Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów od 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się właścicielami gruntów. Samorządy czeka teraz w związku z tym wiele pracy - mimo że dotychczasowi użytkownicy wieczyści są właścicielami z mocy prawa, konieczne jest zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. 

Według mec. Witolda Solskiego, eksperta ds. nieruchomości z kancelarii Solski i Partnerzy, z punktu widzenia samorządu najtrudniejsza będzie ocena sytuacji nietypowych. Jego zdaniem największy chaos dotknie przypadków, kiedy na gruncie objętym jedną księgą wieczystą znajdują się budynki, budowle lub urządzenia budowlane niezwiązane z prawidłowym i racjonalnym korzystaniem z budynków mieszkalnych. - Z takimi sytuacjami będziemy mieli do czynienia, kiedy na jednym gruncie posadowiono np. odrębny pawilon handlowy, fragment ponadlokalnej drogi czy w końcu np. ośrodek zdrowia albo wręcz urządzenia kolejowe – mówi.

Organy uprawnione do wydania zaświadczeń

Zgodnie z prawem organami, które mają wydać zaświadczenia o uwłaszczeniu na nieruchomości z mocy prawa wydaje:

  • starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej - w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
  • dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego - w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
  • odpowiednio wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
  • dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji - w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Kiedy urząd powinien wydać zaświadczenie?

Na wydanie zaświadczenia z urzędu właściwy samorząd lub dyrektor ma rok – powinien to zgodnie z ustawą zrobić do końca grudnia 2019 r. Jednak według ustawy, jeśli wniosek o wydanie zaświadczenia skieruje do urzędu właściciel lokalu – urząd powinien je wydać w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Trzecia sytuacja dotyczy wniosku właściciela uzasadnionego potrzebą np. sprzedania lokalu albo ustanowienia odrębnej własności lokalu – wtedy urząd musi zaświadczenie wydać terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Zainteresowany musi wtedy wnieść opłatę skarbową w wysokości 50 zł.

Według mec. Witolda Solskiego, rok na wydanie zaświadczeń wydaje się okresem długim. – Jednak w sytuacji, kiedy - o czym należy pamiętać - często dla jednej tylko nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym wysokim trzeba będzie takich zaświadczeń wydać kilkaset - samo sporządzenie odpowiednich dokumentów i ich wysłanie stanowi problem techniczny – podkreśla. Jak dodaje, samo wydanie zaświadczenia to jeszcze nie wszystko. Konieczne są wpisy do ksiąg wieczystych, a to również zajmie dużo czasu. 

- Pamiętajmy również, że właściwe organy wydają nie tylko zaświadczenia o przekształceniu wraz z określeniem wysokości należnej opłaty i pouczeniem, ale również zaświadczenia, o których mowa w art. 7 ust. 9 ustawy, czyli zaświadczenia o wniesieniu opłaty w formie jednorazowej stanowiące podstawę wykreślenia roszczenia o opłatę z działu III księgi wieczystej. Wobec wysokości bonifikat zaświadczenia te również będą wydawane masowo - mówi ekspert. 

 


Bonifikaty w wielu miejscowościach uchwalone

Wiele miast uchwaliło zniżki z tytułu wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo, do czego uprawnia ustawa. Rada Miasta Gdyni przyjęła uchwałę, która ustala bonifikatę za jednorazową wpłatę opłat przekształceniowych na poziomie 90 proc. W Warszawie jest to 98 proc., Piotrków Trybunalski uchwalił 60 proc. Ostrołęka nie ma jeszcze uchwały w tej sprawie, podobnie Sopot i Elbląg.

Opłaty przekształceniowe w 2019 i 2020 roku

Zgodnie z prawem opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r. Opłata za 2019 r. może być wniesiona w 2019 r., jeżeli zaświadczenie zostanie wydane w 2019 roku, czyli jeśli organ zdąży je wydać w ustawowym terminie, a mieszkaniec zapłacić.

