Urzędnicy chcą wiedzieć, czy w lokalach mieszkańców Żoliborza zarejestrowana jest działalność gospodarcza, a jeśli tak ‒ to czy jest w nich faktycznie prowadzona. Pod groźbą odpowiedzialności karnej trzeba też wskazać, czy lokal jest wynajmowany i podać na jakie cele. Może się okazać, że w Warszawie takie oświadczenia będą składać wszyscy, na razie Żoliborz jest pierwszą dzielnicą, która ich wymaga. Urzędnicy chcą mieć pewność, czy korzystający z bonifikaty, nie podlegają rygorom dotyczącym pomocy publicznej. Ich czujność może pomóc niektórym z 2 mln osób prowadzących działalność, a także wynajmującym mieszkania uniknąć kłopotów. Gdy bowiem wartość bonifikaty dla jednego przedsiębiorcy przekracza 200 tys. euro (ok. 850 tys. zł), musi on dopłacić do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia.

Czytaj również: O lipcowej zmianie przepisów o uwłaszczeniu dotyczącą prowadzących działalność gospodarczą >>

Zobacz w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności w praktyce >

Skąd problem

Zgodnie z art. 7 ust. 6a tzw. ustawy przekształceniowej – dodanym dopiero w grudniowej nowelizacji -  właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, może w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez dłuższy czas niż 20 lat, zależnie od wysokości stawki. Precyzując, dla stawki 1 proc.  będą to 99 lata, dla stawki 2 proc. – 50 lat, a dla 3 proc. – 33 lata.
- Znowelizowaliśmy ustawę, aby uniknąć problemów. Przedsiębiorcy, którzy korzystają z przekształcenia mają dwie możliwości. Jedna, to skorzystanie z 20 opłat rocznych, ale może okazać się, że uzyskają w ten sposób niedozwoloną pomoc publiczną. Jeśli chcą uniknąć takiego scenariusza, muszą złożyć oświadczenie, że wniosą nie 20 opłat, a 99 lub 33, zależnie od stawki użytkowania. Mają więc narzędzie, które pozwoli im uniknąć korzystania z pomocy publicznej – podkreśla Artur Soboń, wiceminister inwestycji.  Oświadczenie o zobowiązaniu się do zapłaty pełnej opłaty, można składać tylko do 31 marca. Kto tego nie zrobi, może potem wnioskować o zmianę formy zapłaty za prawo własności, co nie zmieni faktu, że może podpaść pod przepisy o pomocy publicznej. Łukasz Bernatowicz, radca prawny, dodaje, że mogłoby się bowiem okazać, że gdy dana osoba nie złoży oświadczenia, wybierze opłatę na  20 lat, skorzysta z bonifikaty, to przekroczy próg dozwolonej pomocy publicznej. W tym przypadku pomocą publiczną jest różnica między ceną rynkową gruntu, a ceną "nabycia" na własność na podstawie ustawy uwłaszczeniowej. - Gdy to nastąpi, będzie musiała dopłacić do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia – dodaje Bernatowicz, który o tym, że deweloperzy mogą mieć kłopoty z pomocą publiczną mówił Prawo.pl już w styczniu. W Warszawie cena metra kwadratowego gruntu pod zabudowę wynosi ok. 600-900 zł, we Wrocławiu czy Poznaniu, ok. 400 zł. To oznacza, że w Warszawie przy działkach o powierzchni ponad 1000 mkw tzw. uwłaszczenie może sprawić dodatkowe kłopoty. Mogą je mieć też wynajmujący kilka własnych mieszkań.

