De facto posiadacz winien wykazać, że może i kiedyś właścicielem nieruchomości był ktoś inny, ale przez to, że on daną nieruchomością, całkowicie samodzielnie i niezależnie od innych osób gospodarował, zajmował, dbał, doglądał i uzewnętrzniał do tej nieruchomości taki stosunek, że w osobach trzecich wzbudzał przekonanie, iż to on (a nie ktokolwiek inny) jest właścicielem tej nieruchomości – opisuje mecenas Piotr Ruszkiewicz.

Dowody w sprawie o zasiedzenie

- Do wniosku o zasiedzenie nieruchomości należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów (jeżeli księga wieczysta nie jest prowadzona). Wymagane jest również dołączenie: mapy nieruchomości sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (chyba że zasiedzenie obejmuje całą nieruchomość, która ma urządzoną księgę wieczystą); informacji organu podatkowego co do osoby posiadacza nieruchomości oraz osoby opłacającej podatek od nieruchomości i podatek gruntowy (obecnie podatek rolny) za okres objęty wnioskiem. Ważne są również wypisy z rejestrów gruntów, mapki ewidencyjne. Warto pamiętać też o zdjęciach lotniczych, które można pobrać w Głównym Urzędzie Geodezji i Kartografii. Te zdjęcia co do zasady wykorzystuje się w sprawach o rozgraniczenia nieruchomości, natomiast w sprawach o zasiedzenie są one w określonych przypadkach konieczne – wskazuje mecenas Katarzyna Frankiewicz-Burda.

Jak podkreśla adw. Frankiewicz-Burda gdy chcemy wykazać, że dana osoba władała nieruchomością jak właściciel, to oznacza, że do wniosku należy złożyć wszelkie dokumenty potwierdzające władztwo.  - Ponadto z władania nieruchomością wynika konieczność dbania o jej stan techniczny, a także estetyczny, stąd też należy pamiętać o rachunkach za media (takich jak prąd, gaz, internet), faktur VAT, z których wynika, że dokonywaliśmy nakładów na nieruchomość (zakup materiałów budowlanych, etc.) - wylicza mecenas Katarzyna Frankiewicz-Burda.

Świadkowie w sprawie o zasiedzenie

- W sprawie o zasiedzenie warto zgłaszać wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków. Po pierwsze w sprawie świadkami powinny być osoby, które nie wiedzą, że wnioskodawca nie jest właścicielem posiadanej nieruchomości i o tym fakcie dowiedzą się dopiero na sali rozpraw. Dla tych świadków zaskoczeniem będzie to, że nie wnioskodawca jest właścicielem gruntu. Po drugie świadkami powinny być osoby, które będą potrafiły precyzyjnie umiejscowić na linii czasu moment objęcia nieruchomości w posiadanie przez wnioskodawcę, jak i przedstawić sposób jego władania nieruchomością – tłumaczy adwokat Piotr Ruszkiewicz.

 


- W sprawie o zasiedzenia, obok dokumentów, istotne są również zeznania świadków. Świadkowie mogą potwierdzić, że faktycznie dana osoba władała nieruchomością przez określony okres czasu, a jednocześnie dokonywała prac na nieruchomości, co w konsekwencji  oznacza, że władała nieruchomością jak właściciel – dodaje mec. Frankiewicz-Burda.  Zaznacza, że w sprawach, które prowadziła, kluczowe dla oceny zasadności wniosku były właśnie zeznania świadków. - Świadkowie powoływani są dla wykazania następujących faktów: daty wejścia w posiadanie nieruchomości przez wnioskodawcę, władania nią przez wskazany ustawą czas – akcentuje. - W sprawach, w których występowałam sądy nie prowadziły postępowania dowodowego z urzędu. Przedstawiłam na tyle mocne dowody, że sąd nie miał wątpliwości, iż wniosek był zasadny. Sprawy o zasiedzenie, które prowadziłam skończyły się  na pierwszej rozprawie i sąd nie poszukiwał dalszych dowodów – wskazuje adwokat Katarzyna Frankiewicz-Burda. 

Jak zaznacza mec. Piotr Ruszkiewicz, należy również pamiętać o dowodzie z przesłuchania stron.