Za rok 2020 również obowiązuje wniesienie opłaty, z tym że już w terminie do 31 marca 2020. Jeżeli właściciel będzie zwlekał z wniesieniem opłaty za 2019 r. może się zdarzyć, że w krótkim okresie będzie musiał wnieść dwie opłaty – za 2019 r. i 2020 r. Ustawa przewiduje możliwość ustalenia innego terminu na wniesienie opłaty przekształceniowej niż do 31 marca danego roku. Z tej możliwości będą mogły skorzystać osoby, które dostaną zaświadczenie w grudniu 2019 r., aby uniknąć płacenia dwóch opłat w krótkim okresie.

Opłata przekształceniowa, równa jest dotychczasowej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste będzie płatna do 31 marca każdego roku. Można ją też zapłacić jednorazowo. Jednorazowa opłata stanowi iloczyn dwudziestu opłat przekształceniowych.

Czytaj też: Bonifikata od opłat przekształceniowych może objąć grunty pod garażami>>

Wpływają pierwsze wnioski

Jarosław Bąkowicz, kierownik Biura Prasowego magistratu w Piotrkowie Trybunalskim mówi, że już 2 stycznia wpłynęły pierwsze pisma do urzędu o skorzystanie z bonifikaty przy opłacie jednorazowej. W Ostrołęce wniosków na razie jest niewiele.

Jak nas informuje Helena Skrzypek, naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UM Sopotu, wpływają wnioski o wydanie zaświadczenia w związku z zamiarem sprzedaży lokalu mieszkalnego. - Notariusze żądają zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego, bez niego nie chcą zawierać umów sprzedaży lokalu mieszkalnego - wyjaśnia.

Ważne samo powiadomienie urzędu o zamiarze skorzystania z bonifikaty

 – Już sam telefon od mieszkańca jest bardzo ważny, jeśli informuje, że będzie chciał skorzystać z jednorazowej bonifikaty – tłumaczy Jarosław Bąkowicz. Jak dodaje, we wniosku w mailu czy piśmie drukowanym powinien być określony temat i informacja, o jaką nieruchomość chodzi.

Miasto cały czas informuje mieszkańców o tym, co powinni zrobić, żeby skorzystać z bonifikaty. Już w grudniu informowano na stronach internetowych miasta, za pośrednictwem lokalnych mediów. Zorganizowane będą dni otwarte, podczas których urzędnicy będą informowali o możliwościach skorzystania z bonifikaty i konsekwencjach, jakie niesie za sobą nieskorzystanie z niej.

Mieszkańcy pytają głównie o bonifikaty

Wojciech Dorobiński, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Ostrołęka, powiedział nam, że od początku roku wpłynęło niewiele wniosków od mieszkańców, jednak wielu z nich prosi o informacje telefonicznie i osobiście. - Najczęściej zadawanym pytaniem jest oczywiście, jaka jest wysokość opłaty przekształceniowej oraz jaka jest ustalona bonifikata - mówi.  

Andrzej Ryński, naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami i Geodezji Urzędu Miasta Gdyni, przytacza, że gdynianie pytają przeważnie o to, czy wszystkie nieruchomości w użytkowaniu wieczystym się przekształcą, jak złożyć wniosek i jakie dokumenty załączyć oraz ile kosztuje przekształcenie. Są też pytania o to, jak skorzystać z bonifikaty za jednorazową wpłatę.

Ewentualne nadpłaty będą zaliczone na poczet opłaty za przekształcenie

Miasta deklarują, że dokonane przez mieszkańców wpłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wniesione np. na skutek niewiedzy, będą zaliczone na poczet opłaty za przekształcenie. - Wpłaty na dotychczasowe konto będą uznawane za opłaty na poczet opłaty przekształceniowej – podkreśla Wojciech Dorobiński. Tego samego zdania jest naczelnik Helena Skrzypek.

