Mowa tu przede wszystkim o filarach wprowadzonych ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej ustawą o KZN), którym poświęcona jest większość tekstu, ale też (na końcu) o rozwiązaniach wprowadzonych innymi ustawami realizującym ten Pakiet (np. ustawą z 20.07.2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, czy zmianami wielu innych ustaw). Należy bowiem przypomnieć, że „Pakiet Mieszkanie Plus” to jedno z działań Narodowego Programu Mieszkaniowego (przyjętego uchwałą Rady Ministrów z 27.09.2016 nr 115/2016). Działania określonego jako „Zwiększenie podaży mieszkań o umiarkowanych cenach i czynszach przez bezpośrednią aktywność inwestycyjną, realizowaną w szczególności przy wykorzystaniu nieruchomości Skarbu Państwa w ramach systemu wynajmu mieszkań, w tym z opcją docelowego przeniesienia prawa własności”, którego koordynatorem i zarządcą nieruchomości ustanowiono państwową osobę prawną Krajowy Zasób Nieruchomości (dalej „KZN”).
Cały zaś Narodowy Program Mieszkaniowy (realizowany także przez inne ustawy, np. przez epizodyczną ustawę z 5.07.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących) prowadzić miał do 2030 r. do wzrostu w Polsce liczby mieszkań przypadających na 1 tys. mieszkańców z 363 do 435, do umożliwienia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób oczekujących na wynajęcie mieszkania od gminy oraz do zmniejszenia liczby osób mieszkających w warunkach substandardowych o ok. 2 mln.
Ważne cele ustawy o KZN
Ustawa o KZN weszła w życie 11.09.2017 r., powołując do życia głównego koordynatora programu MIESZKANIE PLUS - osobę prawną Krajowy Zasów Nieruchomości. Miała ona najpierw stworzyć odrębny zasób nieruchomości Skarbu Państwa, a następnie podejmować działania zmierzające do tego, by na nieruchomościach pozyskanych do Krajowego Zasobu Nieruchomości realizowane były inwestycje mieszkaniowe (o których mowa w ww. ustawie), w ramach których powstawać mają mieszkania na wynajem dla osób o niewygórowanych dochodach, w tym takie, których własność najemca mógł nabyć, spłacając w ratach w czasie trwania najmu ustaloną cenę mieszkania. Celem tych działań miała być m.in. redukcja znacznej części niedoboru mieszkań (ocenianego przez rząd jako różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą zamieszkanych mieszkań).
Nieruchomości mają być do Krajowego Zasobu Nieruchomości przekazywane przez innych, dotychczasowych dysponentów nieruchomości Skarbu Państwa, według określonych w ustawie i w przepisach wykonawczych procedur. Następnie (ewentualnie po koniecznym ich przystosowaniu do celów zabudowy mieszkaniowej, w tym uzbrojeniu), mają być albo nieodpłatnie przekazywane jednostkom samorządu terytorialnego, albo wnoszone do spółek celowych utworzonych przez KZN z jednostkami samorządu terytorialnego lub związkami takich jednostek w celach podanych w art. 51 ust. 1 i 2 ustawy o KZN (wśród których dominują inwestycje mieszkaniowe i różne inne cele mieszkaniowe). Bądź też mają być w drodze przetargu oddawane w wieczyste użytkowanie (wyjątkowo sprzedawane) operatorom mieszkaniowym, którzy mają budować na nich mieszkania na wynajem z opcją i bez opcji.
Nikłe szanse na dochód operatorów mieszkaniowych i brak odpowiednich gruntów
Operatorem mieszkaniowym może zostać każdy inwestor, który przystąpił do organizowanego przez KZN przetargu, i który zobowiązuje się wybudować określone mieszkania na wynajem, zawrzeć z ich najemcami umowy najmu z opcją i bez opcji, stosować czynsz normowany (ustalony w przetargu i nie wyższy niż maksymalny, określony w rozporządzeniu) i spełnić szereg innych warunków (wynikających z różnych przepisów ustawy). Operator mieszkaniowy pozostawać ma do czasu zbycia przez niego wszystkich lokali w danej nieruchomości (nie krócej niż 15 lat) pod kontrolą KZN, a za niewywiązywanie się przez niego z postanowień umowy zawartej w wyniku przetargu, albo za naruszanie przepisów przewidziano w ustawie kary. Operator taki może zbyć nabyty od KZN grunt komuś innemu, jednak wówczas nabywca musi kontynuować działalność poprzedniego operatora na warunkach określonych w przepisach i w umowie z KZN i staje się w świetle ustawy operatorem mieszkaniowym (podobnie jak każdy kolejny nabywca tego gruntu).