Czytaj również: Kto i dlaczego powinien złożyć oświadczenie o dłuższej opłacie przekształceniowej >>

 



 

Zamiast deweloperów, właściciele mieszkań

Szkopuł w tym, że przepisy, które miały dotyczyć deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych, w praktyce dotkną wielu innych właścicieli mieszkań i domów jednorodzinnych, prowadzących działalność gospodarczą lub wynajmujących lokale. Urząd Dzielnicy Żoliborz już chce oświadczeń praktycznie od wszystkich, których obejmie przekształcenie. - Miasto pracuje nad jednolitą procedurą uwzględniającą sprawdzanie tych danych w ewidencji - mówi Konrad Klimczak z Wydziału Prasowego Urzędu m.st. Warszawy. Michał Kosiarski, radca prawny, ekspert od prawa gospodarczego, jest trochę zdziwiony skalą rozsyłanych wezwań, ale rozumie żoliborskich urzędników. - Zamiast wysyłać oświadczenia tylko do wynajmujących i tych, którzy są zarejestrowani w KRS i Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, wysyłają pisma wszystkim. Prawdopodobnie zwycięża tu pragmatyzm – łatwiej zrobić ksero kilku kartek i rozesłać bądź roznieść jak leci, niż skierować urzędników do wyszukiwania danych gospodarczych ‒  tłumaczy Kosiarski. W jego ocenie działania dzielnicy są usprawiedliwione, gdyż urzędnicy samorządowi muszą dbać o dyscyplinę finansów publicznych, w tym konkretnym przypadku polegającą na ustaleniu kręgu przedsiębiorców, którzy ze względu na przepisy o pomocy de minimis nie powinni finansowo korzystać na bonifikatach za przekształcenie.

Zobacz w LEX: Zasady przekształceń prawa użytkowania wieczystego w prawo własności >

 

Gminy pytają, bo taki mają obowiązek

Mieszkańcy Żoliborza, którzy chcą pozostać anonimowi, nie kryją oburzenia.
‒ Nie dość, że nikt nie pytał się nas o to, czy chcemy, żeby nas z mocy prawa uwłaszczano, to jeszcze teraz pyta się nas o działalność gospodarczą prowadzoną w mieszkaniu  lub czy nie wynajmujemy mieszkania – oburza się jedna z mieszkanek tej dzielnicy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – odpowiedzialny za kontrolowanie pomocy de mimnis - podkreśla, że to do obowiązków gminy należy wydawanie zaświadczeń o pomocy de minimis oraz ustalenie jej ekwiwalentu dotacji brutto. - Z uwagi na skomplikowane indywidualne sytuacje, wydaje się zasadne przeprowadzenie oceny występowania pomocy w odniesieniu do konkretnego przypadku. Stan faktyczny, będący podstawą do udzielenia pomocy, może być zróżnicowany w odniesieniu do konkretnego przedsiębiorstwa ‒ napisał UOKiK w odpowiedzi na nasze pytania.

Zobacz w LEX: Kiedy należy wnieść pierwszą opłatę z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności? >

 

Kim jest przedsiębiorca

Mieszkańcy mają wątpliwości czy składać takie oświadczenia. Zastanawiają się jakie jest kryterium prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu: czy wystarczy, że ktoś wykorzystuje tylko biurko i komputer, czy może jeden pokój. Czy wynajęte musi być całe mieszkanie.  Wspomniany art. 7 ust. 6a mówi wyraźnie o właścicielu gruntu będącym  przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 Prawa przedsiębiorców. Zgodnie z nim, jest to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. UOKiK twierdzi, że pojęcie przedsiębiorcy powinno być rozumiane bardzo szeroko. - Obejmuje ono wszelkie kategorie podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, niezależnie od ich formy prawnej i źródeł – czytamy na stronie UOKiK. Może więc nim być każdy podmiot, który faktycznie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu prawa unijnego, czyli oferuje produkty lub usługi na rynku.
‒ W przepisach o pomocy publicznej pojęcie przedsiębiorcy jest interpretowane niezwykle szeroko, a czasami nawet wbrew tzw. zdrowemu chłopskiemu rozumowi ‒  potwierdza Michał Kosiarski.

