Jednym z podstawowych problemów ze stosowaniem specustawy mieszkaniowej są trudności z uzyskaniem zaświadczenia potwierdzające miejsca w szkołach dla nowych mieszkańców. Jednak należy pamiętać, że samorządy mają szereg instrumentów służących rozwiązaniu tego problemu. Do właściwego ich wykorzystania z pewnością potrzeba ich współpracy z inwestorami – bez niej ustawa może okazać się zupełnie nieprzydatna.
Pierwsze miesiące obowiązywania specustawy mieszkaniowej, która miała zrewolucjonizować polski rynek nieruchomości, pozwalają na wskazanie jej pierwszych mankamentów. Stosowanie ustawy wprowadzającej znaczne ułatwienia dla inwestorów mających zamiar realizować kompleksowe budownictwo mieszkaniowe, a właściwie całe osiedla z infrastrukturą stwarzającą wygodne warunki życia dla ludności, rozbija się przede wszystkim o działania administracji samorządowej. Niestety po raz kolejny potwierdza się teza, że nie wystarczy dobre prawo – potrzeba jeszcze jego mądrego stosowania. A tego niekiedy brak.
Inwestor musi sprostać wysokim wymaganiom
Oczywiście prawodawca w ustawie z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, przewidział szereg uwarunkowań zarówno w planowaniu, jak i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji im towarzyszących. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że specustawa przeznaczona jest dla dużego budownictwa – w jej trybie mogą powstawać inwestycje, w których planuje się wzniesienie co najmniej 10 domów jednorodzinnych lub 25 lokali mieszkalnych.
Poza tym ustawodawca założył, że wraz z nieruchomościami mieszkalnymi będą powstawać szkoły, przedszkola, sklepy i przystanki – słowem to wszystko, co nieodzowne dla wygodnego mieszkania. Jednak warunek ten może zostać spełniony także wówczas, gdy inwestor postanowi skorzystać z już istniejącej infrastruktury – i tu pojawia się problem.
Czytaj też: Miasta uchwalają standardy urbanistyczne według specustawy. I już są problemy
Bez zaświadczenia ani rusz
Zgodnie z ustawą, aby uzyskać pozwolenie na budowę w trybie specustawy mieszkaniowej, konieczne jest uzyskanie od właściwego wójta (burmistrza, prezydenta) zaświadczenia potwierdzającego, że pobliska szkoła czy przedszkole będzie w stanie przyjąć odpowiednią liczbę nowych uczniów. W przypadku szkoły podstawowej musi to być – w wariancie podstawowym - 7 proc. planowej liczby ludności osiedla, natomiast w przypadku przedszkoli 3,5 proc. tej samej liczby. Warto pamiętać, że parametry te ulegają pewnym zmianom w zależności od liczby mieszkańców miasta czy odległości placówek oświatowych od planowanej inwestycji. W każdym razie, mówiąc wprost – im większa inwestycja, tym większy problem.
W mediach już jakiś czas temu pojawiły się informacje, że poszczególne samorządy różnorodnie podchodzą do tego tematu. Jedne bez żadnych problemów wydają potrzebne zaświadczenia, inne wręcz przeciwnie – odmawiają ich, tłumacząc, że nie sposób przewidzieć, czy dana szkoła będzie w stanie przyjąć określoną liczbę uczniów. Argumentacją za drugim ze stanowisk mają być przepisy prawa oświatowego regulującego zasady przyjęć do publicznych szkół i przedszkoli, czy dynamiczna sytuacja w zakresie liczby kandydatów do danej placówki w danym roczniku.
Czytaj też: Dylematy prawników i urbanistów w związku ze specustawą mieszkaniową
Potrzebny rozsądny plan i współpraca samorządu z inwestorami
Oczywiście tego typu problemy dotyczą „tylko” tych inwestorów, którzy chcą swoje plany oprzeć o istniejącą infrastrukturę. Jednak – co z wielu względów zrozumiałe – jest ich zdecydowana większość. Dlatego warto pamiętać, że ustawodawca pozostawił co najmniej kilka sposobów rozwiązania tego problemu, ale do skorzystania z nich potrzeba współpracy pomiędzy inwestorem, a samorządem. I chyba w tym leży cały szkopuł.
Po pierwsze specustawa mieszkaniowa przyznała radzie gminy kompetencję do uchwalenia lokalnych standardów urbanistycznych. W dokumencie tym można m.in. zmniejszyć – i to znacznie, bo aż do 50 proc. - parametry dotyczące „dostępności” miejsc w publicznej oświacie. Jest to świetne rozwiązanie zwłaszcza dla tych samorządów, które obawiają się ewentualnych konsekwencji wydania wspomnianych zaświadczeń. Jednak przede wszystkim to rada gminy ustala lokalizację inwestycji mieszkaniowej, m.in. maksymalną i minimalną liczbę mieszkań a tym samym pośrednio także mieszkańców. Stąd też odpowiednie przemyślenie i przedyskutowanie z potencjalnymi inwestorami tych kwestii pozwala wybrać lokalizację optymalną zarówno dla deweloperów, jak i samorządu. W końcu istnieje możliwość realnej oceny liczby uczniów, która w ciągu najbliższych kilku lat będzie zgłaszać się do szkół.
W związku z tym trzeba pamiętać, że specustawa mieszkaniowa nie jest skierowana tylko do inwestorów, wymaga także pewnych – jednak obiektywnie rzecz ujmując niezbyt obciążających – działań ze strony samorządu. Tylko współpraca tych dwóch podmiotów może stworzyć optymalne warunki do wykorzystania regulacji wspomnianej ustawy. W każdym razie nawet najlepsze pomysły deweloperów nie przydadzą się na nic, jeżeli samorząd nie wykaże minimum zaangażowania.
Jacek Kosiński jest adwokatem, partnerem zarządzającym w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni
Zobacz też komentarze praktyczne:
Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla gmin
Specustawa mieszkaniowa - jak wpłynie na proces inwestycyjny i ład przestrzenny w Polsce?
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
