Z czego wynika i gdzie się go stosuje?

Czynsz normowany to pojęcie wprowadzone ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2018 r. poz. 2363), w której w art. 1 ust. 2 napisano, że przepisów tej ustawy, dotyczących sprzedaży i najmu, nie stosuje się do mieszkań i lokali o czynszu innym niż czynsz normowany.

Według zaś art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy czynsz normowany to czynsz najmu określony zgodnie z przepisami jej rozdziału 7. Czynsz ten nie ma więc zastosowania w żadnych innych mieszkaniach niż wybudowane zgodnie z ustawą o KZN mieszkania na wynajem. A mieszkaniem na wynajem jest w świetle art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy mieszkanie zlokalizowane w inwestycji mieszkaniowej zrealizowanej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu normowanym (tj. na które zawarta ma być umowa najmu z opcją lub umowa najmu bez opcji).

Operatorzy tacy, to inwestorzy, którzy na takich nieruchomościach oddawanych w wieczyste użytkowanie lub sprzedawanych przez osobę prawną KZN mają wznosić budynki z mieszkaniami na wynajem (które potem sami mają wynajmować), uczestnicząc w przetargu, w którym konkurują ze sobą m.in. wysokością czynszu normowanego. Chodzi jednak w tym przypadku o to, by czynsz ten obniżać, a nie podwyższać. W przeciwieństwie do ceny nabycia gruntu, który zostanie nabyty przez operatora oferującego najwyższą cenę.

Co o nim wiadomo na podstawie przepisów?

Trzeba jednak zauważyć, że mimo iż tworzenie warunków do zwiększania dostępności mieszkań, w szczególności przez wykorzystywanie nieruchomości wchodzących w skład Zasobu do realizacji inwestycji mieszkaniowych i mieszkań o czynszu normowanym należy do ważnych zadań koordynatora programu Mieszkanie+ (jakim jest osoba prawna KZN) i mimo, że o czynszu normowanym mowa jest w wielu przepisach ustawy o KZN, to z przepisów tej ustawy nie wynika jasno czym jest czynsz normowany.

Wnioski przybliżające do zrozumienia natury tego czynszu wynikają jedynie z przepisów art. 82 ust. 6 (i ewentualnie ust. 2) oraz z ogólnych sformułowań zawartych w innych przepisach tej ustawy i wyglądają następująco.

Czytaj też: Aktualne i przyszłoroczne komplikacje regulacji o najmie lokali mieszkalnych

Czynsz normowany, to czynsz stosowany w mieszkaniach wybudowanych na podstawie przepisów ustawy o KZN przez operatora mieszkaniowego lub podmiot wskazany w umowie spółki celowej (o ile jest on właścicielem mieszkań), które to mieszkania objęte są umowami najmu z opcją lub umowami najmu bez opcji (to także pojęcia stosowane wyłącznie w tej ustawie, w której uregulowane te dwa rodzaje najmu).

Czynsz normowany to czynsz, którego maksymalne stawki za 1m2 powierzchni użytkowej ustalają przepisy – w tym przypadku przepisy rozporządzenia Rady Ministrów.

Czynsz normowany za lokale wynajmowane na podstawie umów najmu z opcją (w wyniku realizacji których najemca ma finalnie nabyć własność mieszkania) i na podstawie umów najmu bez opcji to czynsze różnej wysokości, gdyż inna jest maksymalna wysokość stawek tych czynszów. Trudno jednak powiedzieć, co ma mieć decydujący wpływ na ustalenie przez Radę Ministrów tych stawek. Czy wymieniana w przepisach omawianej ustawy cena 1m2 nieruchomości budowlanej (pomijając brak wiedzy o tym, czym jest taka nieruchomość i bez względu na to, gdzie jest położona), czy także wymieniany w przepisach koszt budowy 1m2 (choć nie wiadomo dokładnie czego, to zapewne budowy budynku lub lokalu mieszkalnego, ale nie wiadomo też, o jaką powierzchnię chodzi), czy wartość 1m2 powierzchni odtworzeniowej mieszkania (która nigdzie nie została zdefiniowana, lecz gdyby chodziło o wartość odtworzeniową, to powinien ją zgodnie z art. 7 u.g.n. oszacować rzeczoznawca majątkowy w odniesieniu do konkretnej nieruchomości).