Zobacz w LEX: Własność nieruchomości budynkowych po wygaśnięciu użytkowania wieczystego >

 

Kto musi uważać na bonifikatę

Z wyjaśnień UOKiK wynika, że osoby wynajmujące mieszkania, podobnie jak i ci, którzy mają w nich zarejestrowaną działalność gospodarczą, zostaną potraktowani jak przedsiębiorcy. Dotyczy to np. wszystkich samozatrudnionych agentów ubezpieczeniowych, kurierów, kierowców, sprzątaczek, taksówkarzy, a kto wie ‒ może także osób pracujących w domu, choć na umowę zlecenia czy umowę o dzieło. Tyle, że UOKiK, odpowiadając na nasze pytania o taksówkarza, potwierdził, że jeżeli lokal, którego dotyczy przekształcenie lub bonifikata, jest chociażby w części wykorzystywany na prowadzenie działalności, należy zastosować przepisy o pomocy de minimis. Przykładowo, jeżeli cały lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (np. jest wynajmowany), bonifikata w całości stanowi pomoc de minimis. W przypadku natomiast, gdy właściciel wykorzystuje na działalność gospodarczą część lokalu mieszkalnego, bonifikata będzie stanowiła pomoc w zakresie, w jakim część ta jest faktycznie użytkowana dla celów działalności gospodarczej, w części proporcjonalnej np. do całkowitej powierzchni lokalu.

Zobacz w LEX: Jakie dokumenty powinny stanowić dla organu podstawę do stwierdzenia, że działka zabudowana jest na cele mieszkaniowe? >

 



 

Czy taksówkarz ma lepiej niż krawcowa?

Pomimo, że często charakter prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności (np. taksówkarz, lekarz) wymaga świadczenia usług poza nieruchomością, należy określić, czy podmiot faktycznie wykorzystuje część powierzchni mieszkalnej do prowadzenia np. biura czy gabinetu – potwierdza UOKiK. – To ta powierzchnia jest podstawą do zaliczenia wydatków związanych z tą częścią mieszkania do kosztów uzyskania przychodu, a zatem, należy przyjąć, że może ona być również podstawą do obliczenia wielkości otrzymanej pomocy de minimis, przykładowo w formie bonifikaty ‒ twierdzi UOKiK. Według Urzędu, w przypadku, gdy działalność jest jedynie zarejestrowana pod adresem lokalu mieszkalnego, a przedsiębiorca wykonuje ją w całości poza lokalem, nie ma podstaw do uznania, że bonifikata stanowi pomoc de minimis. W efekcie może jednak dojść do różnicowania sytuacji także samych przedsiębiorców. Przykład? Taksówkarz i krawcowa. Oboje mają działalność gospodarczą zarejestrowaną w mieszkaniu, tyle tylko, że taksówkarz z oczywistych względów nie prowadzi tej działalności w mieszkaniu, a krawcowa tak. Można jednak też uznać, że także taksówkarz prowadzi ją w mieszkaniu, gdy w domowym zaciszu prowadzi ewidencję podatkową czy wypełnia związane z działalnością dokumenty.
‒ W mojej ocenie, nie można przyjąć, że pracobiorca, dziełobiorca czy też wszystkie osoby, które wykonują pracę w domu w ramach tzw. homeworkingu, mieszczą się w tych kategoriach. Za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w miejscu zamieszkania mogą zostać uznani co najwyżej samozatrudnieni, i to tylko pod warunkiem, że mają zarejestrowaną działalność gospodarczą ‒ uważa adwokat Piotr Wojciechowski, ekspert w zakresie prawa pracy.  UOKiK stworzył specjalną stronę poświęconą pomoc de minimis w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wiceminister Soboń przyznaje jednak, że wszystkie te kwestie muszą być rozpatrywane indywidualnie.

W LEX dostępne są też wzory dokumentów:

Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności >

Oświadczenie przedsiębiorcy >

Wniosek o wydanie zaświadczenia - przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności >

Zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie bonifikaty >