Opłatę można sobie wyliczyć samemu

Jak nam mówił Mirosław Gdesz, sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, dopuszczalne jest uiszczenie opłaty samoistne. Jego zdaniem jeszcze w styczniu można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, jednocześnie deklarując wniesienie opłaty jednorazowej. - Nie jest zakazane w świetle prawa cywilnego wniesienie opłaty od razu, właściciel nie musi na nic czekać, bo może być taka sytuacja, że gmina nie zdąży wydać zaświadczenia do końca roku, dlaczego więc ktoś miałby być z tego powodu karany – mówi.

W miastach dowiadujemy się, że przy jednorazowej zapłacie opłatę za przekształcenie można wyliczyć w następujący sposób: wysokość opłaty rocznej, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia tj. 1 stycznia 2019 r. razy 20 lat  minus bonifikata.

Jednak zdaniem Wojciecha Dorobińskiego, rzecznika ostrołęckiego magistratu, w pierwszej kolejności osoba zainteresowana musi otrzymać zaświadczenie o przekształceniu w prawo własności, a później, jeżeli zdecyduje się na opłatę jednorazową, może złożyć wniosek o jej ustalenie. Urząd ma 14 dni na odpowiedź od dnia złożenia wniosku.

Czytaj też: Jest projekt zapobiegający obniżkom bonifikat przy przekształcaniu użytkowania wieczystego>>

Stare czy nowe zasady przekształcenia są korzystniejsze dla mieszkańców?

Byli użytkownicy wieczyści, a obecnie właściciele nieruchomości, wobec których prowadzone są postępowania o uwłaszczenie na podstawie poprzednich przepisów, mają prawo wyboru, czy chcą kontynuacji postępowań, czy uwłaszczenia na nowych zasadach. Powinni złożyć do 31 marca stosowne oświadczenia, w przeciwnym wypadku postępowania zostaną umorzone, a uwłaszczenie dokona się na nowych zasadach – od 1 stycznia tego roku za opłatą uwłaszczeniową.

Według Andrzeja Ryńskiego, naczelnika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami i Geodezji Urzędu Miasta Gdyni nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. - Jest wiele czynników, które mają wpływ na wysokość opłat, m.in. kiedy nastąpiło naliczenie opłaty za użytkowanie wieczyste, czy użytkownik wieczysty jest uprawniony do skorzystania z bonifikat na "starych" i "nowych" zasadach, czy będzie chciał skorzystać z wpłaty jednorazowej w przypadku opłaty przekształceniowej itp. – mówi.

Joanna Urbaniak, rzecznik prasowy Urzędu Miasta w Elblągu, informuje, że istnieje uchwała rady sprzed lat o bonifikacie w wysokości 91 proc. (dotycząca starej ustawy), jednak do obecnie obowiązującej ustawy radni jeszcze nie podjęli decyzji o bonifikacie. - W związku z tym na dzień dzisiejszy korzystniejsze wydaje się przekształcenie na podstawie starych przepisów, oczywiście dotyczy to nieruchomości, co do których toczy się postępowanie - zaznacza.

Prawo własności gruntu zostanie ujawnione w księdze wieczystej na wniosek gminy. W księdze ujawnione zostanie również roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej. Wpis dotyczący własności do księgi wieczystej jest wolny od opłat

Czytaj też: Uwłaszczenie na gruntach państwowych może być na podobnych warunkach jak w samorządzie>>

Ministerstwo deklaruje wsparcie samorządów

Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń zadeklarował pomoc samorządom, spółdzielniom mieszkaniowym, deweloperom w realizacji ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. MIiR udostępniło wzory zaświadczeń o przekształceniu i wniosków o płatność jednorazową. Ministerstwo będzie monitorować na bieżąco realizację przekształcenia.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju podkreśla, że nie trzeba składać wniosków o przekształcenie, użytkownik otrzymuje zaświadczenie, które je potwierdza. Wysyła je wójt, burmistrz, prezydent miasta albo starosta – w przypadku gruntów samorządowych. W przypadku gruntów Skarbu Państwa właściwy jest dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa albo dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego. Urząd ma na to do 12 miesięcy od przekształcenia, czyli od 1 stycznia 2019 roku.

Zobacz też komentarz praktyczny Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności>>