Co do zasady 15 sierpnia wejdzie w życie większość przepisów nowelizacji z 13 czerwca ustawy o krajowym zasobie nieruchomości. Wprowadza ona również ważne zmiany w innych atkach, m.in.: tzw. ustawie przekształceniowej, o gospodarce nieruchomościami czy prawie budowlanym. Za sprawą noweli prostsze ma być przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, a także zmiana celu użytkowania i zarządzanie mała wspólnotą.
Kiosk nie pozbawi prawa własności
Nowelizacja przede wszystkim już od 16 lipca z mocą od 1 stycznia 2019 r. zmienia ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Dodany nowy art. 1 a sprawi, że przekształceniem zostaną objęte również grunty, na których stoją budynki inne, niż mieszkalne, np. handlowe, usługowe, stacje trafo, bilbordy. Jest jednak warunek - powierzchnia budynków użytkowych nie może przekraczać 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Obecnie kioski, pawilony handlowe blokują często przekształcenie. Nowelizacja ma to zmienić. Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK, zauważa, że ustawodawca niestety nie określił, kto ma weryfikować spełnienie tej przesłanki. – Zapewne zostaną do tego zobligowani miejscy urzędnicy, którzy już i tak są obciążeni, bo muszą wydać miliony zaświadczeń o przekształceniu. Nowy obowiązek może więc spowodować jeszcze dłuższy okres oczekiwania na wydanie zaświadczenia, które – jak wiadomo – jest niezbędne chociażby do ustanowienia pierwotnej własności lokali – uważa Jacek Kosiński. Organy mają obowiązek wydania ich do końca roku. Organizacjom zrzeszającym samorządy nie udało się bowiem przesunąć tego terminu.
Umowa sprzedaży bez zaświadczenia
Jest jednak pewien plus. Za sprawą nowelizacji, zaświadczenie o przekształceniu nie będzie już potrzebne do sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. To oznacza, że notariusz sporządzi umowę w formie aktu notarialnego, a jego wypis prześle do właściwego organu, którym może być: urząd miasta, starostwa czy Agencja Mienia Wojskowego. Dzięki temu urząd wyda zaświadczenie nabywcy i wyśle mu na adres wskazany w umowie. Organy mają obowiązek wydania wszystkich zaświadczeń do końca roku. Organizacjom zrzeszającym samorządy nie udało się bowiem przesunąć tego terminu.
Małe wspólnoty jeszcze mniejsze
Nowelizacja wprowadzi także zmiany w funkcjonowaniu tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, ale dopiero od 1 stycznia 2020 r. Od nowego roku zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali za taką wspólnotę będzie uznana taka, która składa się z czterech, a nie - jak obecnie - siedmiu lokali. Nowy przepis brzmi: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. - W praktyce oznacza to przede wszystkim brak obowiązku jednomyślności przy podejmowaniu decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. w kwestii przeprowadzenia remontu – tłumaczy Jacek Kosiński. We wspólnotach regulowanych przepisami kodeksu cywilnego wszystkie ważne decyzje dotyczące nieruchomości muszą zapadać jednomyślnie. Co do zasady, nie powołuje się też zarządu do administrowania budynkiem. Zajmują się tym sami właściciele lokali, o ile nie zdecydują inaczej. Zwykle tak się nie dzieje, bo musieliby być jednomyślni.
Ułatwienia dla deweloperów
Zgodnie z nowymi regulacjami, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. - Urzędnicy nie będą więc mogli odmówić wydania pozwolenia na budowę dla inwestycji realizowanej niezgodnie z celem, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego – tłumaczy Joanna Winter-Szymańska z Crido Legal. Obecnie takie decyzje są podejmowane uznaniowo.
Ponadto, już za niecały miesiąc zmiana celu użytkowania będzie możliwa wówczas, gdy dany grunt jest faktycznie wykorzystywany inaczej, niż zostało to przewidziane podczas przekazywania go w użytkowanie. To efekt zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego będzie mógł wystąpić właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Kiedy te przepisy zadziałają? Na przykład, gdy deweloper chce wybudować osiedle mieszkaniowe na terenie poprzemysłowym.
Opłata zamiast wysokich rekompensat
W wielu miejscowych planach dawne tereny przemysłowe przeznacza się pod budownictwo mieszkaniowe. Umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego często jednak jako cel wskazują, np. zakład produkcyjny. W efekcie - choć plan pozwala wybudować osiedle, to umowa już nie. Trzeba więc zmienić umowy i dostosować cel, na jaki przed laty ustanowiono użytkowanie wieczyste, do współczesnych realiów. - Obecnie, z tytułu zmiany celu użytkowania wieczystego (i w związku z tym zmiany stawki opłaty rocznej), niektóre miasta żądają rekompensaty w wysokości sięgającej nawet do kilkudziesięciu procent wartości gruntu – przyznaje Joanna Winter-Szymańska. - Po zmianach, jeśli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, możliwe będzie ustalenie przez strony umowy (organ oraz użytkowania wieczystego) jednorazowej opłaty na rzecz właściciela nieruchomości, nie wyższej jednak niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – tłumaczy Joanna Winter-Szymańska.
Główny powód zmian - Krajowy Zasób Nieruchomości
Nowelizacja wprowadzi przede wszystkim zmiany w rządowym programie Mieszkanie+. Za ich sprawą, Krajowy Zasób Nieruchomości będzie mógł pozyskiwać nieruchomości od jednoosobowych spółek Skarbu Państwa lub instytutów badawczych. W zamian za ich przekazanie spółki otrzymają wynagrodzenie odpowiadające cenie rynkowej. Pieniądze za przekazanie gruntów do KZN otrzymają również: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Agencja Mienia Wojskowego. Zmiana ustawy przewiduje też możliwość udostępnienia nieruchomości na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Wykreślone zostaną przepisy narzucające wysokość czynszów w mieszkaniach wybudowanych w rządowym programie Mieszkanie+. Czytaj również: Więcej gruntów na cele Mieszkania Plus >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
