Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem rozporządzenia w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To nowy typ funduszu, na który składki będą wpłacać deweloperzy, a zgromadzone środki mają trafiać do kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, gdyby doszło do upadłości dewelopera. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich wysokość składki jest zbyt wysoka i podniesie ceny mieszkań. Nie wszyscy jednak tak uważają.
Parasol nad kupującymi mieszkania
1 lipca tego roku wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Powołuje ona do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ze składek wpłacanych przez deweloperów. Będą one odprowadzane od wpłat dokonywanych przez nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą maksymalnie 1 proc. wartości każdego sprzedanego mieszkania. Gdy chodzi o zamknięte rachunki powiernicze, będzie to maksymalnie 0,1 proc. Ustawa przewiduje maksymalną składkę, ale nie oznacza to, że właśnie tyle ona wyniesie. Docelowa jej wysokość będzie wynikać właśnie ze wspomnianego rozporządzenia ministra rozwoju i technologii.
Zgodnie z jego projektem, w przypadku otwartego rachunku powierniczego składka wyniesie 0,45 proc. a zamkniętego rachunku - 0,1 proc.
Dlaczego akurat tyle wyniesie składka? Ministerstwo rozwoju odpowiedziało Prawo.pl, że stawka oszacowana została na podstawie m.in. sytuacji na rynku mieszkaniowym, prawdopodobieństwa upadłości wśród deweloperów, zapotrzebowania na wsparcie z DFG w kolejnych latach oraz z uwzględnieniem skali odstąpień od umów deweloperskich w przypadkach wskazanych w ustawie.
Zaproponowane wysokości stawek zostały wyliczone na podstawie badania rynku deweloperskiego oraz analiz, zawartych w dokumencie OSR do projektu rozporządzenia. Resort zapewnia, że ustalając wysokości stawek uwzględniono zarówno konieczność zapewnienia właściwej ochrony wpłat nabywców oraz potrzeby funduszu, związane z realizacją zadań wynikających z ustawy, jak również stanowisko deweloperów. Wpływ na wysokość stawki mają też czynniki rynkowe, wnioski z analizy sytuacji w branży nieruchomości i kondycji rynku deweloperskiego.
Z badania wynika, że upadłości wśród firm deweloperskich są bardzo rzadkie. W 2019 r. upadło 9 firm, w 2020 r. - 5 a w 2021 r. - 3. Prognozy na najbliższe lata są raczej pozytywne, więc można założyć, że niska liczba upadłości się utrzyma.
Składkę trzeba zmniejszyć, bo za wysoka
Zupełnie innego zdania jest PZFD. Związek nie jest przeciwnikiem powoływania do życia DFG, ale nie podoba się mu wysokość składki. - Zaproponowana wysokość składki na DFG nie znajduje racjonalnego wytłumaczenia. W uzasadnieniu projektu rozporządzenia tłumaczy się to tym, że w przeszłości dochodziło do licznych upadłości deweloperskich, co nie jest prawdą. Upadłości było zaledwie kilka, czyli zbyt mało, by wytłumaczyć wprowadzenie aż tak wysokiej składki - mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Fir Deweloperskich.
Podkreśla, że wysokości składki nie uzasadniają również dane prezentowane przez UOKiK w Sejmie podczas prac nad nową ustawą deweloperską. Wskazywano w nich, że w czasie funkcjonowania obowiązującej jeszcze do końca czerwca ustawy doszło do upadłości aż 150 deweloperów, co nie jest prawdą. - Ale nawet w wypadku tych kilku upadłości większość nabywców otrzymała swoje mieszania. Co pokazuje, że mechanizmy ochronne zadziałały prawidłowo - dodaje.
PZFD twierdzi, że wysokość składki powinna wynieść w przypadku otwartego rachunku maksymalnie 0,3 proc. - Z założeń UOKiK wynika, że rocznie ma fundusz powinno wpłynąć 140 mln zł. Te 0,3 proc. gwarantują, że taka kwota wpłynie. Wyższa składka spowoduje, że na DFG zostaną zgromadzonych znacznie więcej pieniędzy, tylko po co? Składka na DFG i pozostałe obowiązki z nowej ustawy deweloperskiej będą kolejnymi czynnikami, które wpłyną na wzrost ceny mieszkań - przestrzega związek.
Fundusz potrzebny a i wpłaty w sam raz
Natomiast eksperci chwalą powołanie do życia DFG. I przypominają, że początkowo wysokość składki miała być znacznie wyższa.
- Kupno mieszkania lub domu w trakcie budowy, zwłaszcza na etapie tzw. dziury w ziemi, zawsze jest obarczone ryzykiem. Gdyby firmie powinęła się noga, to dzięki ustawie deweloperskiej jej klienci nie zostaną z niczym. Na szczęście na palcach rąk można policzyć bankructwa deweloperów, których inwestycje były objęte wymogami ustawy deweloperskiej. Polacy nie mają więc zbytnich oporów przed zakupem takiej „dziury w ziemi”. Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że w kwietniu tylko 17 proc. mieszkań w ofercie deweloperów miało termin oddania do użytkowania krótszy niż rok, a gotowych jest zaledwie 5 proc. - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl
Problem jednak w tym, że dotychczasowy okres funkcjonowania ustawy deweloperskiej przypadał na okres dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. - Jeszcze w ubiegłym roku kupujący mieszkania na etapie budowy nie musieli się zbytnio przejmować ryzykiem upadłości dewelopera. Jednak w tym roku to ryzyko nieznacznie wzrosło z uwagi m.in. na spadającą zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań oraz perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie. Oczywiście są inwestycje, w których nawet bardzo drogie mieszkania sprzedawać się będą jak ciepłe bułeczki. Jednak niektóre firmy deweloperskie mogą odczuć pewne problemy, bo na ich mieszkania może nie być wystarczająco wielu chętnych, np. z powodu niezbyt dobrej lokalizacji - wyjaśnia Marek Wielgo.
Z tych powodów Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest potrzebny właśnie teraz. To rozwiązanie jest bowiem korzystne także dla deweloperów. Może bowiem zatrzymać część potencjalnych klientów, którzy bez takiego dodatkowego zabezpieczenia wybraliby zakup gotowego mieszkania na rynku wtórnym.
Marek Wielgo podkreśla, że bezpieczeństwo kosztuje. - Wysokość składki do DFG nie jest zbyt wygórowana. Przypomnę, że cztery lata temu w pierwotnej wersji projektu nowej ustawy deweloperskiej proponowana maksymalna składka była przeszło dziesięciokrotnie wyższa. Np. w przypadku otwartego rachunku powierniczego miała wynosić 5 proc. ceny mieszkania. Potem obniżono ją do 2 proc., a ostatecznie w ustawie zapisano 1 proc.. Składka w wysokości 0,45 proc. tak naprawdę spełnia postulat lobby deweloperskiego, które wskazywało, że nie powinna ona przekraczać 0,5 proc. - podkreśla.
Ekspert też uspokaja. Według niego kupujący mieszkania nie odczują bezpośrednio skutków składki, bo wnosić ją będą do DFG deweloperzy. Oczywiście będą ją próbowali uwzględnić w cenie, jak każdy inny koszt związany z budową. Ale w obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy muszą się liczyć z koniecznością obniżenia swoich marż.
