Podatniczka w 2020 roku nabyła z ówczesnym partnerem prawo własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, w udziałach po ½ części za kwotę 320 700 zł. Partnerzy nigdy nie tworzyli formalnego związku małżeńskiego. Środki na nabycie nieruchomości częściowo pochodziły z wkładu własnego (po 35 350 zł) oraz częściowo z kredytu w kwocie 250 tys. zł. Kredyt ten partnerzy zaciągnęli wspólnie. Na zabezpieczenie spłaty kredytu ustanowili na rzecz banku na tej nieruchomości hipotekę o sumie 375 tys. zł. Obecnie do spłaty pozostaje kredyt w kwocie 235 029 zł.
Czytaj też: Podstawa opodatkowania w podatku od spadków i darowizn - KOMENTARZ PRAKTYCZNY >
Partnerzy rozstali się i postanowili przenieść na rzecz partnerki udział byłego partnera w prawie własności nieruchomości, tak by stała się ona wyłączną jej właścicielką. Przeniesienie i tym samym zniesienie współwłasności nastąpi nieodpłatnie (partnerka nie otrzyma żadnych spłat). W zamian za przeniesienie na rzecz partnerki powyższego udziału partnera, partnerka złoży zobowiązanie wobec partnera, że tylko ona będzie spłacać kredyt pozyskany na zakup tej nieruchomości. Bank na dzień zawarcia umowy przeniesienia udziału partnera nie wyda jeszcze zgody na zwolnienie go z kredytu (zatem nie jest to zwolnienie ze zobowiązania w zamian za przeniesienie udziału w prawie własności nieruchomości). Zwolnienie to nastąpi dopiero po zawarciu umowy przeniesienia na partnerkę udziału w nieruchomości, gdyż pozyskała ona na to kredyt w innym banku i dokona z niego spłaty kredytu zaciągniętego wspólnie w 2020 roku. Obecna cena rynkowa nieruchomości wynosi 400 tys. zł.
Czytaj też: Darowizny w PIT - PORADNIK >>
Podatniczka wystąpiła o interpretację, czy wystąpi podatek od spadków i darowizn w tej sytuacji, a jeśli wystąpi, to jak liczyć podstawę, od której należy naliczyć ten podatek, przy założeniu, że transakcja jest dokonywana pomiędzy osobami zaliczanymi do III grupy podatkowej, w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Zobacz również: Mieszkanie małżonków podaruje rodzicom bez podatku tylko syn lub córka >>
Darowizny w trzeciej grupie podatkowej
Jej zdaniem, ustalając podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego nabycia udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności może ona uwzględnić wartość obciążania hipotecznego przypadającego na nabywany udział.
Obowiązek podatkowy będzie spoczywał na nabywcy opisanego udziału. Zatem wartość udziału w nieruchomości nabytego w związku ze zniesieniem współwłasności powinna być pomniejszona o wartość nominalną hipoteki przypadającą na ten udział, tj. w praktyce suma hipoteki podzielona przez dwa. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała faktycznie do spłacenia.
Na potwierdzenie tego stanowiska podatniczka powołała się na interpretację z 31 grudnia 2020 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.92.2020.1.DR, w której przedstawiono podobny pogląd.
Sprawdź PROCEDURĘ: Podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn - darowizna >
Dyrektor KIS w interpretacji z 17 maja br. stwierdził, że stanowisko podatniczki jest nieprawidłowe w części dotyczącej sposobu obliczenia podstawy opodatkowania, natomiast prawidłowe w pozostałej części (nr 0111-KDIB2-2.4015.52.2022.1.DR).
Dyrektor KIS stwierdził, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.
Hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w myśl art. 7 ww. ustawy.
Kwota kredytu pozostała do spłaty nieistotna
Dyrektor uznał, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt przejęcia przez partnerkę kosztów spłaty rat kredytu oraz jaka kwota kredytu pozostała do spłaty. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość. Wartość udziału w nieruchomości jaki podatniczka zamierza nabyć w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o część kwoty hipoteki przypadającą na przenoszony na nią udział. Skoro nabędzie ona udział ½ w nieruchomości (ponieważ jest już właścicielem pozostałej jej części), to tylko o tę część kwoty hipoteki będzie można pomniejszyć wartość przedmiotu nabycia czyli ½ udziału w nieruchomości.
Dyrektor KIS stwierdził, że skoro wartość hipoteki (przypadająca na nabywany przez podatniczkę udział) nie przekroczy wartości ww. nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa nabywanego udziału pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki i kwotę wolną od podatku (4 902 zł). Stawkę podatku należy ustalić w oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i od podstawy opodatkowania wyliczyć kwotę podatku, zgodnie z zasadami określonymi dla nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej.
A zatem w związku ze zniesieniem współwłasności, będzie ciążył na podatniczce obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa nabywanego udziału pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki i kwotę wolną od podatku (4 902 zł). Ponieważ podatniczka nie uwzględniła kwoty wolnej od podatku, nie można było uznać jej stanowiska w całości za prawidłowe.
Eksperci: Interpretacja korzystna dla podatników
- Stanowisko zaprezentowane przez dyrektora KIS jest bardzo korzystne dla podatników. Przedmiotem interpretacji było opodatkowanie podatkiem od spadków i darowizn zniesienia współwłasności, jednak interpretacja ta ma znacznie szersze znaczenie. Jej kluczowe rozstrzygnięcie dotyczy bowiem wszystkich transakcji zbycia nieruchomości – stwierdza Piotr Prokocki, senior tax manager w Vistra Poland.
Ekspert dodaje, że rozstrzygnięciem tym jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, jak ustalić wysokość podstawy opodatkowania, w sytuacji, gdy zbywana nieruchomość obciążona jest hipoteką.
- Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy ustalaniu podstawy opodatkowania wartość nabytych rzeczy i praw należy obniżyć o wartość długów i ciężarów. Hipotekę należy zaliczyć do kategorii ciężarów. Problem w tym, iż suma hipoteki może być znacznie wyższa niż wysokość długu, który został nią zabezpieczony. W szczególności w sytuacji, gdy dług ten jest już od wielu lat spłacany – podkreśla Piotr Prokocki.
Jego zdaniem, pojawia się pytanie, czy wartość nieruchomości powinna zostać obniżona o wysokość całej sumy hipoteki, czy jedynie o wysokość niespłaconej części kredytu. - Na to pytanie dyrektor KIS udzielił jednoznacznej odpowiedzi, wskazując, że nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostałą do spłacenia, a istotna jest jedynie kwota hipoteki. Przyjęcie takiego stanowiska w wielu sytuacjach pozwoli na znaczne obniżenie podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn – stwierdza Piotr Prokocki.
Kolejny ekspert Wojciech Kliś, doradca podatkowy zauważa, że w obu prezentowanych interpretacjach organ wyraził jednolite stanowisko, tzn. podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa nabywanego udziału pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki i kwotę wolną od podatku (4 902 zł).
- Wnioskodawczyni może cieszyć się z tej interpretacji – jedynie błąd w obliczeniach zdecydował, że interpretacja była częściowo negatywna (we wniosku nie uwzględniono kwoty wolnej od podatku, zatem nie można było uznać stanowiska w całości za prawidłowe). Tym razem, ten błąd nie pogrzebał wniosku o interpretację – zdarzają się jednak sytuacje gdy źle skomponowany stan faktyczny lub uzasadnienie będą dużym problemem dla podatnika – podkreśla Wojciech Kliś, doradca podatkowy.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
