W związku z uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, na sprzedawcy ciąży obowiązek złożenia zeznania podatkowego za rok w którym uzyskał przychód ze sprzedaży. Zeznanie składa się w terminie do 30 kwietnia następnego roku podatkowego na formularzu PIT-39. Należy jednak pamiętać, że w przypadku małżonków, to każdy z nich powinien złożyć odrębne zeznanie podatkowe PIT-39, z wykazaną połową poszczególnych kwot (przychodów, kosztów, dochodów, dochodów zwolnionych). Będzie to miało miejsce również wtedy, gdy łączy ich ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

 

Sprzedaż mieszkania przez małżonków a PIT-39

Zatem przyzwyczajeni do wspólnego rozliczania zeznania podatkowego małżonkowie muszą pamiętać, że w przypadku deklarowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, o takiej formie rozliczenia podatku muszą zapomnieć. Spełnienie przez nich warunków do wspólnego rozliczania dochodu (podleganie nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, istnienie przez cały rok podatkowy małżeńskiej wspólności majątkowej, pozostawanie w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy) oznacza tylko tyle, że mogą rozliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych wspólnie i złożyć jedno wspólne roczne zeznanie podatkowe PIT. Jednak wspólne rozliczenie małżonków dotyczy wyłącznie dochodów opodatkowanych według skali podatkowej PIT (formularz PIT-36, PIT-37), natomiast dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości są opodatkowane jedną ryczałtową stawką 19 proc. (PIT-39).

Zobacz również: Podatku od sprzedaży mieszkania da się uniknąć >>
 

PIT-39 - razem czy osobno?

Potwierdza to również dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM, w której stwierdza wprost, że w przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o PIT, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Ustawodawca nie przewidział możliwości wspólnego rozliczenia małżonków z tytułu dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia i złożenia z tego tytułu zeznania indywidualnego.

 


 

Jak wypełnić PIT-39?

W zeznaniu PIT-39 trzeba wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw majątkowych), zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania.  Podatek natomiast wyliczany jest od dochodu, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Kosztami uzyskania przychodu są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W zeznaniach tych małżonkowie powinni wykazać przychód w wartości 50 proc. przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Przychód ten może być pomniejszony o przypadające na każdego z małżonków wydatki związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości (np. koszty agencji nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży). W kolejnej pozycji należy wykazać koszty uzyskania przychodu, tj. udokumentowane koszty nabycia/wytworzenia zbytej nieruchomości. W pozycji tej mogą znaleźć się przykładowo nie tylko koszty sporządzenia aktu notarialnego sprzedanej nieruchomości, ale także koszty nabycia działki, udokumentowane koszty budowy itp. W zeznaniu PIT-39, w kolejnym punkcie każdy z małżonków powinien wykazać połowę dochodu, rozumianego jako przychód minus koszty.

 

Zwolnienie z podatku w PIT-39

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e tej ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zobacz również: Umowa deweloperska nie zwolni z podatku po sprzedaży mieszkania >>

Zatem, w sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika, to wówczas dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku. Jeśli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.