Wobec braku przepisów dotyczących relacji między maksymalnym czynszem normowanym, a czynszem normowanym faktycznie stosowanym przez operatora mieszkaniowego (który może być niższy od maksymalnego) należy zakładać, że kwestię ustalenia czynszu normowanego w wysokości niższej niż maksymalna pozostawiono do uznania operatora mieszkaniowego. Ale jednocześnie faktycznie stosowany przez danego operatora czynsz normowany powinien być związany z zawartą wcześniej umową, stanowiącą skutek wygrania przetargu na nabycie nieruchomości w trybie art. 53 ust. 1 lub 2 ustawy, w którym jednym z kryteriów oceny ofert jest wysokość czynszu normowanego.

 


Czy można go podwyższać?

Chociaż umieszczono w ustawie delegację, na mocy której corocznie w drodze rozporządzenia ustalane mają być nowe maksymalne stawki czynszu normowanego, to nie ma przepisu, który umożliwiałby operatorowi mieszkaniowemu podnoszenie czynszu odpowiednio do ewentualnego wzrostu określonych w rozporządzeniu maksymalnych stawek. O ile zatem nie ma wątpliwości, że ma on stosować w chwili zawierania umów najmu stawki, jakie deklarował w przetargu odbywającym się na podstawie art. 53 ust. 1 lub 2 ustawy (nie wyższe niż ustalone w obowiązującym wówczas rozporządzeniu stawki maksymalne), to nie jest całkiem jasne, czy później ten ustalony w umowie czynsz najmu w ogóle może zostać podwyższony.

Czytaj też: Przepisy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie ułatwiają ich interpretacji

Zwłaszcza, że zarówno umowa najmu bez opcji, jak i umowa najmu opcją zawierane są na czas oznaczony, a odpada przesłanka, iż przychody z czynszu nie wystarczają na utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie (i tym samym nie umożliwiają wywiązania się z tego obowiązku przez wynajmującego), bo koszty te ma pokrywać inna opłata wnoszona przez najemcę – opłata eksploatacyjna. Z tego względu należałoby się raczej przychylać do wniosku o braku możliwości podniesienia czynszu w całym okresie trwania umów najmu z opcją lub bez opcji (co wobec długiego czasu trwania umów najmu może okazać się niekorzystne dla wynajmującego). Chociaż wypada zauważyć, że z przepisów art. 108 ustawy o KZN, umieszczonego w rozdziale o karach umownych wynika, że autorzy tego przepisu wyobrażali sobie raczej, iż operator będzie mógł podwyższać czynsz (a także opłaty eksploatacyjne) podczas trwania umów najmu, byleby nie przekraczał on maksymalnej wysokości określonej w aktualnie obowiązujących przepisach. Wyobrażenie takie wynika jednak tylko z przepisów karnych i nie znajduje pewnego potwierdzenia w innych przepisach ustawy (w tym dotyczących czynszu).

Z podnoszeniem opłat eksploatacyjnych jest zresztą podobny problem, jak z podnoszeniem czynszu normowanego. Bo także i w tym przypadku umożliwiono wydawanie nie rzadziej niż raz na 3 lata rozporządzenia ustalającego nową wysokość tych opłat, ale nie umieszczono przepisu umożliwiającego operatorowi mieszkaniowemu ich podnoszenie odpowiednio do poziomu ustalanego w kolejnych rozporządzeniach. Tyle, że w stosunku do podnoszenia opłat eksploatacyjnych nie ma ograniczeń, jakie przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziły w odniesieniu do podnoszenia czynszu najmu. Bo w świetle ogólnie obowiązujących zasad ochrony praw lokatorów w ogóle nie można od najemców mieszkań takich opłat pobierać (a ustawa o KZN te zasady łamie).

Można dodać, że brak także przepisów, które dotyczyłyby obniżania czynszu lub opłat eksploatacyjnych w przypadku, gdy z kolejnych rozporządzeń wynika, że powinny one być niższe, a także, że żadne z ww. rozporządzeń nie zostało jeszcze wydane.

Zobacz też: E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, gospodarowanie mieszkaniowymi zasobami gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego, najem lokali mieszkalnych, Warszawa 2019 r.

Zobacz też komentarze praktyczne: 
Uprawnienia sąsiadów planowanej inwestycji przy powstawaniu dużych obiektów handlowych

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności w praktyce