Jolanta Ojczyk: Przedsiębiorcy, właściciele nieruchomości, które zostały uwłaszczone, muszą podjąć decyzję czy płacą opłatę przekształceniową przez 20 lat, czy dłużej oraz czy korzystają z bonifikaty. Dlaczego?
Przemysław Dziąg: Podstawową zasadą jest, że z tytułu przekształcenia właściciele nieruchomości przekształcanych będą ponosić opłatę przez 20 lat od dnia przekształcenia. Opłata będzie w takiej stawce, jaka była obowiązująca w dniu przekształcenia, czyli najczęściej będzie to 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Stawka będzie obliczana proporcjonalnie do udziału danego właściciela w nieruchomości gruntowej. Niemniej art. 14 ustawy uwłaszczeniowej wskazuje, że jej przepisy stosować należy z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Gdy więc nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, należało będzie zastosować dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości, określonej na dzień przekształcenia. Co ważne, przepisy o pomocy publicznej dotyczą tylko i wyłącznie przedsiębiorców. Co do zasady nie mają zastosowania wobec osób fizycznych. Oznacza to, że uwłaszczony przedsiębiorca, który zdecyduje się płacić opłaty przekształceniowe przez 20 lat w stawce 1 proc., nabędzie pełne prawo własności nieruchomości publicznej za 20 proc. jej wartości. Pozostałe 80 proc. wartości, stanowiące różnicę między sumą opłat przekształceniowych, a wartością rynkową gruntu, będzie kwotą pomocy publicznej, o której mowa w art. 14.
Czytaj również: Znowelizowano przepisy o uwłaszczeniu, by uratować deweloperów przed niedozwoloną pomocą publiczną >>
Jaki jest dopuszczalny limit kwoty pomocy publicznej?
Dopuszczalny limit takiej pomocy publicznej to 200 tys. euro w trzech kolejnych latach podatkowych, natomiast jeśli nastąpi jego przekroczenie, to całą nadwyżkę trzeba będzie natychmiast zwrócić, jako nielegalnie pobraną pomoc publiczną.
Może pan podać konkretny przykład?
Jeśli przedsiębiorca jest jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe o wartości, np. 10 mln zł i dotychczas ponosił opłatę z tytułu wieczystego użytkowania w kwocie 100 tys. zł (jako 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej), to po uwłaszczeniu będzie płacił opłaty przekształceniowe w takiej kwocie jak dotychczas opłaty za użytkowanie wieczyste, tyle że przez lat 20. Oznacza to, że po tym okresie spłaci 2 mln zł wartości nieruchomości (10o tys. zł x 20 lat). Pozostała kwota, po odjęciu dopuszczalnego limitu pomocy 200 000 euro, stanowić będzie wysokość nielegalnie udzielonej pomocy publicznej, którą trzeba będzie oddać. 8 mln zł minus ok. 850 tys., daje do dopłaty 7 mln 150 tys. zł. Dotychczasowy użytkownik wieczysty nieruchomości tę przekroczoną nadwyżkę zobowiązany będzie zwrócić nie za 20 lat, ale w zasadzie już w momencie, w którym nabył prawo do takiej pomocy, czyli, jak wskazuje ustawa, z dniem otrzymania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.
Zobacz w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności w praktyce >
Jeśli ktoś użytkuje grunt, np. 40 lat, to tyle płaci za niego opłatę z tytułu użytkowania. Co z tymi opłatami?
Na poczet opłat przekształceniowych nie będą zaliczane opłaty, które poniósł dotychczasowy użytkownik wieczysty przed dniem przekształcenia. Opłaty przekształceniowe nie mają w ogóle związku z poprzednimi opłatami z tytułu wieczystego użytkowania.
Co można zrobić, aby nie stać się beneficjentem niedozwolonej pomocy publicznej?
Między innymi na skutek działań podejmowanych przez PZFD, wskazujących na olbrzymią skalę zagrożeń dla przedsiębiorców, wynikających z pierwotnej wersji Ustawy w zakresie przepisów o pomocy publicznej, nowelizacją z 6 grudnia 2018 r. wprowadzono przepis, zgodnie z którym przedsiębiorcy będący dotychczas użytkownikami wieczystymi nieruchomości mają trzy miesiące od dnia przekształcenia na złożenia oświadczenia o wyborze dłuższego niż 20 lat okresu dokonywania opłat przekształceniowych (99, 50 lub 33 lata), w zależności od stawki procentowej dotychczasowej opłaty. W takim przypadku przedsiębiorca docelowo spłaci całą wartość nieruchomości (99 lat x 1 proc. ceny nieruchomości), a tym samym nie znajdą wobec niego zastosowania przepisy o pomocy publicznej. Wskazana regulacja pozwala finalnie osiągnąć przedsiębiorcom wartość rynkową spłacanej nieruchomości.
