Za sprawą zmiany tzw. ustawy przekształceniowej urzędnicy sami będą ustalać, czy opłatę wnosi osoba fizyczna, czy przedsiębiorca. Dla osób fizycznych opłatę wnosi się przez 20 lat. W przypadku przedsiębiorców urzędy wybiorą  dłuższy okres spłat. Jeśli przedsiębiorca wyliczy sobie, że nie przekroczy niebezpiecznego progu pomocy, może złożyć wniosek o skorzystanie z bonifikaty. Co ważne obowiązująca od 15 lipca nowelizacja działa z mocą wsteczną od 1 stycznia 2019 r.

Dlaczego potrzebna była zmiana przepisów

Zgodnie z ustawą przekształceniową, osoby fizyczne z urzędu wnoszą opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność przez 20 lat i korzystają z bonifikaty. Przedsiębiorcy, właściciele nieruchomości, które zostały uwłaszczone, mają dwie możliwości. Jedna, to skorzystanie z 20 opłat rocznych. Wówczas jednak może okazać się, że uzyskają w ten sposób niedozwoloną pomoc publiczną. Gdy bowiem wartość bonifikaty dla jednego przedsiębiorcy przekracza 200 tys. euro (ok. 850 tys. zł), musi on dopłacić do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia.  Druga możliwość - pozwalająca uniknąć tego scenariusza -  to wnoszenie opłat przez 99, 50 lub 33 lat, zależnie od stawki użytkowania.  Zgodnie z brzmieniem przepisów obowiązujących do 15 lipca 2019 r. oświadczenie o zobowiązaniu się do zapłaty pełnej opłaty, można było składać tylko do 31 marca, o ile do przekształcenia doszło 1 stycznia 2019 r. Zdaniem Przemysława Dziąga, radcy prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, złożyło je jednak niewielu przedsiębiorców. - Ci, którzy tego nie zrobili, a przekroczyliby dozwolony próg pomocy, musieliby zwrócić ok. 80 proc. wartości nieruchomości – tłumaczy Przemysław Dziąg. Na szczęście Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju dostrzegło problem i zmieniło przepisy z mocą wsteczną. Teraz to organ - samorządu lub Skarbu Państwa - w przypadku gdy właściciel gruntu będący przedsiębiorcą nie złożył oświadczenia  do końca marca, wyda zaświadczenie o obowiązku wnoszenia opłaty przez dłuższy okres. Co dokładnie mówią przepisy?

Czytaj również: Kiosk nie zablokuje przekształcenia użytkowania we własność >>

 


Urząd wyda zaświadczenie dla przedsiębiorcy

Zgodnie z art. 7 ust. 6a tzw. ustawy przekształceniowej właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, może w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez dłuższy czas niż 20 lat, zależnie od wysokości stawki. Termin ten minął jednak ostatniego dnia marca, o czym informowaliśmy tutaj. 

W najnowszej nowelizacji z 13 czerwca ustawy o krajowym zasobie nieruchomości do art. 7 dodano ustęp 6c. Zgodnie z nim, gdy właściciel gruntu będący przedsiębiorcą nie złożył oświadczenia do końca marca, właściwy organ wydaje zaświadczenie i informuje o obowiązku wnoszenia opłaty dla stawki 1 proc.  przez  99 lata, 2 proc. – 50 lat, a dla 3 proc. – 33 lata. Co więcej oświadczenie złożone po 31 marca, ale przed doręczeniem zaświadczenia uznaje się za skuteczne. Ten nowy przepis obowiązuje z mocą wsteczną od 1 stycznia 2019 r. Co to oznacza w praktyce?

Sprawdź w LEX: Czy oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty jest ważne dla nieruchomości, które mają inną stawkę % ? >

- Gdy przedsiębiorca nie złożył oświadczenia w ustawowym terminie, obowiązek ten zostanie przerzucony na właściwy organ, który niejako za niego wybierze tryb dłuższej spłaty, pozwalający uniknąć konieczności zastosowania przepisów o pomocy publicznej – tłumaczy Przemysław Dziąg.

Co mają zrobić przedsiębiorcy, którzy chcą skorzystać z bonifikaty

Może się jednak zdarzyć, że przedsiębiorca chce skorzystać z krótszego okresu wnoszenia opłaty i bonifikaty. Co wówczas? Czy wydanie zaświadczenia nie pozbawi go prawa do niższej opłaty? Okazuje się, że nie.  Musi tylko złożyć wniosek o udzielenie pomocy publicznej. Przesądza o tym nowo dodany do art. 7 ust. 6d ustawy przekształceniowej.
- Gdy przedsiębiorca chce skorzystać z pomocy publicznej i 20 letniej spłaty, złoży odpowiednie oświadczenie do właściwego organu, to musi jednak pamiętać, że wówczas nabędzie pełne prawo własności nieruchomości publicznej za 20 proc. jej wartości - podkreśla Przemysław Dziąg. - Pozostałe 80 proc. wartości, stanowiące różnicę między sumą opłat przekształceniowych, a wartością rynkową gruntu, będzie kwotą pomocy publicznej, o której mowa w art. 14 - tłumaczy Przemysław Dziąg.