W ustawie o KZN umieszczono wiele przepisów dotyczących działalności operatora mieszkaniowego, przetargów organizowanych przez KZN, kryteriów pierwszeństwa w zawarciu umowy najmu, naboru najemców, najmu z opcją, najmu bez opcji, możliwości nabycia mieszkania przez najemców, możliwość sprzedaży mieszkań przez operatora mieszkaniowego, opłat wnoszonych przez najemców (oprócz czynszu), czynszu normowanego i in. Wprowadzono także przepisy (zresztą wadliwe) dotyczące upadłości operatora mieszkaniowego. I słusznie, bo skoro miał on najpierw zapłacić jak najwięcej za grunt, a następnie pobierać stosunkowo jak najmniejszy czynsz normowany przy niewielkiej szansie na sprzedaż mieszkań, które miały być wynajmowane, ale nie było na nie chętnych najemców, a co dopiero kupców, to przedsięwzięcie mogło mu się nie opłacać. Zwłaszcza, że umowy najmu z opcją zawierane być miały na lat 30, a bez opcji na lat 15, zaś nieruchomości zbywane przez KZN mogły być położone w miejscach odosobnionych, czy niedozbrojonych (co podraża koszt inwestycji), gdzie trudno o pracę (więc ludzie szukają mieszkań gdzie indziej). Przejmując grunty od innych dysponentów Skarbu Państwa KZN winien zresztą liczyć się z tym, że ewentualnie będzie miał do dyspozycji takie właśnie grunty, bo dysponenci mogą przekazać to co mają, a nie byli na ogół wyposażani w grunty przydatne pod budownictwo mieszkaniowe. A nawet jeśli, to często już je zabudowali lub na podstawie dotychczasowych przepisów przekazali gminom, albo mają w planie ich zabudowę.
Zbędne rozporządzenia i połowa ustawy?
W ustawie o KZN przewidziano też wydanie kilku rozporządzeń dotyczących realizacji przepisów związanych z najmem. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ma określić sposób i tryb przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości przez KZN. Minister ten określa też, nie rzadziej niż raz na 3 lata, w drodze rozporządzenia, maksymalne stawki opłaty eksploatacyjnej, której stawki wyjściowe określono w art. 83 ust. 3 ustawy o KZN. Rada Ministrów określać ma do 31 marca każdego roku maksymalne stawki czynszu normowanego dla najmu z opcją i bez opcji, maksymalną wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania przy założeniu 30-letniego okresu spłat i maksymalną cenę 1 m.kw. powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem.
Żadne z tych rozporządzeń nie zostało do dziś wydane. Dlaczego? Bo nie są potrzebne. Nie ma bowiem odpowiednich nieruchomości w zasobie, nie ma żadnych przetargów, żadnych operatorów mieszkaniowych, ani dokonywanych przez nich inwestycji mieszkaniowych. Realizowane są tylko nieliczne inwestycje spółek celowych lub gmin. Rząd najwyraźniej uznaje fiasko koncepcji stanowiącej filar PAKIETU MIESZKANIE PLUS więc na przełomie października i listopada 2018 r. minister właściwy kieruje pod obrady Komitetu Stałego Rady Ministrów obszerny projekt zmiany ustawy o KZN, w którym wyrzuca na śmietnik m.in. operatorów mieszkaniowych, organizowane dla nich przetargi, najem z opcją, najem bez opcji i czynsz normowany. Proponuje jednocześnie zmiany 15 innych ustaw – tak realizujących PAKIET MIESZKANIE PLUS, jak i innych.
Czytaj też: Czynsz normowany, ale norm brakuje>>
Jak rząd ocenia MIESZKANIE PLUS?
Choć rządowy projekt zmieniający 16 ustaw od 21.11.2018 r. nie jest procedowany i od tego dnia widnieje na stronie RCL jego pierwotna wersja (już nieaktualna, bo część przepisów miała wejść w życie 1 lub 2 stycznia b.r., a część straciła aktualność w wyniku innych zmian legislacyjnych), to warto chyba zapoznać się z tym, jak negatywnie ocenia rząd realizację przepisów ustawy o KZN w ocenie skutków regulacji tego projektu (autopoprawce z 21.11.2018 r.).
