Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawiła się najnowsza wersja tzw. ustawy deweloperskiej. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wprowadził do niej zasadnicze zmiany. – Są inne mechanizmy zabezpieczające pieniądze konsumenta oczekującego na budujące się mieszkanie – mówi Małgorzata Cieloch, rzecznik UOKiK. Jakie? Deweloperzy, jak banki, będą mieli swój fundusz gwarancyjny. Przewiduje go projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Pierwszy projekt, który trafił do konsultacji publicznych na początku czerwca zakładał m.in. likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP).  Propozycję te skrytykował Artur Soboń, wiceminister inwestycji. Jego zdaniem utrudniłaby ona dostęp do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkań na zasadach komercyjnych, bo doprowadzi do wzrostu kosztów obsługi inwestycji. W najnowszej wersji otwarte rachunki pozostają. Zgodnie z obecną wersją,deweloper będzie mógł wybrać czy oferuje klientom otwarte, czy zamknięte rachunki. Jednocześnie będzie miał obowiązek odprowadzać składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Będzie to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Firmy będą miały obowiązek odprowadzania na niego składki od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jej wysokość określi w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa. Z tym, że jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać:

  • 5 proc.  w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, 
  • 1 proc.  w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).


Składka przekazana na Fundusz nie będzie podlegała zwrotowi. UOKiK przekonuje, że takie rozwiązanie gwarantuje dobre zabezpieczenie dla nabywców mieszkań. Dla deweloperów może oznaczać spore, dodatkowe koszty.

 


 

Skorzystają klienci

Zgodnie z projektem, gdy środki nabywcy gromadzone są na OMRP, wypłata z DFG nastąpi w dwóch przypadkach: upadłości dewelopera oraz skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy. Ponadto gwarancja DFG zostanie uruchomiona także w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy - zarówno otwarty jak i zamknięty. Obecnie limit zwrotu z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego wynosi równowartość 100 tys. euro. Kwoty ponad ten limit nie są zwracane, można ich dochodzić na drodze cywilnej. Projekt przewiduje, że w takim przypadku nabywca otrzyma brakującą kwotę z DFG. – Taki mechanizm gwarantuje, że środki nabywcy wpłacone na rachunek powierniczy, będą chronione w 100 procentach, bez względu na jego rodzaj i bank, w którym jest prowadzony – przekonuje ustawodawca.

Czytaj również rozmowę z prezesem UOKiK: Deweloperzy nie stracą na zmianach, a klienci zyskają >>

O ile wzrosną ceny mieszkań i kto poniesie dodatkowy koszty

Ustawodawca szacuje, że roczna suma wpłat na DFG wyniesie 143 mln złotych, przy zastosowaniu wysokości składek 1 proc. od otwartych rachunków oraz 0,2 proc. od zamkniętych.  O tyle wzrosłyby ceny mieszkań w przypadku przeniesienia tych kosztów w całości na konsumentów. Biorąc pod uwagę szacunki dotyczące wartości całego polskiego rynku mieszkaniowego - ok. 45,5 mld zł w 2017 r. - można przyjąć, że w takiej sytuacji ewentualny wzrost cen mieszkań, wynikający z utworzenia DFG, nie powinien przekroczyć 0,3 proc. UOKiK zakłada jednak, że koszty te poniosą bezpośrednio firmy deweloperskie ze względu na obecny stosunkowo wysoki poziom rentowności.

Propozycję UOKiK krytykuje Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Przykładowo, przy inwestycji na 100 lokali, na DFG trzeba będzie wpłacić ponad 2 mln złotych. To są bardzo duże kwoty, które przy obecnych, różnych problemach w branży, mogą często decydować o nierentowności takiego przedsięwzięcia – podkreśla mec. Dziąg.  
I dodaje, że o ile nad samym pomysłem DFG można się zastanawiać, to na pewno bezpowrotne przekazywanie na DFG 5 proc. wartości otrzymanych wpłat jest rozwiązaniem zdecydowanie nieadekwatnym do celów, które mu przyświecają. – Całkowicie bowiem  pomija uzasadnione interesy podmiotów obarczonych tymi regulacjami – uważa Przemysław Dziąg.

 


 

Co jeszcze się zmieni?

Projekt przewiduje ponadto powiązanie wpłat z postępami na budowie - w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub bank ma to ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Określa też maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1 proc. UOKiK chce, aby w prospekcie, który deweloper przekazuje klientowi przed zawarciem umowy, znalazły się dodatkowe informacje. Deweloper będzie miał obowiązek podać w nim cenę oferowanego mieszkania. Ponadto znikną  otwarte rachunki z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, które praktycznie nie funkcjonowały. Według szacunków UOKiK w 2017 r. na rachunkach otwartych zgromadzono 19,7 mld zł, a na zamkniętych 1,5 mld zł. Z kolei w 2018 r. było 3918 OMRP  i 1052 zamkniętych