Warto podkreślić, że, aby uniknąć nieporozumień, co do skutków tego, czy ktoś złożył oświadczenia, czy nie, wskazana regulacja weszła w życie z mocą wsteczną od 1 stycznia 2019 r. Pozwoli to „uratować” tych przedsiębiorców, którzy nie złożyli oświadczeń, a co do których np. wszczęto już postępowania w sprawie przekroczeni limitów dozwolonej pomocy publicznej - tłumaczy Przemysław Dziąg. Teraz organy powinny je wszystkie umorzyć.

 


Jak liczyć limity dozwolonej pomocy publicznej

Dopuszczalny limit takiej pomocy publicznej to 200 tys. euro w trzech kolejnych latach podatkowych. Po jego przekroczeniu, całą nadwyżkę trzeba natychmiast zwrócić, jako nielegalnie pobraną pomoc publiczną. Jeśli przedsiębiorca jest jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe o wartości, np. 10 mln zł i dotychczas ponosił opłatę z tytułu wieczystego użytkowania w kwocie 100 tys. zł (jako 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej), to po uwłaszczeniu będzie płacił opłaty przekształceniowe w takiej kwocie jak dotychczas opłaty za użytkowanie wieczyste przez 99 lat. Jeśli jednak wybierze okres 20 letni, to oznacza to, że po tym czasie spłaci 2 mln zł wartości nieruchomości (100 tys. zł x 20 lat). Pozostała kwota, po odjęciu dopuszczalnego limitu pomocy 200 000 euro, stanowić będzie wysokość nielegalnie udzielonej pomocy publicznej, którą trzeba będzie oddać.  8 mln zł minus ok. 850 tys., daje do dopłaty 7 mln 150 tys. zł. Dotychczasowy użytkownik wieczysty nieruchomości tę przekroczoną nadwyżkę zobowiązany będzie zwrócić.

Kto jest przedsiębiorcą

Do czynienia z pomocą publiczną, zaświadczeniami, oświadczeniami i wnioskami mogą mieć nie tylko duże firmy, np. deweloperzy. Art. 7 ust. 6a mówi wyraźnie o właścicielu gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 prawa przedsiębiorców. Zgodnie z nim, jest to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Zdaniem wielu samorządów taką działalnością jest również wynajem mieszkania przez osoby fizyczne, które nie prowadza zarejestrowanej działalności. Dlatego wiele miast prosi o złożenie oświadczeń o niekorzystaniu z pomocy publicznej także osoby np. wynajmujące mieszkania. 

Sprawdź w LEX: Jaki jest termin na wydanie zaświadczenia przez organ - potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty przekształceniowej? >

Nie tylko firmy są przedsiębiorcami

UOKiK  twierdzi, że pojęcie przedsiębiorcy powinno być rozumiane bardzo szeroko. Może ono więc obejmować osoby wynajmujące mieszkania, czy te mające w nich zarejestrowaną działalność gospodarczą.  Dotyczy to np. wszystkich samozatrudnionych agentów ubezpieczeniowych, kurierów, kierowców, sprzątaczek, taksówkarzy. ‒ W przepisach o pomocy publicznej pojęcie przedsiębiorcy jest interpretowane niezwykle szeroko, a czasami nawet wbrew tzw. zdrowemu chłopskiemu rozumowi ‒  potwierdza Michał Kosiarski, radca prawny. Jeżeli więc lokal, którego dotyczy przekształcenie lub bonifikata, jest chociażby w części wykorzystywany na prowadzenie działalności, należy zastosować przepisy o pomocy de minimis. Gdy wysokość bonifikaty nie przekroczy wspomnianych 850 tys. zł, nie ma się jednak czym martwić.

Warszawiacy muszą uważać szczególnie

W Warszawie jednak cena metra kwadratowego gruntu pod zabudowę wynosi ok. 600-900 zł. To oznacza, że w Warszawie przy działkach o powierzchni ponad 1000 mkw tzw. uwłaszczenie może sprawić dodatkowe kłopoty. Mogą je mieć też wynajmujący kilka własnych mieszkań czy działek. Wówczas warto się zastanowić, z jakiego okresy wnoszenia opłaty skorzystać. Urzędnicy nie muszą bowiem wiedzieć, że jedna osoba wynajmuje kilka mieszkań. Warto pamiętać, że może się okazać, że urząd wyda zaświadczenie o dłuższym okresie spłaty komuś, kto uważa, że w ogóle nie jest przedsiębiorcą. Wówczas  trzeba złożyć oświadczenie o tym, że nie prowadzi się działalności gospodarczej zgodnie z art. 3 prawa przedsiębiorców i wniosek o zmianę okresu wnoszenia opłaty na 20 lat.