Na początek, wyobraźmy sobie taką sytuację. Podatnik inwestuje w wynajmowany lokal mieszkalny. Jest to inwestycja w obcy środek trwały – nie podlega więc amortyzacji. Umowę najmu można jednak wypowiedzieć. Właściciel nieruchomości daje wtedy dwie opcje do wyboru – pozostawienie rzeczy albo konieczność przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Decydując się na pierwszy wariant i pozostawienie rzeczy, całość inwestycji można wtedy wrzucić w koszty. Mówiąc obrazowo, można kupić ruderę mieszkalną, a potem założyć spółkę powiązaną, z którą podpisze się umowę najmu. Spółka (czyli tak naprawdę właściciel w roli wspólnika) będzie wtedy mogła rozliczyć inwestycję w kosztach podatkowych.
Amortyzacja mieszkań na wynajem
Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych od początku 2022 r. wywołuje wiele emocji. Przepisy w tym zakresie wprowadził Polski Ład, w pełnym zakresie zaczęły obowiązywać jednak od początku 2023 r. Przez ten czas do Krajowej Informacji Skarbowej wpłynęło wiele wniosków o interpretacje indywidualne w zakresie tego, czy można nieruchomości mieszkalne amortyzować, jeżeli były nabywane czy budowane przed wejściem w życie zmian.
- Przepisy o zakazie amortyzacji naruszają bowiem zasadę ochrony praw nabytych podatników i stawiają ich w sytuacji, kiedy ich pierwotne założenia biznesowe zostały całkowicie wywrócone. Wśród tych wielu zapytań podatników spotykamy się niestety z odmowami Krajowej Informacji Skarbowej zaliczania w koszty uzyskania przychodu nieruchomości mieszkalnych, niezależnie od tego, kiedy zostały nabyte czy wybudowane oraz w jakim celu są wykorzystywane – zwraca uwagę Patrycja Kubiesa, doradca podatkowy w Kancelarii KiB, ekspert Tax Alert, współautorka książki PIT. Komentarz 2023.
Zobacz również:
Apel o przywrócenie amortyzacji mieszkań na wynajem >>
Skarbówka nieugięta w sprawie amortyzacji mieszkań >>
Inwestycja w obcym środku trwałym a koszty uzyskania przychodu
Całkiem niedawno pojawiła się ciekawa interpretacja podatkowa wydana przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND). Problemem podatnika stała się inwestycja w obcym środku trwałym. Wynajmował on nieruchomości mieszkalne od innych podmiotów (w tym także powiązanych) i ponosił znaczne nakłady na ich modernizację i dostosowanie. Rozpoznając inwestycję w obcym środku trwałym, podatnik do końca roku 2022 zaliczał odpis amortyzacyjny w koszty uzyskania przychodu.
Czytaj w LEX: Amortyzacja nieruchomości w PIT i CIT na przykładach >
- Przepisy ustaw o PIT i o CIT wskazują, że inwestycja w obcym środku trwałym jest odrębną kategorią środków trwałych. Zaskakujące jest zatem, iż KIS odmówił podatnikowi możliwości zaliczania w koszty uzyskania przychodu inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli jest ona dokonywana w nieruchomości mieszkalnej. Fiskus tłumaczył, że wykładnia systemowa i funkcjonalna wprowadzanych przepisów o zakazie amortyzacji wskazuje, że taki sam zakaz odnosić się powinien do inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli jest ona dokonywana w nieruchomości mieszkalnej – podkreśla Patrycja Kubiesa.
KALKULATOR AMORTYZACJI - dostępny w LEX >
Dla odmiany jednak w tej samej interpretacji dyrektor KIS przyznał, że jeżeli zdarzy się tak, że podatnikowi, który dokonał inwestycji w obcym środku trwałym w nieruchomości mieszkalnej, zostanie wypowiedziana umowa, albo sam ją wypowie, a inwestycja nie będzie jeszcze w pełni zamortyzowana, to część nieumorzonej wartości początkowej środka trwałego będzie stanowiła dla niego koszt uzyskania przychodu. Oczywiście zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT ( analogicznie art. 23 ust. 1 pkt. 6 ustawy o PIT) kosztem uzyskania przychodu będzie nieumorzona wartość pod warunkiem, że środki te nie utraciły przydatności gospodarczej na skutek zmiany rodzaju działalności. Jeśli jednak inwestor zdecyduje, że chce wypowiedzieć umowę z powodu np. zmiany lokalizacji inwestycji, albo wynajmujący mu ją wypowie, to nieumorzona część będzie dla niego kosztem podatkowym. Ustawa nie wskazuje także na to, aby warunkiem rozpoznania w kosztach podatkowych był określony okres użytkowania takiej inwestycji. Może zdarzyć się zatem tak, że po oddaniu do użytkowania inwestycji w obcym środku trwałym, umowa zostanie po chwili wypowiedziana, a praktycznie cała wartość inwestycji rozpoznana w kosztach podatkowych.
Zdaniem Patrycji Kubiesy, widać zatem, że w koncepcji inwestycji w obcym środku trwałym zabrakło w Ministerstwie Finansów bardziej całościowego poglądu na wszystkie możliwe scenariusze biznesowe. - Stawia to zatem podatników w zróżnicowanej względem siebie sytuacji. Właściciel nieruchomości mieszkalnej nie może rozpoznać w kosztach podatkowych amortyzacji, a inwestor, który dokonuje znacznych nakładów w nieruchomość mieszkalną, koszty rozliczy bez problemu – zauważa nasza rozmówczyni.
Czytaj w LEX: Inwestycja w obcym środku trwałym w kontekście podatku od nieruchomości >
Klauzula unikania opodatkowania - trzeba o niej pamiętać
- Rozliczając koszty inwestycji, na uwadze trzeba mieć obowiązującą od kilku lat klauzulę dotyczącą unikania opodatkowania – przestrzega Izabela Rutkowska, doradca podatkowy, wspólnik w Kancelarii Savior Legal&Tax.
Ogólną klauzulę przeciwko unikaniu opodatkowania (tzw. GAAR) wprowadzono do polskiego prawa podatkowego 15 lipca 2016 r. Umożliwiło to organom pomijanie skutków podatkowych transakcji dokonanych głównie w celu uzyskania korzyści podatkowej z równoczesnym określeniem skutków, które wystąpiłyby w przypadku dokonania „właściwej” – zdaniem fiskusa – transakcji. Chodzi w szczególności o treść art. 119a ordynacji podatkowej.
Wynika z niego, że czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli osiągnięcie tej korzyści, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu, było głównym lub jednym z głównych celów jej dokonania, a sposób działania był sztuczny (unikanie opodatkowania).
Zobacz procedurę w LEX: Klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania >
Jak podkreśla Izabela Rutkowska, początkowo ogólna klauzula mogła być zastosowana jedynie do transakcji, których wartość przekraczała kwotę stu tysięcy złotych. Jednakże, począwszy od 2019 r. ograniczenie to usunięto. Dziś GAAR może dotyczyć każdej transakcji, niezależnie od wartości, zaś korzyść podatkowa z niej wynikająca nie musi być już głównym celem działań podatnika. Trzeba liczyć się więc z tym, że w przypadku ewentualnej kontroli, organy podatkowe stwierdzą, że celem założenia spółki i podpisania z nią umowy najmu była próba uniknięcia konieczności zapłacenia podatku.
Polecamy monografię: Jankowski Jakub, Klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania (GAAR) >
Zobacz również: Fiskus walczy z unikaniem opodatkowania, ale często bez podstawy prawnej >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