Czytaj: TK: Zasiedzenie przez spółdzielnię jest niekonstytucyjne>>

 

Fotografie w sprawie o zasiedzenie

Jak podkreśla adwokat Katarzyna Frankiewicz-Burda, pomocne także będą fotografie, na których widnieje np. wnioskodawca albo członkowie jego najbliższej rodziny wraz z widoczną w tle nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia. - W sprawach o zasiedzenie dowodami są często rodzinne fotografie, również te bardzo stare. Dzięki nim będziemy w stanie wykazać, że już w określonych sytuacjach samoistnie posiadaliśmy nieruchomość. Często – gdy analizujemy sytuacje z lat 60-80 w ręce wpadają nam fotografie naszych dziadków czy rodziców, na których utrwalone zostały obrazy jak nasi poprzednicy prawni budowali ogrodzenie – wskazuje adw. Piotr Ruszkiewicz. I podkreśla, że cennym dowodem może być też dowód z wywiadu środowiskowego, który pozwoli w ogólny (aczkolwiek lokalnie precyzyjny) sposób ustalić czy posiadacz wystarczająco wyraźnie i czy w ogóle wyrażał swoje władztwo, autonomiczność i niezależne od osób trzecich posiadanie nieruchomości.

Przez wystąpieniem z wnioskiem do sądu

Mecenas Katarzyna Frankiewicz-Burda zaznacza, że konstruując wniosek powinniśmy od razu zgłosić wszelkie możliwe wnioski dowodowe. Wyjaśnia, że zgodnie z przepisami należy w sposób wyczerpujący przedstawić wszelkie dowody już w pierwszym piśmie. - Zgłaszanie dowodów w terminie późniejszym jest dozwolone, jednak pod warunkiem, że ich wcześniejsze powołanie nie było możliwe albo potrzeba  powołania wynikła później.  – tłumaczy mec. Frankiewicz-Burda. Podkreśla jednak, że należy jednak zadbać o koncentrowanie materiału dowodowego już w pierwszym piśmie kierowanym do sądu. - Uważam, że do kluczowych dokumentów należy dotrzeć zanim złożymy wniosek do sadu. Kluczowe jest więc to, by pierwsze pismo w sprawie było właściwie przygotowane. Dzięki temu unikamy wieloletnich procesów sądowych i konieczności gromadzenia dalszych dowodów w trakcie postępowania – wskazuje.  

Dobra wiara a zła wiara

Dla losów postępowania znaczenie ma też posiadanie nieruchomości w złej lub dobrej wierze. - Inną kwestią jest dobra lub zła wiara, której definicję praktyczną można – bardzo upraszczając – przedstawić jako stan świadomości wnioskodawcy istniejący w chwili obejmowania rzeczy w posiadania – zaznacza adw. Ruszkiewicz. Podkreśla, że dobra wiara osoby posiadającej nieruchomość polega na tym, że – co bardzo istotne – ów posiadacz w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości, którą obejmuje w posiadanie.

- W praktyce koniecznym dla zasiedzenia własności nieruchomości po 20-letnim jej posiadaniu samoistnym jest więc wykazanie, że w momencie, w których obejmowaliśmy władztwo nad nieruchomością byliśmy w usprawiedliwionym przekonaniu, że to prawo nam się faktycznie należy, jak i że nie istniały inne okoliczności, które tę świadomość mogłyby naruszyć. Co istotne, dla biegu 20-letniego terminu przedawnienia nie ma znaczenia ewentualne późniejsze powzięcie wiedzy o prawie własności innej osoby do posiadanej przez nas nieruchomości. W praktyce bowiem Sądy badają tylko i wyłącznie naszą świadomość, a tym samym istnienie dobrej czy złej wiary, w momencie obejmowania nieruchomości w posiadanie – zaznacza adw. Ruszkiewicz.

Czytaj: SN: Zasiedzenie służebności w złej wierze, bo bez aktu notarialnego>>
 

Nieprzerwane posiadanie

Postępowanie o zasiedzenie może skomplikować się, jeśli pojawi się problem przerwania posiadania. Jak zaznacza adw. Piotr Ruszkiewicz posiadanie musi być nieprzerwane, co oznacza, że we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości obowiązani jesteśmy wskazać, iż opisane wcześniej stan posiadania samoistnego trwa nieprzerwanie od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie.

- Jeśli z jakichkolwiek przyczyn i w jakikolwiek sposób stan samoistnego posiadania zostałby przerwany, wówczas biegnie on na nowo, a w konsekwencji może skutkować oddaleniem wniosku przez Sąd. Dokonując się oceny faktycznych przesłanek zasiedzenia bezwzględnie należy mieć na uwadze konieczność wykazania ciągłości posiadania – dodaje mecenas Ruszkiewicz.