Do kiedy można złożyć oświadczenie?
Jak wspomniałem ustawa przewiduje, że są na to 3 miesiące, liczone od dnia przekształcenia, czyli do 31 marca 2019 r., jeśli do przekształcenia doszło w dniu 1 stycznia 2019 r. W tej sytuacji takie oświadczenie należy bezwzględnie złożyć w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia, gdyś jego brak automatycznie powoduje, że przedsiębiorca wybiera, podstawowy 20 letni termin spłaty, a tym samym musi liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z przekroczenia dozwolonych limitów pomocy publicznej. Natomiast, jeśli do przekształcenia doszło później, zgodnie z art. 13, czyli z dniem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, 3 miesiące biegną od tej daty.
Zobacz w LEX: Kiedy należy wnieść pierwszą opłatę z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności? >
Niedziela to ostatni dzień na jego złożenie. Kto powinien pomyśleć o tym, by dziś i pojechać do urzędu? A może można je wysłać listem poleconym lub na skrzynkę podawczą przez ePUAP?
Przepisy o pomocy publicznej dotyczą wszystkich przedsiębiorców rozumianych w ujęciu prawa unijnego, czyli bardzo szeroko. Obejmuje ono wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarcza, niezależnie od formy prawnej, źródeł finansowania czy formalnej rejestracji. Liczy się sam fakt prowadzenia jakiejkolwiek działalności, choćby nie była nawet nastawiona na zysk. Wszyscy przedsiębiorcy, którzy w dniu przekształcenia byli właścicielami lokali służących do prowadzenia działalności gospodarczej, muszą się liczyć z koniecznością zastosowania przepisów o pomocy publicznej, chyba że zdecydują się złożyć oświadczenie w wyborze dłuższej spłaty. To pozwoli wyłączyć względem nich regulacje dotyczących pomocy publicznej, co też potwierdza UOKiK w swoich wyjaśnieniach dotyczących ustawy. Jeśli więc działki są zabudowane budynkami mieszkalnymi to trzeba się liczyć z faktem, że doszło do przekształcenie prawa użytkowania wieczystego takich gruntów prawo własności, a tym samym trzeb mieć na uwadze konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej. Co do formy złożenia oświadczenia, to mam obawy, czy wysłanie go listem poleconym przed upływem 31 marca będzie skuteczne. Ustawa mówi o złożeniu go do 31 marca, czyli do tego momentu musi ono znaleźć się w urzędzie. Nie będzie tutaj w mojej ocenie decydowała data stempla pocztowego, bowiem nie jest to co do zasady czynność procesowa, ale może organy będą mieć inne podejście. I może oświadczenie wysłane listem poleconym przed 31 marca potraktują za złożone w odpowiednim czasie. Mam taką nadzieję, bowiem docierają do nas sygnały, że jak na razie niewielu przedsiębiorców złożyło takie oświadczenia
Czy można zmienić zdanie i złożyć ponowne oświadczenie o krótszym terminie wnoszenia opłat?
Tak. Ustawa przewiduje, że jeśli przedsiębiorca złożył oświadczenia o zamiarze spłaty przez 99 lat, a potem stwierdził, że jednak nie przekroczy dozwolonego limitu pomocy publicznej, może złożyć ponowne oświadczenie, że wybiera tryb 20 letniej spłaty, przy uwzględnieniu już wniesionych opłat.
Zobacz w LEX: Zasady przekształceń prawa użytkowania wieczystego w prawo własności >
Skąd przedsiębiorcy mają wiedzieć, czy grunt się przekształcił i jaka byłaby opłata, skoro gminy nie wyrobiły się z dostarczeniem zaświadczeń?
Termin na złożenia oświadczeń wynosi trzy miesiące od dnia przekształcenia, natomiast wydawanie zaświadczeń o przekształceniu może trwać dłużej, a tym samym nie wiemy, czy w ogóle grunt się przekształcił. W związku z tym sugerujemy, by przedsiębiorcy i tak składali takie oświadczenia, chociażby z ostrożności. Ustawa bowiem nie uzależnia złożenia oświadczenia od uprzednio wydanego zaświadczenia. Skoro limit dozwolonej pomocy publicznej wynosi 200 000 euro, czyli ok. 850 000 zł, to można mniej więcej oszacować, czy łączna wartość naszego udziału w nieruchomości ten poziom przekracza. Jeśli mamy jakiekolwiek obawy co do tego, czy przekroczymy limit, bezpieczniej jest złożyć takie oświadczenie.