Napisano tam m.in., że celem przepisów ustawy o KZN miało być zwiększenie podaży mieszkań o umiarkowanych cenach i czynszach, przy wykorzystaniu nieruchomości Skarbu Państwa, jednakże instrumenty prawne przewidziane w ustawie okazały się niewystarczające, aby sprawnie przekazywać grunty na realizację inwestycji mieszkaniowych, a tym samym realizować cele ustawy.
Dowiadujemy się też, że do czasu sporządzenia tego aneksu KZN wystąpił o przejęcie 1482 ha gruntów, z czego 1130 ha od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, 232 ha od Agencji Mienia Wojskowego oraz 120 ha od starostów, lecz przejęto do Zasobu KZN tyko 10 nieruchomości o łącznej powierzchni 64,9312 ha o wartości 27.303.802,80 zł, bo większość nieruchomości ujętych w wykazach przekazanych do KZN przez starostów oraz wybrane agencje Skarbu Państwa okazała się nieprzydatna dla realizacji celów ustawowych KZN. Jak stwierdzono w uzasadnieniu do ustawy zmieniającej „…wiele z tych nieruchomości nie nadaje się do inwestycji mieszkaniowych”. Nie ma też mechanizmu „zachęcającego” Agencje państwowe gospodarujące gruntami Skarbu Państwa do przekazywania tych nieruchomości do KZN, gdyż Agencje te realizują swoje cele, nałożone na nie przez ustawodawcę i sygnalizują brak możliwości przekazania nieruchomości do KZN z uwagi na zaplanowane długofalowo, celowe zamierzenia inwestycyjne wobec nieruchomości, którymi gospodarują w imieniu Skarbu Państwa.
Nieefektywne okazały się też rozwiązania ustawy w zakresie wykorzystywania pozyskanych przez KZN nieruchomości do budowy niskoczynszowych mieszkań przez deweloperów, którzy nie są zainteresowani realizacją inwestycji mieszkaniowych na zasadach określonych w obowiązującej ustawie. Nie zgłosił się więc do KZN żaden podmiot (spółka prawa handlowego, spółdzielnia, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą itp.) zainteresowany pełnieniem funkcji operatora mieszkaniowego.
Czytaj też: Przepisy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie ułatwiają ich interpretacji>>
Co zatem proponuje się w zamian?
Rezygnację ze złudzeń, iż istotne zwiększenie Krajowego Zasobu Nieruchomości nastąpić może w wyniku przekazywania nieruchomości Lasów Państwowych, propozycję udziału w dochodach z przejętych przez KZN nieruchomości wypłacanych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa i Agencji Mienia Wojskowego oraz pozyskiwanie przez KZN nieruchomości od spółek Skarbu Państwa i Instytutów Badawczych (jednak za wynagrodzeniem). Ponadto, zamiast zbywać grunty w przetargu, operatorom mieszkaniowym mającym budować i wynajmować mieszkania według określonych w ustawie reguł, miałby teraz KZN zakładać spółki, które na wniesionym w aporcie gruncie budować będą mieszkania już nie dla osób o niewysokich dochodach (bo uchyla się przepisy o czynszu normowanym, najmie z opcją i bez opcji etc.) lecz dla takich osób, którym spółka uzna wynajmowanie mieszkań i ich sprzedawanie za stosowne (pewnie też opłacalne) i za zapłatą czynszu i innych opłat ustalonych według przepisów o najmie instytucjonalnym.
Czy to rozwiąże problem braku mieszkań dla osób biednych lub niebogatych?
Zapewne nie. O ile w ogóle nowe koncepcje, gdyby miały wejść w życie, nie okażą się martwe jak poprzednie (np. z powodu braku odpowiedniej ilości odpowiednich nieruchomości w Krajowym Zasobie Nieruchomości). Zresztą właściwy minister nie ma też złudzeń co do innych składników PAKIETU MIESZKANIE PLUS, które także proponuje zmieniać w projekcie skierowanym w listopadzie ubiegłego roku pod obrady Komitetu Stałego Rady Ministrów.
Ewa Bończak-Kucharczyk specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących mieszkalnictwa, nieruchomości, gospodarki komunalnej i lokalnego rozwoju. Jest autorką wielu publikacji z tego zakresu. Brała udział w pracach legislacyjnych nad wieloma ustawami (m.in. w latach 1998-2001, gdy była wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), w tym prowadziła prace nad ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Współpracowała też z Wyższą Szkołą gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie i Uniwersytetem Warszawskim i prowadziła szeroką działalność doradczą w kraju i zagranicą”.
Zobacz też komentarze praktyczne:
Uprawnienia sąsiadów planowanej inwestycji przy powstawaniu dużych obiektów handlowych
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
