Obowiązująca od 22 sierpnia ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ma przede wszystkim skrócić czas przygotowania inwestycji z pięciu lat - do roku. Ma też uniezależnić jej realizację od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprowadza jednak tzw. standardy urbanistyczne, które radni mają prawo doprecyzować. Z takiej możliwości skorzystało już kilka miast, m.in. Warszawa, Gdańsk, Bielsko Biała, Łódź, Opole czy Piaseczno. Nad lokalnymi standardami urbanistycznymi (LSU) pracuje też Kraków. Dwie uchwały zakwestionował już jednak wojewoda mazowiecki. Spór toczy się o miejsca parkingowe.

Standardy dla miejsc parkingowych

W LSU rada gminy może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej. Z takiej możliwości skorzystała m.in. Warszawa. Stołeczni radni określili też jednak liczbę miejsc parkingowych dla samochodów osobowych, niezbędnych do obsługi części budynków przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. Podobnie zrobili w Łodzi. Tam uchwała przewiduje, że minimalna liczba miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji towarzyszącej wynosi dwa miejsca - na każde rozpoczęte 100 m.kw. powierzchni całkowitej obiektu.

Wkrótce w LEX relacja ze szkolenia on-line: Wpływ specustawy mieszkaniowej oraz przekształceniowej na proces inwestycyjny w Polsce – szanse i zagrożenia dla przedsiębiorców i gmin >>

Z kolei radni w Piasecznie ustalili, że liczba miejsc parkingowych dla samochodów osobowych należących do obsługi części budynków przeznaczonych na działalność handlową lub usługową wynosi trzy - na 100 m2 powierzchni użytkowej. Określenia liczby miejsc parkingowych dla "biznesu" nie ma w uchwałach m.in. Opola czy Bielska-Białej. Uchwały Warszawy i Piaseczna  zakwestionował w tym zakresie wojewoda mazowiecki.

Sprawdź w LEX:  Uchwała w sprawie  lokalnych standardów urbanistycznych na terenie m. st. Warszawy oraz gminy Piaseczno >>
 

Tylko dla inwestycji mieszkaniowych

Według wojewody, samorząd może zaostrzać wymogi dotyczące osiedli, ale nie ma prawa tego robić w sprawie tzw. inwestycji towarzyszących. - Brak jest podstaw prawnych do formułowania ustaleń dotyczących liczby miejsc parkingowych. O ile możliwe jest określenie lokalnych standardów urbanistycznych dla inwestycji mieszkaniowych, to brak takich przesłanek w odniesieniu do towarzyszących, w odniesieniu do których proces przygotowania i realizacji określony został w rozdziale 4 ustawy – podkreśla Zdzisław Sipiera, wojewoda mazowiecki. Z takim poglądem nie zgadza się stołeczny samorząd, który zaskarżył rozstrzygnięcie nadzorcze do sądu administracyjnego.  Jego zdaniem, ustawa pozwala na zaostrzanie wymogów, co do inwestycji towarzyszących.

Sprawdź w LEX: Rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Mazowieckiego >>

Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazuje jednak, że gmina ma obowiązek ściśle uwzględniać wytyczne zawarte w upoważnieniu ustawowym.  - Każdy przypadek odstąpienia od tej zasady stanowi formalne i materialne naruszenie związku pomiędzy aktem prawa miejscowego, a delegacją ustawową – podkreśla Dziag. - Art. 19 ust. 3 mówi wyraźnie o miejscach parkingowych dla inwestycji mieszkaniowej, o towarzyszącej nie wspomina.

 

Alicja Plucińska-Filipowicz, Marek Wierzbowski

Sprawdź  
POLECAMY

 

Będą kolejne problemy

Prawnicy wskazują, że to dopiero początek sporów o standardy. -  Nie jest jasne na przykład, czy standardy urbanistyczne winny obowiązywać powszechnie, czy tylko wówczas, gdy inwestycja jest realizowana w trybie specustawy – zauważa Piotr Konopka, adwokat w kancelarii Bruzda Konopka Adwokaci.

Zdaniem Przemysława Dziąga, tutaj nie ma wątpliwości. - Standardy lokalne dotyczą tylko inwestycji mieszkaniowych realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej – podkreśla radca prawny.

Sprawdź w LEX komentarz praktyczny: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - kwestie proceduralne >>

Nie wszyscy jednak podzielają taki pogląd. W ocenie dr Jakuba H. Szlachetko, przewodniczącego Rady Instytutu Metropolitalnego - LSU, mające charakter aktów prawa miejscowego, obowiązują każdego inwestora, bez względu na tryb, w jakim będzie realizował inwestycję. - Może on działać bądź na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bądź na podstawie specustawy mieszkaniowej, ale jeśli gmina uchwali standardy, będzie musiał je spełniać – podkreśla Szlachetko.

Czytaj też: Dylematy prawników i urbanistów dotyczące specustawy >>

Przemysław Dziąg zauważa, że standardy urbanistyczne na pewno należą do kategorii spraw, które mogą rodzić problemy. - Czy to w zakresie ich uchwalania, czy to w zakresie późniejszej ich weryfikacji, już po zrealizowaniu inwestycji. Teraz wkraczamy dopiero w ten pierwszy etap – podkreśla Dziag. Tymczasem niespełnienie standardów stanowi jedną z przesłanek odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie.

 


 

Mniej warunków zabudowy

Jakub Szlachetko widzi jednak dobrą stronę LSU. - Generalnie specustawa mieszkaniowa powinna być oceniana negatywnie. Pozytywnie ocenić należy jednak to, że LSU umożliwią ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy - uważa Szlachetko. Tzw. wuzetki wydawane są, gdy brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. - Są one źródłem niekontrolowanego rozlewania się miast poza ich granice administracyjne, powstawania osiedli odciętych od rynku pracy, usług publicznych i prywatnych, elementarnych urządzeń infrastruktury społecznej czy technicznej. LSU mogą temu zaradzić, o ile samorządy zaczną z nich korzystać – podkreśla Szlachetko.

Inwestycja musi spełniać określone warunki

Zgodnie z art. 17 specustawy, aby inwestycja skorzystała z przyspieszonych procedur, musi spełniać określone standardy dotyczące odległości od szkoły, przystanku, terenów rekreacyjnych, itp. Samorządy mają prawo uchwalić własne wymogi, o ile nie różnią się od ustawowych o więcej niż 50 proc. Na przykład, zgodnie ze specustawą, inwestycja musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a minimalna szerokość drogi wewnętrznej nie może być mniejsza niż 6 m. Z kolei przystanki komunikacji miejskiej muszą być w odległości nie większej niż kilometra od budowanych mieszkań, jednak w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców muszą być bliżej - do 500 m. W Łodzi, Bielsko - Białej, Gdańsku ustalono, że ta odległość wynosi 750 m, a w Warszawie - 800 m. 

Zgodnie z ustawą, budynki objęte inwestycją mieszkaniową w miejscowościach do 100 tys. mieszkańców – mogą liczyć maksymalnie 4 piętra, a w większych - do 14.  W większości uchwał przewidziano, że budynki nie mogą mieć więcej niż 7 pięter. Łódź zaznaczyła też, że dopuszczalną wysokość wyznacza najwyższy budynek mieszkalny w istniejącej zabudowie. Ponadto zgodnie z ustawą inwestycja musi być realizowana na terenie zapewniającym dostęp do terenów rekreacyjnych, w takich samych odległościach, jak w przypadku szkół i przedszkoli.


Przydatne materiały na ten temat znajdziesz w SIP LEX:

Nie masz dostępu do tych materiałów? Sprawdź, jak go uzyskać >>