Czytaj również: Deweloperzy będą mieli swój fundusz gwarancyjny >>
Jeśli przedsiębiorca, spółka grupa kapitałowa ma działki w kilku miastach i na wszystkich stoją już bloki mieszkalne, to wartość gruntu ma oszacować łącznie?
Dozwolone limity pomocy publicznej obliczane są z różnych tytułów, ale łącznie dla danego przedsiębiorcy lub przedsiębiorstwa, przez które na gruncie prawa europejskiego rozumie się np. wszystkie spółki w ramach powiązań kapitałowych, czyli np. spółka macierzysta i wszystkie spółki celowe. Nie ma znaczenia, gdzie takie spółki posiadają nieruchomości, które będą podlegały przekształceniu. Dla tak szeroko rozumianego przedsiębiorstwa pomoc publiczna zostanie obliczona łącznie z wartości wszystkich nieruchomości, których jest właścicielem, lub których właścicielem jest spółka, w której ma jedynie udziały.
Na jaki dzień oblicza się wartość gruntu?
Zgodnie z ustawa wartość gruntu zostanie obliczona na dzień przekształcenia. Wysokość zwrotu nadwyżki przekroczonej dozwolonej pomocy publicznej zostanie ustalona z urzędu w drodze decyzji, a koszty operatu poniesie podmiot zobowiązany do zwrotu dopłaty.
Czy warto samodzielnie zamówić operat szacunkowy?
Koszty operatu mogą okazać się bardzo wysokie, a i tak nie wiadomo, czy otrzymamy go przed upływem terminu na złożenia oświadczenia. Z kolei w zaświadczeniu z gminy nie będzie podana cena nieruchomości, a jedynie wartość opłat przekształceniowych, którą będzie należało uiszczać. To nie będzie odzwierciedlało ewentualnej wartości udzielonej pomocy publicznej. Z drugiej strony terminy na złożenie oświadczeń są bardzo krótkie, dlatego warto je składać, jeśli mamy jakikolwiek cień wątpliwości, co do wartości naszej przekształconej nieruchomości.
Co Pan radzi tym, którzy mają wątpliwości, czy załapią się na przepisy o pomocy publicznej. Których wartość przekształconych gruntów jest bliska 850 tys. zł, ale może jej nie przekroczyć?
W takim przypadku jak najbardziej sugeruję, by składać oświadczenia o zamiarze dłuższej spłaty. Nie będziemy wtedy musieli się w ogóle zastanawiać, czy przekroczyliśmy dopuszczalne progi pomocy i czy nagle nie dostaniemy decyzji wzywającej nas do zwrotu nadwyżki ponad ten limit. W późniejszym okresie zawsze możemy zmienić naszą decyzję i wybrać okres krótszej spłaty.
Czy osoba fizyczna, która kupiła nieruchomość, wobec której przedsiębiorca złożył oświadczenie o zamiarze spłaty przez 99 lat, będzie musiała uiszczać opłaty do końca tego okresu?
Jeśli sprzedamy nieruchomość, wobec której złożyliśmy oświadczenie o spłacie przez 99 lat, to tylko nabywca – przedsiębiorca będzie zobowiązany do tej dłuższej spłaty, chyba, że złoży oświadczenie, że chce z tryby 99 lat przejść na tryb 20 letniej spłaty. Jeśli nabywcą takiego lokalu, co do którego pierwotnie przedsiębiorca złożył oświadczenie o spłacie przez 99 lat, będzie osoba fizyczna – to dla niej spłata będzie obowiązywać tylko przez lat 20, przy uwzględnieniu dotychczasowego okresu spłaty poprzednich właścicieli. Jeśli osoba fizyczna kupi od przedsiębiorcy nieruchomość w 19 roku po przekształceniu, do spłaty pozostanie jej tylko jeden rok. Zgodnie z ustawą, nabywca nieruchomości musi wystąpić do właściwego organu w terminie 30 dni od dnia nabycia nieruchomości o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Takie zaświadczenie będzie podstawą do złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie roszczenia o opłaty przekształceniowe, które zgodnie z ustawą będzie uwidaczniane w dziale III księgi wieczystej.
Zobacz w LEX: Własność nieruchomości budynkowych po wygaśnięciu użytkowania wieczystego >
Jeśli nie masz dostępu do tych materiałów, sprawdź, jak go uzyskać >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
