Ustawa z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej ustawa o KZN), którą mimo krótkiego okresu obowiązywania zdążono już kilka razy zmienić, wprowadza w art. 3 własne definicje dotyczące najmu lokali mieszkalnych (ale też i w jakimś zakresie dotyczące ochrony praw lokatorów). Są to definicje inne niż zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów (nawet jeśli weźmie się pod uwagę niespójności sformułowań samej ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzanych kolejnymi nowelami).

W ustawie o KZN stosuje się też inne terminy, np. „mieszkanie” zamiast „lokal” (jak w ustawie o ochronie praw lokatorów, w której z definicji lokalu wynika, że chodzi o lokal o funkcjach mieszkalnych) lub „lokal mieszkalny” (jak w wielu innych ustawach). Takie różnice w terminologii utrudniają rozumienie i porównywanie przepisów ustawy o KZN i przepisów innych ustaw, zwłaszcza ustawy o ochronie praw lokatorów.

Należy jednak zawsze pamiętać, by interpretując przepisy ustawy o KZN, czynić to zgodnie ze znaczeniem pojęć zdefiniowanych w art. 3 tej ustawy. Niektóre z tych definicji są jednak niepełne (i w istocie nie wyjaśniają, w jakim znaczeniu używa się danego terminu) lub odsyłają do dalszych przepisów ustawy. Definiując czynsz normowany, odesłano np. do przepisów rozdziału 7 ustawy o KZN, a definicja inwestycji mieszkaniowej wydaje się niepełna lub celowo dopuszcza przedsięwzięcia z przewagą budowy budynków lub lokali innych niż mieszkalne.

Czytaj też: Krajowy Zasób Nieruchomości będzie zwiększał podaż mieszkań

Ograniczenia i pułapki wynikające z ustawowych definicji

Jak wspomniano wcześniej, mieszkanie zdefiniowano inaczej niż lokal w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, gdyż mieszkaniem może według definicji zawartej w KZN być tylko samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Trzeba zatem, porównując przepisy ustawy o KZN i ustawy o ochronie praw lokatorów, nieustannie pamiętać o tym, że mieszkanie w świetle ustawy o KZN to lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali, a nie każde locum, które udostępniono komuś do zamieszkania (o którym mowa w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów).

Ogranicza to zakres stosowania tej ustawy w porównaniu z zakresem stosowania przepisów o ochronie praw lokatorów.

Ponadto, niezgodnie z powszechnie używanym znaczeniem zdefiniowano „mieszkanie na wynajem” (w którym stosuje się czynsz normowany), czego konsekwencją jest to, że termin ten może być używany w przepisach ustawy o KZN tylko w znaczeniu zgodnym z tą definicją. Dlatego inne mieszkania na wynajem, jakie mogą powstać na podstawie przepisów tej ustawy, takie w których nie stosuje się czynszu normowanego, np. lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy (zob. np. art. 7 ust. 5 ustawy o KZN) nie nazywane są już w tej ustawie „mieszkaniami na wynajem” lecz „lokalami mieszkalnymi na wynajem”.

Czytaj też: Aktualne i przyszłoroczne komplikacje regulacji o najmie lokali mieszkalnych

Definicja bez „pamięci”

Napisano też w art. 3 ust. 2 ustawy o KZN, że do mieszkania w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 3 tej ustawy stosuje się przepisy budowlane dotyczące lokalu mieszkalnego, w tym przepisy dotyczące warunków technicznych dla pomieszczeń mieszkalnych. Jeśli pominie się wady tego sformułowania, to oznacza ono, iż omawiana ustawa nakazuje uważać za mieszkanie lub jednorodzinny budynek mieszkalny tylko takie mieszkania (lokale mieszkalne) lub domy, które spełniają wymogi przewidziane przepisami budowlanymi dla obiektów nowo budowanych. Zapomniano jednak, że w zasobach KZN mogą się znajdować także stare budynki. Problemem będzie więc to, jak KZN traktować ma lokale i domy jednorodzinne, które tych wymogów nie spełniają (bo np. zostały wzniesione pod rządami wcześniejszych przepisów i włączone do Krajowego Zasobu Nieruchomości jako nieruchomości zabudowane) i jakie przepisy wobec tego KZN ma do nich stosować. W każdym razie wygląda na to, że nie są one mieszkaniami w rozumieniu ustawy o KZN.

 


Regulacja zbędna?

Dodatkowo określono w art. 3 ust. 3 ustawy o KZN , że ilekroć w ustawie tej jest mowa o częściach nieruchomości lub udziałach w nich, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące nieruchomości, jako przedmiotu odrębnej własności, co dotyczy zarówno nieruchomości gruntowych (zabudowanych lub nie), jak i nieruchomości budynkowych lub nieruchomości lokalowych. Tyle, że wszystkie wymienione tu rodzaje nieruchomości (gruntowe, budynkowe i lokalowe) stanowią odrębny przedmiot własności, gdyż to właśnie odrębna własność stanowi o tym, że mamy do czynienia z nieruchomością, a nie z częścią składową nieruchomości. A skoro tak, to należy do nich stosować dotyczące ich przepisy. Czyżby więc twórcy ustawy o KZN o tym nie wiedzieli?

W każdym razie tego rodzaju regulacje nie tylko nie są potrzebne, ale też mogą powodować u czytelników chęć doszukiwania się sensu, którego w nich nie ma, a tym samym prowadzić do niekoniecznie dobrych interpretacji.

Zobacz też komentarz praktyczny: Krajowy Zasób Nieruchomości a planowanie przestrzenne i gospodarka finansowa gmin

Zobacz też: E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, gospodarowanie mieszkaniowymi zasobami gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego, najem lokali mieszkalnych, Warszawa 2019 r. Książka ukaże się w kwietniu 2019 r.

Ewa Bończak-Kucharczyk specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących mieszkalnictwa, nieruchomości, gospodarki komunalnej i lokalnego rozwoju. Jest autorką wielu publikacji z tego zakresu. Brała udział w pracach legislacyjnych nad wieloma ustawami (m.in. w latach 1998-2001, gdy była wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), w tym prowadziła prace nad ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Współpracowała też z Wyższą Szkołą gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie i Uniwersytetem Warszawskim i prowadziła szeroką działalność doradczą w kraju i zagranicą”.